Dom wytrwałemu sprzedam

Gdzie zapuścić korzenie – w mieszkaniu blisko centrum czy w domu pod miastem z uciążliwym dojazdem? Choć deweloperzy w Europie Środkowo-Wschodniej wolą nie ryzykować i nadal skupiają się na budowie mieszkań, to jednak zainteresowanie domami jednorodzinnymi nie słabnie

Zuzanna Wiak, Mladen Petrov

W największych polskich metropoliach osiedla domów jednorodzinnych zlokalizowane są przede wszystkim na obrzeżach miast lub na terenie dzielnic, które jeszcze parę lat temu nie rokowały najlepiej. Przeważały tam wówczas działki rolne, a ich pozostałości stanowią obecnie wyspy między nowymi inwestycjami deweloperskimi. Jedną z takich dzielnic jest warszawska Białołęka, którą postanowił zabudować Dom Development. Deweloper zdecydował, że oprócz 17 trzypiętrowych budynków wielorodzinnych postawi też osiedle 88 domów w zabudowie szeregowej i bliźniaczej. Spółka prowadzi ponadto sprzedaż na osiedlu Wille Laguna 2 na Ursynowie. Jednak w najbliższym czasie nie planuje następnych inwestycji w osiedla domów. – Obserwujemy rynek i decyzję o nowych projektach podejmiemy wtedy, kiedy uznamy, że ma to ekonomiczne uzasadnienie. Większość naszej oferty stanowią obecnie mieszkania, domy są raczej jej uzupełnieniem – mówi Radosław Bieliński, specjalista ds. komunikacji i marketingu w Dom Development. Jak stwierdza Katarzyna Kuniewicz, starszy konsultant w firmie REAS, jedyne domy, jakie powstają w centralnych dzielnicach Warszawy, to inwestycje prywatne położone na małych działkach. Deweloperzy budują przede wszystkim w podwarszawskich gminach, a w okresie kryzysu projekty te nie sprzedają się najlepiej. Co prawda ceny metra kwadratowego domów są znacznie niższe niż mieszkań, jednakże uwzględniając cenę całej posesji, samodzielne nieruchomości okazują się z reguły dużo droższe.

W obecnej sytuacji gospodarczej deweloperzy decydują się na rozpoczęcie nowych projektów domów dopiero po sprzedaży przynajmniej większości budynków z wcześniejszych inwestycji. Oczywiście, deweloperzy domów, tak jak wszyscy inni, borykają się z podstawowym problemem, jakim jest brak finansowania. Obecnie najłatwiejsza jest sytuacja małych firm, które nigdy nie korzystały z finansowania bankowego przy realizacji swoich projektów i nadal tego nie robią. Są to zazwyczaj spółki budujące na mniejszych działkach i stawiające mniejszą liczbę domów. Dzięki własnym środkom, budują taniej (bez kosztów oprocentowania bankowego), osiągają dobre marże na projektach, ale także sprzedają je nieco taniej niż najwięksi rynkowi gracze.

Jak budować, by sprzedać?

Dziś w największych polskich metropoliach głównym problemem mieszkańców są gigantyczne korki. To dlatego na rozwój rynku domów największy wpływ będzie miała dobra infrastruktura drogowa, która pozwoli na dogodny dojazd z obrzeży do centrum miasta. – Przykładem miasta, które obudowane jest osiedlami domów jest Poznań. Dzięki bliskiej odległości do centrum i dogodnym dojazdom, coraz więcej osób przenosi się poza stolicę Wielkopolski. Powstają nawet projekty budowane przez grupy osób indywidualnych, które tworzą tam swoje enklawy. Natomiast w miejscowościach gorzej skomunikowanych coraz częściej możemy zauważyć zjawisko powrotu do miast i zamiany domów na mieszkania. Ludzie mają  dość straty czasu, jaki codziennie muszą przeznaczyć na pokonanie trasy do pracy, przedszkoli i szkół – mówi Katarzyna Kuniewicz. Żeby dom znalazł kupca, musi również być znacznie lepiej rozplanowany niż mieszkanie. Wydający zazwyczaj powyżej miliona złotych klient nie chce mieć tych samych problemów, które miał w bloku. Ważne jest wydzielenie takich pomieszczeń jak garderoba, kotłownia czy spiżarnia. – Klienci domów różnią się od klientów mieszkań. Ich cztery kąty nie muszą być zlokalizowane koniecznie przy linii metra, a takich mieszkań często szukają warszawiacy. Nie musi to być dom jak najtańszy, liczy się za to otoczenie, sąsiedzi, standard wykończenia, projekt, wielkość działki – mówi Mirosław Bednarek, prezes zarządu ING Real Estate Development. Wspólnie z partnerem – Terra Casa – na 15-hektarowej działce w Mogilanach pod Krakowem jego firma buduje osiedle domów Parkowe Wzgórze. W ramach pierwszego etapu powstały 52  domy, kolejnych 47 wzniesiono w drugiej fazie, a 54 czekają na realizację w trzeciej. Zdaniem szefa ING Real Estate Development, mimo trudnej sytuacji na rynku mieszkaniowym zainteresowanie  krakowską inwestycją wyraźnie się zwiększa. – W ostatnim czasie sprzedaliśmy kolejne 3 domy. Ciekawostką jest fakt, że zawsze latem mamy więcej klientów. Wynika to zapewne z tego, że osoby zdecydowane na zakup domu, a nie mieszkania, więcej czasu poświęcają na jego wybór, a w lecie, mają zazwyczaj więcej wolnego czasu – mówi Mirosław Bednarek. 

Coraz częściej deweloperzy decydują się na połączenie w projekcie domów z dodatkowymi usługami. Tym tropem poszła spółka Włodarzewska, która w Sobieniach Szlacheckich zdecydowała się na budowę inwestycji Sobienie Królewskie Golf & Country Club. Około 40 kilometrów od Warszawy oprócz osiedla 80 domów jednorodzinnych powstanie również profesjonalne pole golfowe oraz lotnisko dla małych samolotów. Ceny domów o powierzchni od 317 do 342 mkw. wynoszą od 950 tys. do 1,5 mln zł. – To nie jest łatwy czas na sprzedaż domów, ale nasza inwestycja Sobienie Królewskie Golf & Country Club nie jest inwestycją dla typowego klienta poszukującego domu pod Warszawą. Rozbudowana infrastruktura (pole golfowe, lądowisko dla samolotów turystycznych, w przyszłości ośrodek spa) i położenie – wśród lasów i nie opodal rozlewiska Wisły oraz dobra komunikacja z centrum miasta powodują, że klienci, którzy chcą tu zamieszkać, są osobami postrzegającymi kryzys jako dobry czas do inwestowania pieniędzy w nieruchomości z potencjałem – mówi Marta Drogosz z biura sprzedaży Włodarzewskiej. Mimo tylu dodatkowych atrakcji Włodarzewska nie znalazła jeszcze żadnego kupca na swoje domy.  – Dopiero od niespełna dwóch miesięcy jest dostępny nasz dom pokazowy. Mamy już podpisane pierwsze umowy rezerwacyjne na domy położone przy polu golfowym – mówi Marta Długosz.

Nie ma jednak co się oszukiwać, dla klienta, oprócz lokalizacji i projektu, najważniejsza jest cena. – Ceny zostały obniżone o około 20 proc. Początkowo koszt jednego domu o powierzchni 284 mkw. wynosił 2,95 mln zł. Do tej pory wszystkie znalazły nabywców. Niemniej mogę powiedzieć, że stawki wyjściowe były mocno podniesione na początku 2008 roku, a koszty budowy, jakie ponoszę teraz, są znacząco niższe niż w 2008 roku – przyznaje Paweł Jurkiewicz z firmy Creative Development, który buduje kilka domów w zabudowie szeregowej na warszawskich Kabatach. Również firma ING Real Estate Development zrobi niespodziankę swoim klientom. – W przypadku projektu Parkowe Wzgórze dopasowujemy swoją ofertę do warunków rynkowych.  Aktualnie obserwujemy spadek cen wykonawstwa, co nas cieszy, ponieważ możemy jeszcze bardziej uatrakcyjnić nasz produkt – mówi Mirosław Bednarek. Koszty budowlane są dziś niższe o kilkanaście procent, a nawet więcej.

Domowe finanse

Różnice w cenach domów w rejonie Warszawy są pokaźne. Pod miastem, w miejscowościach takich jak Piaseczno czy Nadarzyn, ceny domów oscylują wokół 3,75-6,2 tys. za mkw. Jednak dla samej Warszawy stawki te wyglądają nieco inaczej. Na Białołęce ceny metra kwadratowego zaczynają się od ok. 3,77 tys. zł, z kolei w Wilanowie bazową stawką jest 9,8 tys. zł. Również w tej ostatniej dzielnicy domy mają największą maksymalną cenę, która wynosi ok. 13 tys. zł. Tak wysokie stawki za metr kwadratowy osiągnął również projekt firmy Globe Trade Centre, który powstaje na granicy Warszawy i Konstancina-Jeziorny. Obecnie ceny domów wynoszą tam od 10 do 11 tys. zł za mkw. Do tej pory spółka wybudowała już 206 budynków w trzech etapach, zaś w przyszłości chce postawić jeszcze 57. Według danych firmy Ober-Haus, ceny nowych domów w Warszawie mogą sięgnąć kwoty nawet 15 tys. za metr kwadratowy. Zgodnie z badaniami agencji, znacznie droższe domy możemy znaleźć w Krakowie, gdzie cena metra kwadratowego zaczyna się od 2,9 tys. zł a kończy na 21 tys. zł! Na rynku wtórnym maksymalna cena to 12,9 tys. zł za 1 mkw. Znacznie taniej można nabyć nieruchomość w Trójmieście, gdyż tam cena metra kwadratowego nowej inwestycji wynosi od 3,8 do 6,2 tys. zł. Jak podaje Ober-Haus, w Łodzi, by mieć na własność metr kwadratowy podłogi trzeba zapłacić od 4 do 10 tys. zł, zaś stawka poznańska to od 4,5 do 5,2 tys. zł.

Nowy lider

Coroczny raport King Sturge na temat cen nieruchomości mieszkaniowych w Pradze, Warszawie, Budapeszcie i Bratysławie nie przyniósł niespodzianek. Dotychczasowy lider w zestawieniu – Warszawa – poddał się prawom rynkowym. Zdaniem analityków przeceny w polskiej stolicy to tylko dowód, że rynek był przewartościowany. Inną sytuację mamy w Pradze. Ceny w czeskiej stolicy nie rosły w tak zawrotnym tempie, co sprawiło, że od trzeciego kwartału zeszłego roku spadają tam najwolniej. Obecnie Praga jest najdroższą stolicą w regionie – 1 mkw. nowego mieszkania kosztuje tu ok. 2,2