Kasa kapie

Móc obsłużyć dług

Fakt, że realizacja inwestycji jest w końcowej fazie, a umowy z najemcami są w dużym stopniu sfinalizowane, miał niebagatelne znaczenie w negocjacjach, gdyż finansiści nadal ostrożnie podchodzą do wydatków na inwestycje w toku. – Obecnie jesteśmy przygotowani na finansowanie fazy inwestycyjnej projektów oraz inwestycji, które posiadają znaczący stopień wynajmu. W obu wypadkach dochody z wynajmu powinny gwarantować osiągnięcie wskaźnika obsługi długu (Debt Service Coverage Ratio), który ustalany jest indywidualnie z kredytobiorcą. Preferujemy budynki gotowe lub bliskie końca realizacji – mówi Grzegorz Trawiński.

Czy miłość jest tylko jedna?

– Planujemy dalsze transakcje na rynku polskim. W szczególności, tak jak dotychczas, chcielibyśmy skoncentrować się na finansowaniu dużych i złożonych projektów, przede wszystkim na rynku biurowym w Warszawie i rynku powierzchni handlowych w głównych miastach 
w Polsce. Zamierzamy finansować nowe projekty, jednak należy podkreślić, iż w procesie decyzyjnym coraz większe znaczenie ma obecnie minimalizacja ryzyka kredytowego, a nie strona sprzedażowa – zapewnia przedstawiciel Eurohypo.
Wydaje się jednak, że bankierzy szczególnym uczuciem pałają do sektora biurowego. Najświeższa umowa kieleckiego dewelopera również dotyczyła inwestycji biurowej. Westdeutsche ImmobilienBank wyłożył blisko 32 mln euro na poznański kompleks Malta Office Park. Czy zainteresowanie finansistów ogranicza się tylko do biur? – Ta pożyczka to piąty kredyt w tym roku i nie powiedzieliśmy jeszcze ostatniego słowa. Pierwsza tegoroczna transakcja to refinansowanie dla TFI BPH zakupu biurowca Renaissance Tower zlokalizowanego na Woli. Ponadto w ostatnich dniach dopięliśmy kolejne transakcje – mówi Maciej Tuszyński, dyrektor generalny przedstawicielstwa banku Westdeutsche ImmobilienBank w Polsce. W Niemczech, jak zapewnia, panuje przekonanie, że sektor biurowy jest najpewniejszy. – Selektywnie patrzymy na hotele. Natomiast obecnie przygotowujemy transakcję magazynową i handlową. Sektor handlowy znajduje się obecnie pod presją walutową – najemcy płacą czynsz w euro, a ponadto kupują towar importowany. W konsekwencji pojawia się presja na obniżki stawek za wynajem, a my jesteśmy jeszcze bardziej wnikliwi w ocenie – mówi Maciej Tuszyński. Jego zdaniem, łatwiej zdobyć finansowanie na rozbudowę centrum handlowego niż na nową inwestycję. Warto zatem wspomnieć, że Echo Investment rozpoczęło prace przy powiększaniu kieleckiego centrum handlowego Galeria Echo i szuka dla niej finansowania. Czy to oznacza, że deweloper pracuje nad drugą inwestycją z Westdeutsche ImmobilienBank, a może nad dziesiątą z Eurohypo? Podczas spotkania z przedstawicielami firm na chwilę zapadło znaczące milczenie, a potem zwięzła deklaracja Grzegorza Trawińskiego: – Echo Investment jest kluczowym deweloperem na rynku polskim i z pewnością rozważymy każdy projekt, z którym nasi partnerzy z Echo zwrócą się do banku.

Porozumiewawczo spoglądali także na siebie Maciej Tuszyński i Adrian Karczewicz, dyrektor ds. finansowania projektów w Echo Investment, którzy razem spięli finansowanie dla poznańskiej inwestycji. – Udzielony kredyt – prawie 32 mln euro – należy podzielić na około 10 mln euro, które posłużą jako refinansowanie wydatków na budowę wynajętych w 100 procentach m.in. firmom Polsoft, Medicover, Pramerica i Intel oraz oddanych do eksploatacji dwóch biurowców o powierzchni około 7 tys. mkw. Druga część pożyczki – około 22 mln euro – to środki na realizację kolejnych trzech budynków (około 15,5 tys. mkw.). Szósty budynek kompleksu będziemy budować po zakończeniu drugiej fazy, która obecnie jest w toku – wyjaśnia Adrian Karczewicz. Polskę Aareal Banku powiedział wtedy, że pierwsza połowa roku będzie spokojna, a dalsze ożywienie uzależnione jest od powrotu rynków kapitałowych do stanu normalności. Jesteśmy świadkami znacznie większego partycypowania przez dewelopera w kosztach inwestycji, wynoszącego nawet do 50 proc. Dziś Maciej Tuszyński dopowiada:

Obecnie finansowanie przy – do niedawna jeszcze standardowym – współczynniku loan to value na poziomie 80-85 proc. nie jest akceptowane przez kredytodawców. Dziś kredytobiorca może liczyć na poziom około 60-65 proc. – mówi Adrian Karczewicz. A o ile są droższe kredyty? – To trudne pytanie. Marże wzrosły około 1 proc., a dla kredytów budowlanych jeszcze więcej. Banki mają także wyższe koszty pozyskania pieniądza. Nastąpił sześcio-, ośmiokrotny wzrost kosztów pozyskania płynności