Spółki w koncentracie

Płyn do mycia naczyń im bardziej jest skoncentrowany, tym wydajniejszy. Podobną technikę chcą stosować duże firmy. Przeglądają swoje nieruchomości 
i zastanawiają się, jak je najefektywniej wykorzystać

Emil Górecki, Gergo Racz

W ciężkim czasie pieniądze oszczędza, kto może: to cena za przetrwanie. Robią to nie tylko najsłabsze firmy, zmagające się z problemami, ale także te, które mają przezornych szefów. Czy na rynku dużo podmiotów będzie oszczędzać na swoich nieruchomościach? Już można obserwować działania firm zmierzające w kierunku restrukturyzacji i optymalizacji portfela nieruchomości, co zwykle w praktyce oznacza pozbycie się części z nich. – Pracujemy nad kilkoma projektami, których celem jest poprawa efektywności wykorzystania nieruchomości oraz zmniejszenie kosztów związanych z ich posiadaniem – mówi Kinga Barchoń z zespołu do spraw nieruchomości w PricewaterhouseCoopers. Możliwości wykorzystania zwolnionych nieruchomości jest – jak twierdzi – wiele: począwszy od wynajęcia niewykorzystywanej powierzchni, poprzez przeniesienie pracowników do tańszych lokalizacji, aż po bardziej efektywne wykorzystanie powierzchni biurowej, poprzez stworzenie tzw. open space. Można również dokonać konsolidacji tych części firmy, które mają identyczne lub zbliżone pola aktywności i potrzeby z nimi związane, a są rozmieszczone w wielu lokalizacjach. Takie działania mogą przyczynić się nawet do powstania pewnej nadwyżki powierzchni, która – sprzedana lub wynajęta – zapewni firmie dodatkowy przychód. Coraz bardziej popularną formą uwolnienia kapitału zamrożonego w nieruchomościach jest sprzedaż i najem zwrotny powierzchni od kupującego, jak to miało miejsce w przypadku jednego z naszych klientów – Telekomunikacji Polskiej (TP), której portfel nieruchomości komercyjnych był przedmiotem największej pod względem wartości transakcji inwestycyjnej w Polsce w 2008 roku – przypomina Kinga Barchoń. Latem firma ta odsprzedała funduszowi Baltic Property Trust trzy swoje budynki w Warszawie, przy ul. Twardej, Moniuszki i Obrzeźnej, o łącznej powierzchni 62 tys. mkw. brutto. Wartość tej transakcji to 168 mln euro.

Halo, tu oszczędności

To nie koniec nieruchomościowych zmian Grupy TP. W ramach wdrażanego programu oszczędnościowego spółka chce dokonać przeglądu siedmiu tysięcy posiadanych nieruchomości. To zrozumiałe, jeśli wziąć pod uwagę, że firma już dawno zapowiadała zwolnienia pracowników. Część z zajmowanych przez nią lokali może trafić na sprzedaż. W ramach przeprowadzonego w Katowicach pilotażu firma zwolniła aż połowę posiadanych nieruchomości. Teraz wprowadza program w całej Polsce. Ewentualna sprzedaż nieruchomości zależeć będzie od warunków rynkowych. Jednak, jak deklaruje prezes spółki, Maciej Witucki, są już chętni na pakietowe transakcje. W wyniku przeglądu liczba zwolnionych nieruchomości w całej Polsce może – tak jak w przypadku pilotażu katowickiego – sięgnąć nawet połowy z siedmiu tysięcy lokali. Od deklaracji tych minęło już kilka tygodni. W tym czasie specjaliści Telekomunikacji Polskiej pracują nad strategią. Pracują chyba bardzo ciężko. Po miesiącu prób, rzecznik firmy Wojciech Jabczyński poinformował, że nikt w sprawie nieruchomości nie chce rozmawiać.

Największy potencjał restrukturyzacji mają duże, państwowe lub dopiero co sprywatyzowane firmy, posiadające w portfelach wiele różnych nieruchomości. Jednak ekspert PricewaterhouseCoopers nie zdradza, jakie konkretnie branże ma na myśli. Są one bardzo różne. – Trudno wskazywać powody, dla których te spółki podejmują decyzję o przeprowadzeniu restrukturyzacji i optymalizacji swoich nieruchomości. Trudny okres spowolnienia gospodarczego, którego jesteśmy świadkami, z pewnością przyczynia się do bardziej uważnego przeglądu źródeł i struktury kosztów. Wcześniej niezagrożone przychody pozwalały na pewną rozrzutność – zauważa Kinga Barchoń.

Kolej na dworce

Podobny proces odbywa się także w wiecznie restrukturyzujących się Polskich Kolejach Państwowych. W tym roku przeznaczono do sprzedaży kilkadziesiąt hektarów terenów i kilkadziesiąt innych nieruchomości w samych tylko województwach wielkopolskim i lubuskim. W 2009 roku spółka zamierza uzyskać ze sprzedaży nieruchomości w całym kraju prawie 347 mln zł. Czy się uda? W zeszłym roku przeprowadzono 188 przetargów. Ich skuteczność w pierwszym półroczu sięgnęła 59 proc., ale już w drugim – jedynie niecałe 40 proc. – Nasze nieruchomości są przygotowywane do zbycia na bieżąco. Kryzys nie wpływa jeszcze na sprzedaż mniejszych obiektów. Spowolnienie na rynku nieruchomości ma jednak negatywny wpływ na oferty sprzedaży o wartości kilkudziesięciu milionów złotych oraz na duże projekty deweloperskie związane z dworcami kolejowymi bądź inwestycjami mieszkaniowymi. Środki w ten sposób uzyskane przeznaczamy na spłatę naszego zadłużenia oraz na inwestycje, takie jak remonty i modernizacja dworców. Niestety, nie udaje się nam sprzedawać wszystkich nieruchomości w takim tempie, w jakim byśmy chcieli. Przykładem może być działka ze starym stadionem Lecha w poznańskim Dębcu, której nie udało się sprzedać już po raz drugi – mówi Barbara Leszczyńska z Biura Marketingu i Komunikacji Społecznej PKP.

Poza tym firma pozbywa się zbędnych, często usytuowanych w samym centrum, dworców w mniejszych miastach. Oddaje je na przykład samorządom, spłacając w ten sposób zaległe podatki od nieruchomości. W 2009 roku PKP planują oddać w ten sposób samorządom i skarbowi państwa nieruchomości o wartości 52,2 mln zł.

Późna odpowiedź na kryzys

Nie ma wątpliwości, że kryzys w wielu przypadkach przyśpieszył proces przeglądu posiadanych i zajmowanych lokali. Jest już za późno, by restrukturyzować portfel w obawie przed skutkami recesji. Ale zawsze jest dobry czas na oszczędzanie. – Im szybciej ten proces się rozpocznie, tym lepiej dla firmy. W przypadku przedsiębiorstw z dużą ilością nieruchomości w różnych lokalizacjach, a zwykle takie się restrukturyzują, jest to skomplikowane i wieloetapowe przedsięwzięcie, które może trwać od 6 do nawet 15 miesięcy. Ale z pewnością korzyści z przeprowadzenia takiego procesu są warte tego, by trochę poczekać – mówi Kinga Barchoń.

   W ramach prowadzonych projektów doradcy PricewaterhouseCoopers dokonują kompleksowego przeglądu portfela oraz rekomendują podjęcie konkretnych działań – w zależności od przeznaczenia poszczególnych nieruchomości. Potem ruszają działania restrukturyzacyjne i optymalizacyjne w odniesieniu do konkretnych grup nieruchomości. Czy dziś trudno będzie znaleźć chętnych do ich kupna lub wynajęcia? – Zgłaszają się do nas firmy zainteresowane przejmowaniem odpowiednio przygotowanych do sprzedaży nieruchomości. Są to głównie zagraniczne fundusze inwestycyjne, choć zdarzają się również kupujący z innych segmentów rynku. Sytuacja na rynkach finansowych z pewnością wydłuży proces sprzedaży, ale na dobrze zlokalizowane i właściwie przygotowane nieruchomości zawsze będzie popyt. Gorsze nieruchomości w portfelu sugerujemy sprzedawać w transakcjach pakietowych – wyjaśnia Kinga Barchoń.

Do przeglądu swoich nieruchomości przygotowuje się grupa PZU, jednak firma nie chce na razie rozmawiać na ten temat. – Obecnie trwają analizy tego obszaru i nie jest to dobry moment, żeby o tym rozmawiać – ucina Agnieszka Rosa z biura prasowego firmy. Restrukturyzacja jest planowana także w spółce Ruch, która jest największym w Polsce dystrybutorem prasy. Również w tej firmie nikt nie znalazł czasu na rozmowę o planowanych posunięciach.

Węgierskie pomysły

Najemcy na budapeszteńskim rynku biurowym, szczególnie duże spółki, coraz częściej decydują o koncentracji swojej działalności w jednej większej siedzibie. Zdają sobie oni sprawę, że taki krok umożliwia redukcję kosztów, nie wspominając o tworzeniu pozytywnego wizerunku korporacji. Pierwsza duża transakcja w tym roku to decyzja Budapest Bank, lokalnego oddziału amerykańskiego GE Money, który podpisał wstępną umowę najmu dotyczącą 17 tys. mkw. powierzchni w należącym do GTC Magyarország budynku GTC Metro. Spółka oraz jej cztery oddziały lokalne przeniosą się do nowej siedziby dopiero w drugim kwartale 2010 roku. Transakcją, która wciąż ekscytuje węgierskich specjalistów z sektora nieruchomości, jest znacząca umowa między K&H Bank a firmą TriGranit. Bank, który jest węgierskim oddziałem belgijskiego KBC, zawarł kontrakt dotyczący dwóch budynków o łącznej powierzchni biurowej 40 tys. mkw. w kompleksie Millennium City Center. W związku z tym bank będzie mógł uporządkować swój portfel nieruchomości, który do tej pory składał się z sześciu budynków w centrum oraz szeregu mniejszych obiektów rozproszonych po całym mieście.

Choć transakcje te można uważać za ściśle powiązane z kryzysem gospodarczym i wynikającą z niego presją na ceny, wszystkie zostały zainicjowane jeszcze przed pogorszeniem się sytuacji i poprzedzone dokładnymi przygotowaniami i szeroko zakrojonymi negocjacjami. – Potencjalni najemcy są zwykle zainteresowani wynajmem większych powierzchni, od 1 tys. mkw. Ze względu na charakter tych kontraktów zawarcie umowy trwa dość długo, od 6 do 12 miesięcy – mówi Gergely Pados, szef działu pośrednictwa nieruchomości w agencji doradztwa nieruchomości Cushman & Wakefield w Budapeszcie.