Polska była strzałem w dziesiątkę

Austriacki deweloper, firma Warimpex Finanz- und Beteiligungs, 
w sposób przemyślany wybiera rynki, na których chce inwestować. 
Na Polskę zdecydowała się przeszło dwadzieścia lat temu i nie żałuje. 
– Trafność tej decyzji potwierdziła się raz jeszcze w ostatnich trudnych miesiącach – zapewnia Franz Jurkowitsch, szef Warimpex Finanz- und Beteiligungs

Zuzanna Wiak, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: W swoim portfolio Warimpex posiada obiekty hotelowe w kilku krajach regionu Europy Środkowej i Wschodniej. Która z tych lokalizacji, patrząc przez pryzmat obecnej sytuacji rynkowej, była strzałem w dziesiątkę?

Franz Jurkowitsch, prezes Warimpex Finanz- und Beteiligungs: Zdecydowanie Polska. Rynek ten okazał się wyjątkowo odporny na wszelkie zawirowania gospodarcze i finansowe. W pięciu hotelach, jakie posiadamy w Polsce, obłożenie w 50 proc. generuje rynek lokalny. Dzięki temu nie tracimy na różnicach kursowych walut, jak to się dzieje na przykład w czeskiej Pradze. Na słabsze wyniki tego miasta wpłynęły dwa czynniki: po pierwsze – posiadamy tam bazę jedynie z wyższego segmentu rynku, czyli hotele cztero- i pięciogwiazdkowe, a po drugie – liczba klientów lokalnych jest tam ograniczona. W Pradze 40 proc. przychodów zapewniają Amerykanie, zaś 35 proc. – Anglicy. Oczywiste jest więc, że nastąpił tam spadek przychodów. Ponadto z powodu kryzysu aktywność dużych korporacji jest słabsza, a nasza praska baza jest skierowana właśnie do takich klientów. Znacząco zmalały tam również obroty, które generuje działalność konferencyjna. Natomiast polski rynek okazał się dość odporny na kryzys, a gospodarka nadal trzyma się tu całkiem dobrze.

W takim razie dlaczego Warimpex rezygnuje z warszawskiego projektu hotelowego, który miał być zlokalizowany w zabytkowych budynkach przy ul. Próżnej?

Uważamy, że zamiana tego projektu na biurowy jest decyzją ekonomicznie uzasadnioną. W budynkach przy ul. Próżnej mogłoby powstać od 60 do 70 pokoi hotelowych, zaś w świetle wzrostu kosztów – między innymi wzrostu płac w naszej branży w ciągu zeszłego roku – hotel takiej wielkości nie będzie przynosił oczekiwanych zysków. I to nie z powodu słabego obłożenia, a jedynie z powodu relacji poniesionych kosztów do spodziewanych przychodów. Cały czas poszukujemy odpowiedniej działki w Warszawie, która dałaby możliwość budowy hotelu na 150-200 pokoi pod marką „angelo”.

Jednak ostatnio firma kupiła tereny w Bydgoszczy i w Zielonej Górze. Czy to oznacza, że stawiacie teraz na mniejsze miasta?

W Bydgoszczy i Zielonej Górze szukaliśmy lokalizacji pod budowę hoteli z tańszego segmentu. Taką samą strategię obraliśmy dla inwestycji we Wrocławiu. Miejsca te są atrakcyjne do inwestowania ze względu na dobrze prosperujące lokalne gospodarki, dużą liczbę bezpośrednich inwestycji zagranicznych, a także dobre drogi dojazdowe.

Czy w innych krajach regionu Europy Środkowej i Wschodniej Warimpex również postawi na obiekty klasy ekonomicznej, czy może spółka zainwestuje w już znany na rynku hoteli koncept „design”?

Mamy umowę podpisaną z grupą Louvre Hotels, która jest operatorem hoteli klasy ekonomicznej i w ramach tego porozumienia koncentrujemy się na budowie hoteli tej klasy na czterech rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, czyli w Czechach, Polsce, Rosji oraz na Węgrzech. Patrząc z naszej perspektywy, marki takie jak „andel’s hotel” czy „angelo hotel” wymagają rynków wyższej klasy, takich jak Monachium, Berlin, Warszawa czy Kraków. Natomiast z hotelami Campanile czy Premiere Classe możemy trafić do średnich miast.

Czy w takim razie spółka zamierza wejść do kolejnych państw regionu Europy Środkowej i Wschodniej?

Na razie nie planujemy ekspansji. By cokolwiek budować, potrzebne są lokalne siły i eksperci, a my silne zespoły mamy na rynkach, na których już istniejemy. Gdybyśmy mieli wejść z inwestycjami do jakiegokolwiek nowego kraju, musielibyśmy tworzyć komplet pracowników, który mierzyłby się z wyzwaniami tego rynku, jego otoczeniem prawnym czy chociażby przepisami budowlanymi. Uważamy, że nadal mamy ręce pełne roboty na tych rynkach, na których już pracujemy. Wdzięcznym tematem są chociażby polskie miasta powyżej 100 tys. mieszkańców.

Obecnie ceny działek w Polsce znowu spadają. Czy Warimpex zamierza wykorzystać ten dobry okres na zakupy?

To właśnie wysokie ceny ziemi oraz robót budowlanych były przyczyną, że tak wolno wchodziliśmy w sektor hoteli ekonomicznych, szczególnie w mniejszych miastach. Okres ten trwał od drugiej połowy 2007 do pierwszej połowy 2008 roku. Na pewno będziemy wykorzystywać nadarzające się okazje i rozważać zakupy nowych działek.

Czy możemy spodziewać się wysypu hoteli pięciogwiazdkowych?

Nie zamierzamy aktualnie inwestować w obiekty pięciogwiazdkowe, ponieważ ich opłacalność, w porównaniu z hotelami trzy- lub czterogwiazdkowymi, jest niższa. Mówiąc ściślej – w przypadku hotelu pięciogwiazdkowego niższy jest zwrot gotówkowy. Chociaż istnieje druga strona medalu. Jeśli pięciogwiazdkowy hotel powstanie w dobrej lokalizacji w centrum miasta, to wraz z upływem czasu możemy liczyć na wzrost jego wartości. W przypadku jakichkolwiek kłopotów nadarzają się możliwości zamiany aktywów, na przykład w kierunku mieszkaniowym lub biurowym. Jednak patrząc z perspektywy naszych akcjonariuszy, ważniejszy jest zwrot gotówkowy niż długotrwały wzrost wartości samej inwestycji.

Wspomniał pan o możliwości zamiany funkcji z hotelowej na inną. Czy najczęściej jest to związane z przerostem podaży nad popytem? Z planów różnych inwestorów wynika, że do 2012 roku w Polsce może powstać nawet 500 hoteli.

Nie obawiamy się zbytnio znaczącej konkurencji. Nie boimy się też, że będziemy musieli zamieniać projekty hotelowe na obiekty innego przeznaczenia. Jest jeszcze wiele miast w Polsce, gdzie baza hotelowa jest niewystarczająca, a rynek nie jest dostatecznie nasycony. Bardzo pozytywnie odbieramy to, że powstaną nowe obiekty, dzięki którym polepszy się infrastruktura i podniesie się wartość lokalizacji. Przecież staną się one przez to atrakcyjniejsze dla inwestycji i lepiej przystosowane do dalszego rozwoju. Dobrym przykładem miasta, które może zyskać na tego typu inwestycjach, jest Łódź. W tak dużym ośrodku istnieją obecnie jedynie cztery dwugwiazdkowe hotele. Na dodatek ten dynamiczny ośrodek nie ma bazy konferencyjnej. W przyszłości może pojawić się przerost podaży nad popytem, nie będzie to jednak problem na wielką skalę. Gdyby jednak do tego doszło, z rynku odejdą ci, którzy oferują gorszy produkt.

Czy w dobie światowego kryzysu wyniki finansowe Warimpeksu w 2009 roku będą na poziomie tych z 2008?

Bądźmy realistami. Musimy brać pod uwagę spadek przychodów. Jednak patrząc na to, co już się stało chociażby z rynkiem czeskim, ciężko będzie na tym właśnie rynku osiągnąć wyniki jeszcze słabsze niż w ostatnich kilku miesiącach. Oddając do użytku nowe inwestycje, mamy szansę zrekompensować sobie wcześniejsze gorsze rezultaty. Osiągniemy z tych źródeł dodatkowe przychody, które wpłyną na wynik 2009 roku. W tym roku już otworzyliśmy hotel w Berlinie, w czerwcu otworzymy nasz pierwszy hotel w Łodzi, zaś latem – w Jekaterynburgu. W pierwszym kwartale 2010 roku planujemy otwarcie w Katowicach obiektu należącego do sieci „angelo hotel”, zaś w drugim kwartale 2010 roku – hotelu Crown Plaza w Petersburgu. Każdy z nich będzie generował dodatkowe przychody oraz wskaźnik EBITDA. Właśnie przeprowadziłem rozmowę z dyrektorem generalnym warszawskiego hotelu InterContinetal i mogę powiedzieć, że liczony w euro budżet tego obiektu, przyjęty na poziomie tego z 2008 roku, będzie zrealizowany również w roku 2009. Są jeszcze co najmniej cztery inne lokalizacje, w których mamy szansę na powtórzenie wyników. Dwa z tych hoteli zlokalizowane są w Polsce, zaś dwa pozostałe w Niemczech oraz we Francji. Jednakże w sytuacjach kryzysowych zawsze trzeba być realistą i mieć plan awaryjn