Sukces nie do udźwignięcia

Gdyby regularnie podlewać słonecznik wzbogaconą o liczne minerały wodą, to roślina co prawda urośnie wysoko, ale będzie słaba, wiotka i być może złamie się pod ciężarem dorodnego kwiatu. Podobnie dzieje się z  Orco Property Group. Tej roślinie łodyga jeszcze się nie złamała, ale to dzięki podanej przez paryski sąd na pół roku podpórce

Emil Górecki

Historia firmy nie jest długa, ale za to interesująca. W 1991 roku spółkę założyli Jean-Francois Ott, który do dziś jest jej prezesem i udziałowcem oraz Olivier Jacques André Rouchaud, który z inwestycji wycofał się po kilku miesiącach. Początkowo Ott rozwijał spółkę w Czechach, m.in. poprzez zakupy w praskiej dzielnicy Vinohrady. W 1999 roku firma miała już 15 budynków i zdecydowała się na inwestowanie w niedalekim Budapeszcie. Rozwijała się pomyślnie i już w następnym roku trafiła na paryską giełdę. DTZ szacował wówczas wartość nieruchomości firmy na 56,8 mln euro. Jean Francois Ott ruszył na Warszawę, gdzie powstało trzecie biuro spółki. W 2001 otwarte zostało kolejne – w Bratysławie. Dwa lata później Orco kupiło IPB Real, czeską firmę deweloperską z branży mieszkaniowej, a ilość nieruchomości i projektów rosła niemal z dnia na dzień. Dlatego w 2004 roku poszerzył się skład zarządu. Powołano dwóch starszych wiceprezesów, którzy odpowiadali za projekty w Europie Centralnej oraz dwóch wiceprezesów: do spraw finansowych i do spraw działalności hotelowej Orco. Firma dokonała pierwszych zakupów w Berlinie, choć największą aktywność przejawiała w Budapeszcie i Warszawie. Jej bank ziemi to już około 1 mln mkw. Działalność rozpoczął otwarty fundusz nieruchomości Endurance Fund.

Zmierzch szczęśliwej gwiazdy

Pieniądze na kolejne zakupy dał firmie debiut na praskiej giełdzie 1 lutego 2005 roku. Pozwoliło to na wejście do Chorwacji, gdzie Orco wzięło udział w prywatyzacji sektora hotelowego. Ogłoszono plan budowy luksusowego apartamentowca Złota 44 w centrum Warszawy, którego projekt opracował Daniel Libeskind. Wartość portfela urosła do 1 mld euro. Firma agresywnie kupowała i ogłaszała kolejne projekty. W 2006 roku otworzyła drugi fundusz parasolowy Endurance. W połowie 2007 roku debiutowała na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie i na giełdzie w Budapeszcie. Firma wzrastała, do słońca było jej coraz bliżej. Aż do 2008 roku, gdy rozpoczął się kryzys finansowy. Już w pierwszym półroczu przychody Orco spadły w porównaniu do pierwszego półrocza 2007 roku o 10 proc., czyli do 113 mln euro. W bilansie pojawiła się strata netto o wartości prawie 4,9 mln euro. Po trzech kwartałach strata wynosiła już ponad 20 mln euro, a w komunikacie o wynikach pojawiła się zapowiedź „dostosowywania się do zmieniających się warunków rynkowych”. Zaczęły się oszczędności. Do lutego 2009 roku pracę w całej grupie straciło 220 osób. – Światowy kryzys uderzył w Europie Środkowej i Wschodniej o wiele mocniej niż ktokolwiek się spodziewał. Właściwie rynki, na których pracujemy, oprócz najmu, zatrzymały się. Nikt nie zdawał sobie sprawy ze skutków kryzysu dla tego regionu, nie sądził, że będą one aż tak drastyczne – przyznaje Jean-Francois Ott, prezes Orco Property Group.

Przez rok akcje spółki staniały o 90 proc. Sam założyciel zredukował w niej swoje udziały z 12,3 do 1,6 proc. Z firmy odeszła spora część kierownictwa. W marcu paryski sąd gospodarczy udzielił spółce półrocznej ochrony przed wierzycielami. Prawo daje możliwość przedłużenia jej o kolejne pół roku. Ma to dać czas na uporanie się z kłopotami i wprowadzenie w życie planu naprawczego. Orco w 2009 roku powinno spłacić wierzycielom 188 mln euro kredytów. Do tej pory udało się jej zrefinansować 100 mln euro. W planach jest sprzedaż sporej części aktywów, a dzięki ochronie sądowej nie trzeba będzie ich wyprzedawać od razu, co stawiałoby Orco pod ścianą wobec potencjalnych kupców. Jednak analitycy uważają, że ucieczka pod ochronę sądu to znak, że negocjacje z wierzycielami nie idą po myśli Jean-Francoisa Otta. Teraz będą one jeszcze trudniejsze, bo rynek wie, że Orco jest w sytuacji podbramkowej. Tym bardziej, że pewna grupa akcjonariuszy, którzy są właścicielami około 10 proc. wartości firmy, zawiązała alians SOS Orco i domaga się odwołania zarządu.

W ogłoszonych ze sporym opóźnieniem niezaudytowanych wynikach finansowych pojawiła się strata 390 mln euro. – Opracowany program naprawczy ma 15 stron. Zamykamy biura poza stolicami. Skupimy się na inwestycjach dających stałe przychody, czyli na wynajmie obiektów biurowych i komercyjnych. Wycofujemy się z Rosji, zostawiając tam tylko jeden nasz hotel. Koncentrujemy się na Pradze, Berlinie, Dusseldorfie, a także na Warszawie i Budapeszcie. Wycofujemy się z zarządzania obiektami, nie będziemy wchodzić w nowe projekty hotelowe. W najbliższym czasie nasze działanie będzie nakierowane na pozyskiwanie gotówki, by spłacać zadłużenie – wylicza Jean-Francois Ott.

Które projekty dla szefów luksemburskiego Orco są priorytetowe? Prezes wymienia apartamentowiec Złota 44 w Warszawie (którego realizacja opóźni się o kilka tygodni), budynek giełdy papierów wartościowych Vaci 1 w Budapeszcie, kompleks biurowy Sky Office w Dusseldorfie, praskie biurowce Palác Archa i Bubny oraz wielofunkcyjny projekt City Gate w Bratysławie. – Czy grozi nam upadek? Wierzę, że nasza ciężka praca się opłaci. Na firmę patrzę jak na chore dziecko, które jest w trakcie leczenia. Mamy klientów, a nasze projekty zostały przez nich docenione. Dopóki są klienci, będziemy dla nich pracować – zapowiada Jean-Francois Ott.

Skąd problemy?

Niestety, żaden z agentów branżowych nie zgodził się rozmawiać o sytuacji dziecka Jeana-Francoisa Otta. W biurach kilku agencji w Pradze i Warszawie powiedziano jedynie, że firma znajduje się w dramatycznym położeniu. – Unikamy jakichkolwiek komentarzy, które dotyczą naszych klientów lub mogą ich dotknąć. Nie chcemy diagnozować sytuacji konkretnych firm, szczegolnie tych, które przeżywają kłopoty – usłyszałem w biurach DTZ, Colliers International i King Sturge.

Orco Property Group przez kilkanaście lat swojego istnienia bardzo szybko urosła: siedem krajów, ponad 130 projektów, kilka rodzajów działalności. Czyżby do prawidłowego zarządzania taką firmą nie wystarczyła charyzma i wiedza zdobyta na elitarnych uczelniach. Wygląda na to, że sytuacja firmy wymknęła się spod kontroli. Dziś Orco jest zmuszone do sprzedawania swoich aktywów. Ogłoszony plan naprawczy zapowiada, że do priorytetów należy zaledwie kilka projektów. Resztę można będzie przejąć. ν