Dacza z przeceny

Czy w czasach, gdy deweloperom ciężko jest sprzedawać domy „do życia”, na rynku są nadal ludzie zainteresowani zakupem nieruchomości na wakacje? Tak, są! Przedstawiamy klienta z roku 2009 – jeszcze bardziej wybrednego niż dotąd

Mladen Petrov

Sześć dni. Tyle właśnie wolnego mają Bułgarzy w maju z okazji dwóch ważnych świąt narodowych. Chcąc pobudzić sektor turystyki, który odczuwa już pierwsze oznaki kryzysu, rząd Bułgarii postanowił zaszaleć i dać obywatelom „największy prezent od władz w całej historii”. Według najnowszych danych liczba turystów odwiedzających Bułgarię spadła o 20 proc., dlatego rząd ma nadzieję, że sami Bułgarzy zrównoważą ten spadek. Pracodawcy nie byli szczególnie zadowoleni z tak długiej przerwy, lecz władze podkreślają liczne korzyści płynące z wyjazdów rodaków. Władze mają rację co do jednego – w górach i nad morzem turyści i chętni na kwatery są naprawdę potrzebni.

Pioruny...

Pierwsze oznaki pogorszenia koniunktury na bułgarskim rynku domów wakacyjnych – przynajmniej w podaży – pojawiły się już pod koniec 2007 roku. Z danych agencji Colliers International Bulgaria wynika, że wzrost podaży domów wakacyjnych w drugiej połowie 2007 roku wyniósł tylko 16 proc., podczas gdy w skali całego roku podaż wzrosła o 170 proc. w kurortach górskich oraz 
o 65 proc. w miejscowościach nadmorskich. W tym okresie zmniejszył się także przedział cen sprzedaży: przeciętna stawka wyjściowa w turystycznych miejscowościach górskich wyniosła 1210-1420 euro za 1 mkw., natomiast najniższa wyjściowa cena sprzedaży nad Morzem Czarnym wynosiła 1000-1425 euro. To nadal niezły wynik.

Jednak dobry nastrój nie utrzymał się zbyt długo. Nadmierna podaż, trudności, przed jakimi stanęli nabywcy z Wielkiej Brytanii i Irlandii, zaniechane projekty, gwałtowny spadek cen – rok 2008 zdecydowanie nie był łatwy dla rynku domów na wakacje, na którym od kilku lat z rzędu odnotowywano stabilny wzrost cen. Dziś, gdy ceny gwałtownie zanurkowały, jedna z irlandzkich gazet nazwała głupcami wszystkich, którzy kupili nieruchomości mieszkalne w Bułgarii w okresie boomu, a dziś znaleźli się w trudnej sytuacji. Wówczas fundusze „sępa” zaczęły rozglądać się na rynku za interesującymi możliwościami zakupu.

... i burza

Według agencji Bulgarian Properties, w minionym roku w górskich miejscowościach turystycznych Bansko, Pamporovo i Borovec – niegdyś popularnych wśród nabywców – odnotowano spadek sprzedaży o 80 proc. Posiadające 9 tys. mieszkańców Bansko stało się symbolem wielkich oczekiwań deweloperów. Dziś jest to w dużym stopniu porzucony plac budowy, a większość spośród 120 agencji nieruchomości działających w tej miejscowości już zbankrutowała. Nadeszły czasy okazyjnych zakupów – wykończone mieszkania, których cena znacząco przekraczała kiedyś 1 tys. euro za 1 mkw., można kupować już za 250-300 euro. To świetna cena za nieruchomość w kraju należącym do Unii Europejskiej – powtarzają zarówno deweloperzy, jak i agenci nieruchomości. Deweloperzy nie chcą rozmawiać o ekonomicznym sensie takich transakcji, ale obserwatorzy rynku mówią: to jedna z ostatnich desperackich prób przetrwania.

Cięcie marż o 10-30 proc. jest w tym nowym środowisku powszechną praktyką. Kryzys zmusił również deweloperów do rozpoczęcia ścisłej współpracy. Jeden z przykładów to przekazywanie sprzedanych już mieszkań w projekcie, który nie zostanie ukończony, do znajdującego się na zaawansowanym etapie projektu w pobliżu. – Dużą liczbę inwestorów zwiodła możliwość szybkich zysków. Rozpoczynali nieprzemyślane projekty, bez przeprowadzenia analizy opłacalności, wierząc, że boom będzie trwał wiecznie. Na rynku jest wiele nieukończonych projektów, których realizacja może potrwać nawet 3-4 lata – szacuje Svetoslav Mladenov, prezes Prime Property BG REIT. Borykający się z trudnościami deweloperzy nie są jedynymi sprzedającymi na rynku. Wielu Brytyjczyków i Irlandczyków próbuje jak najszybciej pozbyć się lokali, ponieważ w swoim kraju nie są w stanie spłacać kredytów hipotecznych. Agenci nieruchomości twierdzą, że sprzedający ci nie upierają się zbytnio przy proponowanej cenie i chętnie znacznie ją opuszczają.

Czasy dobrych cen

Nieruchomości nad Morzem Czarnym okazały się bardziej odporne na mniejsze zainteresowanie i osłabienie siły nabywczej. Odnotowano tu spadek liczby transakcji sprzedaży nieruchomości o 30 proc. W 2008 roku średnia cena nowego domu wakacyjnego w miejscowości Bansko wyniosła 66 tys. euro, w miejscowości Pamporovo – 77 tys. euro, na południe od Burgas – 82 tys. euro oraz około 110 tys. euro w Złotych Piaskach i innych najlepszych miejscowościach turystycznych na północnym wybrzeżu. Jest jednak dobra wiadomość dla kupujących. W warunkach rynku kupującego, osoby zainteresowane zakupem mogą wybrzydzać. Deweloperzy zmuszeni są obniżać ceny i wstrzymywać nowe projekty. – Nastąpiła istotna korekta cen. Wróciły stawki z poziomu obowiązującego w latach 2006 i 2007 – mówi Michaił Chobanov, prezes Bulgarian Properties. – Transakcje sprzedaży domów w najlepszych lokalizacjach, tuż przy plaży, ze znakomitym widokiem, zawierane są dziś przy cenach za mniej niż 1 tys. euro za 1 mkw. Wygląda na to, że najbliższe miesiące to dobry czas na zakup – przekonuje Michail Chobanov. Jego zdaniem, są już widoczne oznaki tego, że tendencja spadkowa powinna się odwrócić. – Na rynku nadal widać kupujących z gotówką. Już w marcu 2009 roku wpłacono więcej zaliczek niż rok wcześniej – zdradza.

Kupujący z Wielkiej Brytanii nadal stanowią 30 proc. obcokrajowców obsługiwanych przez Bulgarian Properties. Reszta klientów zagranicznych to Rosjanie, Grecy, Holendrzy, Niemcy, Turcy, Polacy, Rumuni oraz Norwegowie. Zainteresowanie klientów rosyjskich, stanowiących około 40 proc. kupujących, rozkłada się po równo między Bansko a kurorty nadmorskie. W ciągu ostatnich sześciu lat udział nabywców z Bułgarii również wzrósł znacząco – do około 20 proc. Przeciętne ceny ukończonych obiektów są od początku 2009 roku o 20 proc. niższe niż w 2008. Istotną różnicę stanowi to, że dziś kupujący otrzymują lepsze, wykończone, a nawet umeblowane mieszkania dwupokojowe za cenę, za którą rok temu mogli kupić mieszkanie jednopokojowe.

Mnóstwo wolnych pokoi

Mimo to wiele mieszkań jest nadal pustych. Czy Bansko to kolejne wymarłe miasto? Raczej nie. – Wierzę w potencjał Banska. Dla tej miejscowości jeszcze nadejdzie dobry okres. To samo dotyczy kurortów nad Morzem Czarnym. Bułgaria ma ogromny potencjał przyciągnięcia zagranicznych turystów ze względu na charakter kraju oraz bardzo atrakcyjne ceny – komentuje Svetoslav Mladenov. Spółka realizuje dwa projekty na wybrzeżu – Coral Residence na północ od Lozenets  (inwestycja o wartości 40 mln euro we współpracy z Immoeast) oraz Lighthouse Resort Vacation Village w pobliżu Słonecznej Plaży. – Na rynku zawiera się transakcje, zatem nie martwimy się zbytnio – uspokaja Svetoslav Mladenov. – Od początku roku poziom podaży jest ogromnie zróżnicowany – podsumowuje Michaił Chobanov, który wierzy, że w ciągu nadchodzących sześciu miesięcy rynek się rozbudzi. Nowi nabywcy nie biorą pod uwagę inwestycji sprzedawanych na etapie samych pl