Serbska szansa

Pięć minut dla serbskiego rynku nieruchomości jeszcze nie minęło. Choć ogólnoświatowy kryzys wpływa na rozwój tego kraju, prognozy długoterminowe nadal wyglądają obiecująco. Zostajemy tu – potwierdza większość tuzów rynku nieruchomości. Oto dlaczego...

Mladen Petrov

Podczas spotkania ludzi biznesu, odbywającego się w warszawskim hotelu Hyatt Regency, trzej biznesmeni, każdy z kuflem piwa Guinness w ręce – w końcu to dzień Św. Patryka – rozmawiają o interesach. – Właśnie wróciłem z Serbii – takie zdanie to znakomity początek konwersacji, w której najczęściej używanymi wyrazami są „wzrost” oraz „możliwości”. Ogólny wniosek – sytuacja wygląda obiecująco. Lecz czy te dwa wyrazy – „wzrost” i „możliwości” – nadal właściwie opisują Serbię? Wydaje się, że – mimo światowego kryzysu – Serbia po okrutnej wojnie z ostatniej dekady XX wieku nadrabia zaległości i robi to niezłym tempie.

Według belgradzkiego dziennikarza Colina Grahama, dla Serbii największe znaczenie ma zapewnienie krajowi stabilizacji politycznej. W połowie marca jedna z głównych serbskich partii opozycyjnych ogłosiła plan rozpoczęcia przedterminowej kampanii wyborczej. Jednak prezydent Boris Tadić stwierdził, że nowe wybory nie są w chwili obecnej możliwe, ponieważ w tak niepewnych czasach już sama wzmianka o wstrząsach politycznych spowoduje, że inwestorzy i instytucje, takie jak Unia Europejska, zaczną nieufnie spoglądać w kierunku Belgradu. W obecnej sytuacji rynek nieruchomości raczej odnosi korzyść z działań administracji dążącej do zapewnienia krajowi miejsca w Unii Europejskiej.

Obiecujące liczby

Droga do sukcesu jest długa. W 2007 roku PKB Serbii zwiększył się aż o 7,5 proc., natomiast w minionym roku – o 6,1 proc. Produkt krajowy brutto rośnie od 2000 roku, a przeciętny wzrost w tym okresie wyniósł 5,5 proc. rocznie. Kraj odnotowywał w tym okresie również wzrost wartości bezpośrednich inwestycji zagranicznych, z których na sektor nieruchomości przypadło niemal 20 proc. Na liście 20 największych inwestorów w Serbii, w ciągu ostatnich sześciu lat, znalazło się pięciu inwestorów sektora nieruchomości. Słoweński Mercator, Africa Israel Group, GTC i Engel Group z Izraela oraz Metro Cash & Carry zainwestowały łącznie w projekty związane z nieruchomościami niemal 1 mld euro.

Według danych opublikowanych przez firmę konsultingową Forton International, w ciągu pierwszych trzech kwartałów minionego roku napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych wyniósł 1,6 mld euro. Inne wiadomości z 2008 roku pochodzące z Serbii dotyczą 17,5-procentowego wzrostu wynagrodzeń (przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Serbii wynosi dziś 380 euro) oraz inflacji, którą udało się utrzymać na planowanym poziomie – 7,8 proc. Nie zmienił się tylko wysoki poziom bezrobocia (14 proc.). Na rok 2009 władze prognozują, że wzrost PKB wyniesie 3,5 proc., a inflacja – 8 proc. Jednak analitycy makroekonomiczni są o wiele bardziej sceptyczni niż rząd i uważają, że w tym roku wzrost PKB może spaść do zera.

Przykra rzeczywistość

Serbski rynek nieruchomości czekają dwa trudne lata – tak uważa Miljan Pavlovic, menedżer ds. usług konsultingowych w belgradzkim biurze Forton International. – W obecnej sytuacji wielu inwestorów chce opóźniać swoje inwestycje, ponieważ deweloperom trudno jest uzyskać finansowanie. Wielu z nich próbuje nawet wycofać się i sprzedawać swoje projekty, lecz ceny oraz stopy kapitalizacji oczekiwane przez potencjalnych sprzedających i kupujących są zwykle bardzo rozbieżne – mówi Miljan Pavlović. Najświeższe dane zdają się potwierdzać jego słowa. W lutym spółka Africa-Israel Investments, deweloper największego w Belgradzie parku biurowego Airport City (73 tys. mkw.) ogłosiła, że prowadzi negocjacje dotyczące sprzedaży swojego flagowego projektu na rzecz greckiego funduszu inwestycyjnego za kwotę, która miałaby podobno wynieść 150 mln euro.

Potencjał handlowy

Patrząc na liczby, można wyciągnąć wniosek, że dwoma najdynamiczniej rozwijającymi się sektorami nieruchomości są powierzchnie handlowe i biurowe. Analitycy zgadzają się, że Serbia jest pod tym względem daleko w tyle, nawet w porównaniu z jej rozwijającymi się sąsiadami. Według danych Urzędu Statystycznego Republiki Serbii, obroty w handlu detalicznym stale rosną, a na rynku w drugiej połowie 2008 roku nie pojawiły się żadne nowe powierzchnie handlowe. Właściciele już istniejących obiektów nie mają zatem powodów do narzekań – odsetek powierzchni niewynajętych wynosi zero. W ciągu roku stawki czynszów w najlepszych obiektach były stabilne i wynosiły 40-60 euro za 1 mkw. miesięcznie.

Centrum handlowe Ušće w Nowym Belgradzie (50 tys. mkw. powierzchni pod wynajem brutto) zostało oddane do użytku 31 marca. Ušće, które zrealizowano w ramach inwestycji o wartości 150 mln euro, będzie największym tego typu obiektem w Belgradzie. Projekty przygotowywane do realizacji w stolicy to również Visnjica Plaza (48 tys. mkw. powierzchni pod wynajem brutto,
Plaza Centers, planowane ukończenie: 2010 rok), należące do Delta Holding centrum handlowe Delta Planet (100 tys. mkw., 2011) oraz projekt (52 tys. mkw.) w dzielnicy Ada Huja, który ma być zbudowany przez fundusz inwestycyjny BRIF. Ponadto Plaza Centers chce otworzyć Belgrade Plaza – wielofunkcyjny projekt o powierzchni 100 tys. mkw.

Inne miasta, poza Belgradem, które znalały się na celowniku deweloperów i sieci handlowych, to Kragujevac, Niš, Novi Sad oraz Subotica. Obecnie realizowana jest budowa dużych centrów handlowych w miejscowościach Kragujevac (Kraguevac Plaza budowane przez Plaza Centers, 70 tys. mkw., otwarcie w 2010 roku), Subotica (60 tys. mkw., GTC, otwarcie w 2010 roku) oraz Novi Sad (Immoeast: centrum handlowe o powierzchni 32 tys. mkw., otwarcie w roku 2011 oraz projekt typu outlet o powierzchni 30 tys. mkw., otwarcie w 2010 roku). – Konsumenci są uzależnieni od mody i marek – podkreśla Miljan Pavlović z Forton. Deweloperzy raczej się z nim zgadzają. Plaza Centers planuje w ciągu najbliższych pięciu lat zainwestować około 500 mln dolarów w swoje trzy projekty w Serbii (całkowita ilość powierzchni przeznaczonych pod wynajem to 270 tys. mkw.), zależnie od rozwoju sytuacji związanej z globalnym kryzysem. – Serbski rynek posiada obecnie niewystarczającą liczbę nowoczesnych obiektów, szczególnie handlowych. Bieżąca podaż nowoczesnych powierzchni handlowych wynosi w skali kraju 40 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Dlatego uważamy, że Serbia ma ogromny potencjał wzrostu w ciągu nadchodzących kilku lat – komentuje Sagiv Meger, dyrektor zarządzający spółki Plaza Centers na Serbię i kraje bałkańskie.

Czekają na najemców

Na rynku biurowym w Belgradzie również dużo się dzieje. Pod koniec roku 2008 łączna ilość ukończonych powierzchni biurowych klasy „A” oraz „B” wynosiła około 445 tys. mkw. – podaje Forton International w swoim raporcie „Podsumowanie rynku nieruchomości – Serbia 2009”. Liczba ta oznacza 27-procentowy wzrost podaży od 2007 roku. – Jak zawsze, bardzo dużo zależy od profesjonalizmu. W Belgradzie jest wiele projektów, które nie dość, że znajdują się w złych lokalizacjach, to na dodatek nie są dobrze zarządzane i w efekcie rozmijają się z potrzebami rynku – komentuje Robert Snow, dyrektor generalny spółki GTC Serbia. Firma zdobyła trzy działki pod realizację planowanych inwestycji. Serbskie plany dewelopera dotyczące projektów komercyjnych to realizacja nowych inwestycji biurowych i handlowych w Belgradzie oraz kolejne centrum handlowe, które powstanie w Suboticy. – Sektor nieruchomości komercyjnych w Serbii ma duży potencjał wzrostu. Oczywiście, Serbia nie jest całkowicie odporna na ogólnoświatowy kryzys, lecz należy podkreślić, że kryzys ten dotyka ją w niewielkim stopniu – dodaje Robert Snow.

Ze względu na oddanie w