Bankowcy flag nie zwijają

Banki borykają się z poważnymi problemami i oszczędzają, na czym się da. Na Zachodzie – także na biurach. jednak nie w Europie Środkowej. Tu finansiści raczej o wyprowadzkach nie myślą. Być może, tak już pozostanie

Emil Górecki, Mladen Petrov

Okres wielkiego pakowania w Londynie trwa. Banki, jak mało które firmy, poczuły na własnej skórze efekty finansowego kryzysu i jako jedne z pierwszych zaczęły nieprzyjemne rozmowy w sprawie zwolnień. Słynne londyńskie City zaczyna świecić pustkami. Tylko w drugiej połowie ubiegłego roku popyt na biura ze strony banków spadł w tym mieście o 69 proc. w porównaniu do poprzedniego roku. Spadły również stawki czynszów – o 11,5 proc. Londyn nie jest w swoich problemach odosobniony. Sektor biurowy w centrach bankowości, jak Frankfurt i Amsterdam, również odczuł trudności jednego z najbardziej pożądanych najemców. 

Gdy ambitne plany ratowania największych bankowych graczy wciąż są w trakcie realizacji, zwolnienia trwają. Według prognoz Centre for Economic and Business Research, w tym roku w samym tylko Londynie pracę w bankowości może stracić ok. 34 tys. osób, podczas gdy w zeszłym roku zlikwidowano w tym sektorze około 28 tys. posad. Gdyby spełniły się najbardziej pesymistyczne prognozy, w ciągu kilku najbliższych lat w mieście straci pracę kolejne 60-90 tys. bankowców. Taki scenariusz doprowadzi, według szacunków agencji Cushman & Wakefield, do zwiększenia wskaźnika wolnej powierzchni biurowej do ok. 14 proc. w 2010 roku.

Liczby nie tak niepokojące

Czy burza dosięgnie też Europę Środkową? Nikt chyba nie ma wątpliwości, że kryzys dotknie każdego, ale rynki biurowe stolic tego regionu, z pewnymi wyjątkami,  na razie dobrze sobie radzą. W Warszawie, pod koniec trzeciego kwartału 2008 roku, wskaźnik pustostanów wynosił poniżej 3 proc., podczas gdy w Pradze przekraczał 8 proc. W obu stolicach odnotowywany jest stopniowy wzrost ilości wolnej powierzchni biurowej, ale analitykom daleko do paniki. W Budapeszcie natomiast są powody do zmartwień. Według szacunków agencji Colliers International, w tym roku w węgierskiej stolicy do użytku zostanie oddanych 355 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Jeśli wszystkie budynki zostaną ukończone na czas, to ilość powierzchni biurowej w mieście wzrośnie o 17 proc. Przy obecnej trudnej sytuacji gospodarczej kraju, będzie to niewątpliwie miało wpływ na wzrost wskaźnika pustostanów. Analitycy Colliers International prognozują, że wyniesie on pod koniec roku nawet 25 proc.

Popyt jest, ale malejący

Wspólnym problemem Warszawy, Budapesztu i Pragi może okazać się znacznie mniejszy popyt na biura. Na rynku węgierskim już w zeszłym roku było widać oznaki spowolnienia. Mimo to zawarto wtedy kilka dużych transakcji najmu, do czego przyczynił się m.in. sektor bankowy. W minionym roku K&H Bank podpisał umowę typu built-to-suit na 40 tys. mkw. w kolejnych etapach Millennium City Center. Ten sam bank wynajął prawie 7 tys. mkw. w Millennium Tower II. Raiffeisen Bank z kolei podpisał umowę wynajmu 8,4 tys. mkw. w Arenie Corner. Według ostatniego raportu węgierskiego DTZ, we wrześniu 2008 roku sektor finansowy generował 17 proc. popytu na biura w stolicy tego kraju.

Zwiększonej aktywności bankowców w polityce zarządzania powierzchnią biurową nie zauważa także Natalia Ignatowa, dyrektor Działu Wsparcia Klienta z moskiewskiego biura Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko. Firmy te przeżywają trudności, ale jako najemcy biur zachowują się zupełnie tak, jak podmioty z innych branży. – Bankowość inwestycyjna w Moskwie nie jest aż tak rozbudowaną gałęzią gospodarki, jak w Londynie, Paryżu czy Nowym Jorku. Jednak nawet tu właśnie banki są dotychczas najbardziej dotknięte kryzysem. Zwalniają pracowników, ale cięcia kosztów na razie nie dotyczą zajmowanej powierzchni biurowej. Choć być może tak się stanie w 2010 roku – uważa Natalia Ignatowa.

Kierunek Czechy?

Złe wiadomości nadchodzące z Wysp Brytyjskich mogą mieć całkiem pozytywny oddźwięk w regionie – na przykład w Czechach. Raporty o europejskim rynku biurowym zwracają uwagę na nasilający się trend przenoszenia części operacji zachodnich banków do tańszych, a zarazem atrakcyjnych, lokalizacji w Europie Środkowej. Potwierdzają to dane DTZ. W latach 2004-2006 popyt na powierzchnię biurową ze strony banków utrzymywał się na podobnym poziomie – poniżej 15 tys. mkw. rocznie. Ale w 2007 roku znacząco wzrósł – do ok. 40 tys. mkw., aby już w następnym, 2008 roku, odnotować kolejny, prawie podwójny skok. Jaromira Smetanę, dyrektora czeskiego biura firmy DTZ, liczby te nie dziwią. – Zachęty podatkowe i jeszcze relatywnie tania siła robocza robią swoje – zaznacza. Słowem-kluczem jest tu optymalizacja kosztów. Dążąc do niej, banki szukają dobrych lokalizacji poza centrum, ale jeszcze nie na obrzeżach stolicy. Ostatni rok zaowocował kilkoma dużymi transakcjami wynajmu na rynku biurowym, co napawa optymizmem. Sektor finansowy wygenerował 27 proc. popytu na powierzchnię biurową. Dla przykładu Raiffeisen Bank wynajął 17,5 tys. mkw. w budynku City Tower i renegocjował dodatkowe 7 tys. mkw. w Raiffeisen Centrum. Inną znaczącą transakcją jest wynajęcie przez bank Česká Spořitelna ponad 12,6 tys. mkw. w budynku Trianon.

Tanie przeprowadzki

Co przyniesie ten rok? DTZ w Czechach prognozuje ogólny spadek popytu na biura we wszystkich sektorach. – Jak na razie banki jako najemcy pozostają tak samo atrakcyjne i nie obserwujemy u nich ponurych nastrojów – twierdzi Jaromir Smetana. Niemniej jednak, jak zdradza, DTZ pracuje nad restrukturyzacją portfolia nieruchomości Unicredit Bank, który również rozważa przeprowadzkę.

Tuż przed finalizacją jest umowa wynajmu powierzchni przez jeden z największych banków w Bratysławie. Analitycy zwracają uwagę na potencjał biurowy regionalnych miast takich jak Ostrawa, Brno i Pilzno. Mogą one być interesujące jako centra offshoringowe i outsourcingowe. Według ostatniego raportu DTZ, jest tam prawie 320 tys. mkw. biur klasy „A” i „B”, a w budowie – ponad 500 tys. mkw. Na razie jednak banki omijają te miasta. Jedynym wyjątkiem jest HSBC, które w 2007 roku wynajęło 4,5 tys. mkw. na centrum call center w Ostrawie.

W Polsce sprawy mają się podobnie. – Najemcy z sektora finansowego, jak wszyscy inni, szukają oszczędności, wstrzymują rozwój i wykorzystują zajmowaną powierzchnię bardziej efektywnie niż dotąd. Nie widać jednak u nich gwałtownych zmian. Procesy decyzyjne w bankach są znacznie dłuższe niż u innych najemców. Dlatego do drugiego kwartału 2009 roku nie spodziewałbym się ważnych wydarzeń, związanych z najmem przez nie biur – uważa Marcin Kania, partner z Działu Powierzchni Biurowych Colliers International. Niektóre banki, wynajmujące biura w kilku lokalizacjach, zastanawiają się nad przeprowadzką w jedno miejsce, co pozwoli na spore oszczędności. A czas jest sprzyjający, bo stawki czynszów w centrum Warszawy jeszcze kilkanaście miesięcy temu sięgały nawet 35 euro za 1 mkw. Dziś, po negocjacjach mogą sięgać nawet 20-25 euro. Ta sytuacja sprzyja ewentualnym renegocjacjom i pozostawaniu w centrum, co było trudne kilkanaście miesięcy temu. – Częściej spotyka się przypadki, że banki chcą zmniejszyć zajmowaną powierzchnię i podnająć ją innej firmie – zauważa Marcin Kania.

Okiem dewelopera

Czy deweloperzy biurowców z obawą obserwują zachowanie banków? Jak dotąd nie. Zeszły rok obfitował w ciekawe, duże transakcje najmu. Pekao Bank Hipoteczny wynajął 1,5 tys. mkw. w warszawskim biurowcu Horizon Plaza. Od stycznia tego roku BRE Bank zajmuje 5,5 tys. mkw. w budynku Luminar na terenie kompleksu Cybernetyki Office Park w