Kasa dla wybranych

Źródełko wysycha. Nawet najwięksi i najstarsi gracze rynkowi od wczesnej jesieni minionego roku narzekają na zaostrzone warunki kredytowe. Nieliczni, którym udało się uzyskać finansowanie na nowych warunkach, też do szczególnie zadowolonych nie należą. banki bardzo ostrożnie obdarzają zaufaniem klientów. Bankierzy, z którymi rozmawiał „Eurobuild CEE”, mają nadzieję, że sytuacja poprawi się w tym roku. Są jednak realistami i nie boją się nazywać rzeczy po imieniu – ten rok może okazać się jeszcze trudniejszy niż 2008. Jeszcze większą ostrożność wykazują wobec wydatków na przegrzanych rynkach, takich jak Rumunia. Większość finansistów optymistycznie patrzy natomiast na Polskę i Czechy. Kiedy odbędzie się ostatni akt tego dramatu? W roku 2010? Nie wiadomo

Mladen Petrov

Michał Sternicki

dyrektor zarządzający na Polskę 
Aareal Banku

Niewątpliwie rok 2009 będzie okresem spowolnienia, zarówno jeśli chodzi o projekty deweloperskie, jak i transakcje inwestycyjne. Pierwsza połowa roku będzie spokojna, a dalsze ożywienie uzależnione jest od powrotu rynków kapitałowych do stanu normalności. Co się tyczy projektów deweloperskich, to jesteśmy świadkami znacznie większego partycypowania przez dewelopera w kosztach inwestycji, wynoszącej nawet do 50 proc. Ponadto w przypadku tych projektów, którym kończy się okres kredytowania, a inwestor nie będzie w stanie pozyskać refinansowania, banki będą zmuszone do prolongaty kredytów, jednakże zapewne na okres nie dłuższy niż 24 miesiące. Trzeba się jednak liczyć z nowymi warunkami, także – z wyższymi marżami. W przypadku zakupów inwestycyjnych, marże już dzisiaj kształtują się na poziomie od 200 punktów bazowych wzwyż, podczas gdy w przypadku projektów budowlanych wchodzą w grę marże wyższe o 400 punktów bazowych. Nasz bank w 2009 roku widzi możliwość finansowania projektów handlowych i magazynowych, nie tracimy też wiary w potencjał mniejszych miast (150-200 tys. mieszkańców oraz poniżej 100 tys. mieszkańców) ze stabilną siłą nabywczą i odpowiednim catchment area. Polska i Czechy to dwa kraje, które – naszym zdaniem – posiadają duży potencjał i perspektywy wzrostu gospodarczego. Są one częścią rynku Unii Europejskiej i jako pierwsze zyskają na możliwości refinansowania z chwilą, gdy rynki kapitałowe ponownie się otworzą. W Rosji nadal będziemy obecni, ale w tej chwili trudno jest powiedzieć, ile środków rzucimy na ten rynek. W 2009 roku nie przewidujemy też finansowania nowych projektów w Rumunii. Niemniej jednak nadal  systematycznie analizujemy sytuację i przyglądamy się rynkowi rumuńskiemu.

Klaus Gugglberger

członek zarządu Investkredit Banku

Od jesieni 2008 roku zdecydowanie zmieniliśmy swoje spojrzenie na rynek, co doprowadziło, oczywiście, do zmniejszenia liczby zawieranych umów. Nasz bank, podobnie jak większość naszych konkurentów, skoncentrował się na kluczowych klientach, z którymi współpracujemy od dawna. Dziś głównie zajmujemy się prolongatą kredytów dla obecnych klientów na okres 12-18 miesięcy. Dramatycznie spadł poziom nowych umów. Premiumred Real Estate Development – działający w sektorze nieruchomości oddział Grupy Volksbank, którego częścią jest Invest Kredit – zdecydował się zamrozić wszystkie jeszcze nierozpoczęte projekty. Spółka jest w trakcie uzyskiwania koniecznych zezwoleń, lecz priorytetem jest ukończenie projektów już rozpoczętych. Niestety, nie sądzę, by w roku 2009 sytuacja miała się zmienić. Z pewnością bank oddali się od Rosji, Ukrainy i większości krajów Europy Południowo-Wschodniej. Najbardziej niepokoi nas Rumunia – w rzeczywistości wszystkie linie kredytowe dla nowych projektów związanych z nieruchomościami zostały tam zamknięte do odwołania. Jednak jako bank mamy przed sobą dobre perspektywy zysków, ponieważ wzrosły marże. Naszymi kluczowymi rynkami pozostają Polska, Czechy oraz Węgry, lecz unikamy dziś projektów z sektorów logistyki i handlu, utrzymując wysokie zainteresowanie projektami w sektorze biurowym. Powinniśmy zatem przygotować się na trudny czas i czekać na rok 2010 – w jego drugiej połowie odnotujemy, być może, wyższy poziom transakcji, lecz na pewno nie taki jak w najgorętszych latach 2006-2007.

Piotr Cyburt

prezes zarządu BRE Banku Hipotecznego

Nie uważam, że rynek udzielania kredytów na inwestycje nieruchomościowe drgnie szybko. Na pewno nie stanie się to do chwili, w której gospodarka odbije się od dna. Kiedy to będzie? Sam chciałbym wiedzieć. Ale raczej nie tak szybko. Z rynku spływają wiadomości gorsze, niż spodziewałem się tego jeszcze jesienią. Myślę, że musimy przeczekać co najmniej cały 2009 rok. Prawdopodobnie odbicie zaczniemy obserwować dopiero w drugiej połowie 2010 roku. Jednym z ważniejszych powodów takiej sytuacji jest to, że stary, globalny system finansowy runął i trzeba czekać na wyłonienie się nowego. Doraźne działania rządów, choć zakrojone na skalę nie mającą precedensu, jeszcze nie przynoszą efektów i nie wiadomo, jakie przyniosą. Nadchodzący rok nie będzie obfitował w nowe projekty nieruchomościowe, ponieważ banki nie mają pieniędzy na ich finansowanie. Wiąże się to z wyższymi marżami i droższym pieniądzem na rynku międzybankowym, a także z zamknięciem dostępu do rynku międzynarodowego. Może zanotujemy jakieś transakcje na rynku wtórnym, choć też nie będzie ich wiele. Inwestorzy będą skoncentrowani na doprowadzeniu do końca tych projektów, które już mają zapewnione finansowanie. W październiku i listopadzie mieliśmy sporo zapytań od potencjalnych klientów. Od grudnia jest ich coraz mniej. Banki będą rozwijać się znacznie wolniej oraz wybierać bezpieczniejsze inwestycje. Pewną możliwość rozwoju widzę w projektach budowy infrastruktury. Zamówienia te mogą skutecznie podtrzymywać część firm wykonawczych w dobrej kondycji, co wpłynie na sytuację całej gospodarki. Projekty te mają zapewnioną sporą część finansowania. O resztę musi się już martwić rząd i samorządy.

Martin Gikov

szef Działu Finansowania Nieruchomości w UniCredit Bulbanku

W tym roku, jak wszystkie inne banki, będziemy stosować bardzo konserwatywne podejście w zakresie finansowania projektów z sektora nieruchomości. Nasz bank jest zainteresowany wszystkimi rodzajami projektów, z wyjątkiem tych, które dotyczą budowy domów wakacyjnych. Należy jednak podkreślić, że dziś oferujemy finansowanie kluczowym stałym klientom, z którymi mamy długą historię współpracy. Są oni dla nas najważniejsi, co nie oznacza, że nie prowadzimy rozmów z nowymi klientami. Wszyscy jednak muszą akceptować bardziej rygorystyczne wymagania. W przypadku centrów handlowych i budynków biurowych, wymagamy wstępnego wynajęcia obiektów na poziomie 50 proc. Inwestor musi również dostarczyć przynajmniej 35-40 proc. wartości inwestycji, podczas gdy w połowie roku 2008 udział ten wynosił 15-20 proc. Oczekuję, że banki zaczną wykazywać większe zaufanie do klientów w marcu tego roku, czego skutkiem będzie poprawa płynności. Dziś banki zagraniczne, które nie posiadają oddziałów w Bułgarii, boją się finansować projekty w tym kraju ze względu na brak znajomości lokalnego rynku. Pozostałe banki działające na tutejszym rynku uzależnione są od spółek-matek – gdy te znajdą się w lepszej sytuacji, w Bułgarii również zauważymy poprawę. Ale są też dobre wiadomości. Bułgaria, przez niektórych uważana za rynek ryzykowny, pod względem przegrzania sektora nieruchomości była rok za Rumunią. W związku z tym kryzys kredytowy będzie miał chłodzący, pozytywny wpływ na rynek. W ubiegłym roku połowa kredytów została udzielona inwestorom lokalnym. Nie sądzę, aby w tym roku proporcje miały się zmienić, ponieważ nie oczekujemy zwiększenia liczby inwestycji. Z drugiej strony, po wprowadzeniu w październiku 2008 roku nowych wymagań, mniejsza liczba projektów może ubiegać się o finansowanie. Banki działające w Bułgarii oferują obecnie podobne kredyty: 
3,5-4,5 proc. bez LIBOR. Oczywiście, najdroższe są kredyty długoterminowe.

Radosław Popko

szef Działu Finansowania Nieruchomości 
w Berlin Hyp

Jakie są wiadomości? Zacznijmy od tego, że w Niemczech w pierwszym kwartale 2009 roku wartość wymagalnych hipotecznych listów zastawnych wynosi około 100 mld euro. Jeśli listy te nie zostaną przedłużone, banki znajdą się w trudnej sytuacji. Nieprzedłużenie tych obligacji niewątpliwie będzie miało wpływ na rachunki banków i spowoduje, że będą one musiały pozyskać refinansowanie na rynku kapitałowym na nowych warunkach. Niewykluczone, że banki zaczną również renegocjować umowy z klientami i