Spadochron dla budowlańców

Wstrzymanie inwestycji we wszystkich segmentach nieruchomości oznacza brak pracy dla firm budowlanych. Zostało dla nich jednak jeszcze sporo projektów budowy dróg, lotnisk, stadionów i innych obiektów inżynierii lądowej

Emil Górecki

Wpierwszej połowie 2008 roku ceny na usługi budowlane w całym regionie Europy Środkowej i Wschodniej rosły średnio o około 8-9 proc. Głównie z powodu wyższych kosztów paliwa, energii elektrycznej i materiałów budowlanych oraz wysokich wymagań płacowych wykwalifikowanej siły roboczej. Wykonawcy nie narzekali jednak na brak zleceń – w trakcie budowy było wiele projektów zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych. Kryzys z pewnością straszy firmy z branży budowlanej, ale i cały sektor, brakiem źródeł finansowania. Dlatego właśnie spora część projektów – nawet tych, które znajdują się w dobrych lokalizacjach i należą do liczących się deweloperów, prowadzących bezpieczną politykę – po prostu nie będzie prowadzona. Nie po raz pierwszy słyszymy, że trudno jest teraz przewidywać przyszłość, bo wszyscy w branży czekają, co się wkrótce wydarzy i jak światowy kryzys wpłynie na gospodarki krajów naszego regionu. – Brak płynności finansowej na rynku dusi wzrost całej branży budowlanej – mówi Iain Leyden, dyrektor Działu Zarządzania Projektami i Doradztwa Budowlanego agencji King Sturge.

Optymizm, ale czy uzasadniony?

Jeszcze na początku 2008 roku ponad 60 proc. firm z polskiej branży budowlanej wierzyło, że nadchodzący rok będzie dla nich dobry. Wynika tak z badań przeprowadzonych przez firmę BCMM Badania Marketingowe. Wśród przedstawicieli badanych przedsiębiorstw było aż 17 proc. hurraoptymistów pewnych, że 2008 roku będzie dla nich doskonały. Czy te przewidywania się sprawdziły? Patrząc na rosnące portfele zamówień budowlańców, można przypuszczać, że tak. Jednak z analiz prof. Zofii Bolkowskiej, eksperta rynku budowlanego związanego z warszawską Wyższą Szkołą Zarządzania i Prawa, wynika, że w zeszłym roku, mimo dość wysokiej rentowności w budownictwie,
co czwarte przedsiębiorstwo budowlane nie przynosiło zysku. W 2007 roku 11,3 proc., spośród ponad 1,5 tys. badanych firm, odnotowało deficyt. Od stycznia do września 2008 roku, aż 23,4 proc. spośród ponad 1,6 tys. przebadanych firm, nie przynosiło zysku. Ich szefowie najbardziej narzekają teraz na brak popytu (26 proc. firm) i konkurencję (60 proc. badanych). Koszty zatrudnienia są barierą dla 57 proc. ankietowanych.

Według raportu firmy badawczej PMR „Sektor budowlany na Ukrainie 2008”, od stycznia do października 2008 roku wartość robót budowlano-montażowych spadła w tym kraju o 9,6 proc. w porównaniu do poprzedniego roku, osiągając poziom 52 mld hrywien (10,5 mld dolarów). Największy spadek zanotowano w kategorii „wznoszenie budynków i budowli” (o 9,7 proc.), nieco mniej obniżyła się wartość robót montażowych oraz przygotowywania gruntów pod budowę (odpowiednio o 7,9 proc. i 7,8 proc.).

Mniej projektów, mniej pracy

Narastający w drugiej połowie zeszłego roku światowy kryzys finansowy poważnie ograniczył dostępność finansowania deweloperom, którzy planowali rozpoczęcie budowy nowych projektów, oraz inwestorom chcącym kupować gotowe obiekty. Sektor mieszkaniowy był dotychczas tak rozpędzony, że groziło to szybką utratą kontroli nad rynkiem. Gwałtowna zmiana nastąpiła w drugiej połowie roku, kiedy się on prawie załamał. Konsumenci nie mogli spełnić wymaganych przez banki warunków, by otrzymać kredyt hipoteczny na nowe mieszkania czy domy. W konsekwencji deweloperzy, z powodu braku funduszy, wstrzymywali nowe projekty. Natomiast sektor handlowy jest ciągle zdolny do utrzymania się na powierzchni. Zwiększa się konsumpcja, rosną ceny najmu, międzynarodowe sieci handlowe rozrastają się, a jednocześnie zaczyna brakować miejsc dla takich projektów w dużych miastach. Dlatego deweloperzy przesuwają swoją uwagę na średnie i mniejsze ośrodki. Niemniej jednak w przyszłości rozwój tego sektora, podobnie jak rynku biurowego, także prawdopodobnie będzie dotknięty brakiem finansowania. A to oznacza zmniejszenie się liczby zleceń dla budowlańców.

Będzie taniej

O wykwalifikowaną siłę roboczą jest coraz łatwiej. Liczba pracowników rośnie we wszystkich krajach regionu, ponieważ wracają oni z dotkniętych kryzysem krajów, jak Irlandia, Hiszpania i Wielka Brytania, gdzie dotychczas pracowali. Dlatego można się spodziewać spadku ich oczekiwań finansowych.

Przez ostatnie dwa lata ceny materiałów budowlanych rosły szybko z powodu wysokiego popytu i pomimo wzrastającej wydajności przedsiębiorstw, które je produkują. Część ekspertów spodziewa się spadku ich cen, jako następstwa spadających cen paliw i surowców oraz zmniejszającego się popytu na usługi budowlane. Wyhamowanie cen dało się zresztą zauważyć już w połowie 2008 roku.

Załamanie cen

Jeżeli banki w pierwszym kwartale 2009 roku nie zdecydują się na uruchomienie kredytów, możemy się spodziewać, że popyt na usługi budowlane nadal będzie spadał, co jednocześnie oznacza, że ceny oferowane na przetargach mogą się obniżyć nawet o 10 proc. – oceniają eksperci. – Będzie to efektem niższych marż wykonawców i podwykonawców, zatrudnieniem gorzej płatnej siły roboczej oraz użyciem tańszych materiałów. Budowlańcy będą się starali zabezpieczyć sobie pracę na podupadającym rynku – tłumaczy Iain Leyden.

Wzrost znaczenia usług project management w całym regionie Europy Środkowej i Wschodniej jest bezpośrednią konsekwencją rozwoju całej branży budowlanej. Bez wątpienia czas kryzysu wymusza na deweloperach współpracę z fachowcami znającymi rynek, dzięki którym budowane obiekty powinny być lepsze niż obiekty konkurencji. – Paradoksalnie, waga zarządzania projektem jest dziś znacznie większa niż kiedykolwiek przedtem. Podwyższa on bowiem wartość projektów w oczach potencjalnych nabywców, najemców czy klientów i to bez względu na to, czy deweloper lub inwestor ma swoją własną drużynę project managerów czy też korzysta z pomocy zewnętrznych konsultantów – uważa Iain Leyden.

Piłkarska nadzieja

Dla Polski i Ukrainy szansą na podtrzymanie tempa rozwoju budownictwa są mistrzostwa Euro 2012. Obydwa kraje mają przed sobą budowę – albo co najmniej modernizację – większości projektów sportowych i infrastrukturalnych, z których znaczna część powinna ruszyć w ciągu 2009 roku. Warto tylko wspomnieć, że Portugalia, która organizowała te zawody w 2004 roku (czyli także po kryzysie), uratowała dzięki imprezie 0,8-0,9 proc. wzrostu PKB. Analityk agencji King Sturge ma nadzieję, że planowane projekty budowy stadionów, infrastruktury i hoteli na piłkarskie mistrzostwa będą pozytywnym impulsem rozwoju w czasie trudnego roku, który mamy przed sobą.

– W Polsce spowolnienie nie powinno dotknąć sektora budowlanego tak mocno jak w przeszłości. Wynika to z dużego zapotrzebowania na usługi budowlane związane z rozbudową infrastruktury, przede wszystkim komunikacyjnej: drogowej i kolejowej, ale również ogromnymi potrzebami modernizacyjnymi sektora energetycznego czy też sektora ochrony środowiska, takimi jak choćby budowa oczyszczalni ścieków – mówi Michał Szyk, konsultant w zespole doradztwa strategicznego Deloitte, który przygotował raport „Europejskie Potęgi Budowlane 2008”. Oznacza to, że obecne spowolnienie gospodarcze znacząco uzależni sektor budowlany od nowych projektów podejmowanych w sektorze publicznym i od wielkości nakładów na infrastrukturę, które powinny zrównoważyć spadek tempa rozwoju budownictwa kubaturowego.

Gdzie są rafy

Deloitte wśród najważniejszych problemów firm budowlanych wymienia m.in. możliwe zatory płatnicze, spowodowane złą sytuacją finansową części deweloperów. Analitycy spodziewają się też spadku marż. To następstwo podejmowania przez niektóre firmy projektów na granicy opłacalności, po to tylko, by utrzymać zatrudnionych i firmę. Dotkną je także, choć pośrednio, trudności z pozyskiwaniem finansowania na budowę nowych projektów. Z drugiej strony, powodzenie spółek budowlanych w trudniejszych czasach zależy od redukcji kosztów, utrzymania reżimu wydatków, zwiększenia kontroli nad procesami przetargowymi oraz dokładniejszej weryfikacji zawieranych przez nie umów. ν

Artykuł powstał przy współpracy z agencją King Sturge