Plan „B”

By ożywić amerykański rynek mieszkaniowy, rząd przygotował 10 tys. zielonych kart dla wszystkich, którzy kupią nieruchomość od jednej 
z 35 akredytowanych agencji nieruchomości. W naszym regionie Europy budujący mieszkania muszą poradzić sobie sami z nadmiarem niesprzedanych lokali

Zuzanna Wiak, Mladen Petrov

Sytucja na rynku mieszkaniowym nie poprawiła się, jak tego oczekiwali jeszcze kilka miesięcy temu niektórzy eksperci i deweloperzy. Coraz więcej mieszkań nie znajduje nabywców. Według danych firmy RedNet, obecnie w samej Warszawie jest 3 tys. gotowych mieszkań. Analitycy firmy konsultingowej REAS wyliczyli, że w polskiej stolicy czeka na klientów 900 gotowych lokali, a na koniec czwartego kwartału minionego roku, na pięciu największych rynkach Polski (Warszawa, Trójmiasto, Poznań, Wrocław i Kraków), było ich 3100. Ze względu na trudności z uzyskaniem kredytu czy lokowaniem gotówki na wysokooprocentowanych lokatach, coraz więcej Polaków odkłada zakup wymarzonego M. Coraz mniej skuteczne i opłacalne dla deweloperów stają się promocje dla klientów, którym oferują wraz z zakupem czterech kątów samochód czy nawet wycieczkę na Karaiby.

Przyparci do muru

Deweloperzy szukają zatem nowych pomysłów na zarabianie na niesprzedanych lokalach. Jednym z nich jest wynajmowanie niesprzedanych mieszkań. Nad zastosowaniem takiego rozwiązania zastanawia się m.in. J.W. Construction w przypadku warszawskiego projektu Górczewska Park (około 900 lokali), choć są to odległe plany. Analitycy spekulowali także, iż na taki krok zdecyduje się Orco Property Group przy inwestycji Feliz Park (40 mieszkań, zakończenie budowy zaplanowano na trzeci kwartał tego roku, do tej pory deweloperowi udało się sprzedać 8 mieszkań). Przedstawiciele firmy twierdzą, że w tej chwili jest za wcześnie na podejmowanie takich decyzji.

Zdaniem Łukasza Madeja, szefa firmy ProDevelopment, w obecnej sytuacji rynkowej deweloperzy są przyparci do muru. Popyt osłabł, a do tego część lokali była zarezerwowana przez inwestorów, którzy w obecnej sytuacji gospodarczej często wycofują się z transakcji. Bardziej im się opłaca zapłacić kary deweloperowi niż dalej inwestować środki w nieruchomość. W tak krytycznym momencie deweloperzy mają dwa rozwiązania: albo sprzedać mieszkania funduszom za niską cenę, albo je wynająć. – Brak wyboru innej drogi niż np. wynajem lokali wynika z faktu, że deweloperzy muszą zwykle trzy miesiące po zakończeniu budowy spłacić bankom zaciągnięty na inwestycję kredyt. Jeśli nie mają z czego, banki wymagają od nich planu „B” na trudne czasy. Wynajem mieszkań jest ostatnią rzeczą, o której myśleli deweloperzy, jednak skala kryzysu powoduje, że najważniejsza staje się płynność, a dochody z wynajmu pozwalają na spłatę odsetek od kredytu oraz pokrycie kosztów administrowania osiedlem – mówi Łukasz Madej. I dodaje, że w tej sytuacji głównym problemem w Polsce jest to, iż mieszkania oddawane są w stanie deweloperskim. – Spółki muszą zdobyć jeszcze dodatkowe środki na wykończenie mieszkań, a instytucje finansowe niezbyt chętnie udzielają kolejnych pożyczek. Jeśli nie zdobędą środków, inwestycje przejmą banki, które będą sprzedawać te mieszkania po cenie niższej o około 20 proc. od rynkowej – wyjaśnia przedstawiciel Pro-Development.



Łotewskie rozwiązania

Z poważnymi problemami borykają się również łotewscy deweloperzy, dla których na dobre skończyły się czasy rosnącego popytu i cen. Z analiz łotewskiej firmy doradczej Immostate, wynika że w samej Rydze zalega około 3750 mieszkań, które trafiały na rynek od 2004 roku do dziś. Do tej liczby należy dodać kolejnych 1,5 tys. mieszkań w zamrożonych tymczasowo projektach. Na Litwie natomiast, według obliczeń Ober-Haus, na klientów czeka 4,5 tys. gotowych, nowych mieszkań. Co może się wydarzyć w takiej sytuacji? Zdaniem Edgarsa Buksevicsa, dyrektora ds. rozwoju firmy Immostate, są trzy możliwe scenariusze. W wyniku recesji i rosnącego bezrobocia coraz więcej osób ma problem ze spłatą kredytów. Oznacza to m.in., że banki w tym roku przejmą prawdopodobnie jeszcze więcej mieszkań niż w minionym, w którym zajęły 175-225 lokali; około 130 z nich jest obecnie wystawione na sprzedaż – podaje Immostate. Pomimo okazyjnych cen, kupców brak. – W tej sytuacji banki takie jak Swedbank, SEB i Nordea zastanawiają się, co dalej. Jest szansa, że założą spółki zależne, które będą zajmować się zarządzaniem i wynajmem takich lokali – prognozuje Edgars Buksevic.

Deweloperzy na Łotwie, podobnie jak w Polsce i chociażby Estonii, również rozważają zmianę strategii i skoncentrowanie się na wynajmie z możliwością zakupu nieruchomości w późniejszym terminie. Na zmianę podejścia najpierw muszą zezwolić kredytodawcy. – Mamy podstawy sądzić, że zgoda zostanie udzielona. W takim wypadku, żeby promować opcję wynajmu, deweloperzy mogą uwzględnić 50-75 procent miesięcznego  czynszu jako ratę wpłacaną na rzecz kupna mieszkania po 2-3 latach wynajmowania. Naszym zdaniem jest to dziś najlepsze rozwiązanie – mówi Edgars Buksevic. Jego zdaniem, pomimo obecnej trudnej sytuacji, w której znalazła się łotewska gospodarka, na dłuższą metę kraj wyjdzie z kryzysu zwycięsko. Oznacza to m.in., że teraz jest dobry czas na zakupy całych budynków mieszkaniowych po mocno obniżonej cenie. Fundusze albo prywatni inwestorzy mogą wykorzystać trudną sytuację, wynajmując obecnie mieszkania, by w przyszłości, już w lepszych czasach, sprzedać je osobom dotychczas wynajmującym.

Hotel jak mieszkanie

Kolejną opcją dla deweloperów jest zamiana projektów mieszkaniowych na apart-hotele. Dotyczy to dziś szczególnie inwestycji w miejscowościach turystycznych, gdzie jeszcze trudniej sprzedać mieszkania niż w dużych miastach. Warszawska firma Arche zdecydowała się na podobne rozwiązanie i lokale w inwestycji apart-hotelu Puławska Residence, która powstaje na skrzyżowaniu ulic Puławskiej i Pileckiego w Warszawie, nie tylko sprzedaje, ale także wynajmuje. Projekt będzie gotowy do zamieszkania wiosną 2011 roku. Apartamenty o powierzchni od 20 do 50 mkw. wyposażone są jak standardowe mieszkania: w kuchnie, łazienki, pokoje dzienne i sypialnie.

Za mundurem deweloperzy sznurem

Na ratunek firmom deweloperskim mogą przyjść instytucje, które planują pakietowe zakupy mieszkań. Jedną z nich jest Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, która do tej pory nabyła od deweloperów kilkaset mieszkań. Wśród transakcji dokonanych przez WAM są dwa budynki mieszkalne na warszawskiej Białołęce przejęte od spółki Dom Development w pierwszej połowie 2008 roku. Na 127 mieszkań wojsko wydało 64,4 mln zł. Agencja kupiła również kilkadziesiąt mieszkań od spółek Polnord i Agrobex. W tym roku zamierza przejąć mieszkania w kolejnych miastach garnizonowych takich jak: Kielce, Koszalin, Lublin, Opole, Rzeszów i Zamość. – W 2009 roku planujemy zakup oraz budowę kolejnych 1,4-1,5 tys. mieszkań (WAM oraz Wojskowe Towarzystwo Budownictwa Społecznego – red.). Od deweloperów zamierzamy kupić około 198 lokali. Częściowo są to transakcje uzgadniane jeszcze w poprzednim roku. Przyjmując funkcję prezesa WAM w lipcu ubiegłego roku, byłem zwolennikiem budowania mieszkań, a nie ich kupowania. Wynikało to głównie z wysokich cen lokali na rynku pierwotnym i z tego, że samodzielnie mogliśmy budować taniej. Obecnie sytuacja na rynku odmieniła się i w niektórych miejscach zakup gotowych lokali okazuje się lepszym wyborem ze względów ekonomicznych – mówi Paweł Kossecki, prezes Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.

W pakiecie taniej

Ze względu na spadek cen mieszkań w największych polskich miastach, firmy kupujące je w pakiecie mogą wynegocjować też dodatkowe rabaty. – Oczekujemy, że przy zakupach pakietowych mieszkań deweloperzy będą oferować nam lokale w