Bardzo chłodna zima

Biurowy rok 2008 nie należał do najgorszych. Ale przewidywania, jaki będzie ten nowy 2009 są jak prognozy pogody Andrzeja Zalewskiego w popularnym radiowym programie „Eko Radio” – mogą się sprawdzić, choć wcale nie muszą

Emil Górecki

Rok 2008, jeżeli weźmiemy pod uwagę wielkość inwestycji związanych z biurowcami, był w całej Europie znacznie wolniejszy, niż każdy z poprzednich dziesięciu lat. Światowy kryzys zatrzymał aktywność inwestycyjną, zwłaszcza w najtrudniejszych miesiącach – we wrześniu i w październiku. Wtedy to rynki giełdowe runęły w zasadzie na całym świecie, a finansowanie międzybankowe osiągnęło drastycznie niski poziom. Większość transakcji inwestycyjnych zatrzymała się, deweloperzy zawieszają planowane projekty, skupiają się na zakończeniu tych, które już są w budowie. Właśnie w takim stanie był rynek w końcówce 2008 roku.

Problemy rozruszają branżę

Prognozy na nowy 2009 rok niestety nie nastrajają najlepiej. – Bardzo trudno jest przewidzieć, jakich stóp zwrotu możemy się spodziewać, ponieważ nie było transakcji zawieranych przez inwestorów instytucjonalnych, których negocjowanie rozpoczęło się już w tych nowych, trudniejszych warunkach ekonomicznych. Dlatego trudno powiedzieć, z jakiego punktu wychodzimy i w którą stronę pójdzie rynek – mówi John Banka, partner z Grupy Doradztwa Inwestycyjnego Colliers International.

– Jednocześnie – dodaje analityk – wstępne rozmowy wskazują na to, że stopy kapitalizacji dla transakcji, których negocjowanie dopiero się rozpoczęło, wzrosną o około 50 punktów bazowych ponad te, z połowy lata zeszłego roku. Ale na razie negocjacje trwają, żadna transakcja na nowych warunkach jeszcze nie została dokończona, więc i do tych szacunków trzeba podchodzić ostrożnie.

Teraz dla rynku byłoby najlepiej, gdyby pojawili się inwestorzy zmuszeni do sprzedawania swoich biurowców. Paradoksalnie, z powodu ich problemów finansowych, rozpocznie się zawieranie umów przy stopach kapitalizacji podobnych do poprzednich. – Wydaje mi się, że to powinno znów rozruszać rynek. Oczywiście, nie wszystkie transakcje w przyszłości będą wynikały ze zmartwień inwestorów, ale te które zostaną wymuszone, odegrają ważną rolę w stabilizowaniu poziomu cen w przyszłości – uważa John Banka.

Współczynnik wolnych powierzchni biurowych – podobnie jak handlowych czy przemysłowych – jest ciągle niski. W Bukareszcie prawie nie ma wolnej powierzchni klasy „A”. Kijów współczynnik pustostanów ma na poziomie 2 proc., podobnie jak Warszawa, a Sofia w połowie zeszłego roku zbliżała się do 1 proc. Dział wynajmu agencji Colliers ciągle notuje zainteresowanie znacznej liczby najemców, chcących podpisywać umowy przedwstępne dla projektów, które wejdą na rynek w ciągu nadchodzących 6-18 miesięcy.

Co nowego na rynku

Za najważniejsze transakcje sprzedaży uznać można przejęcie przez Baltic Property Trust warszawskich nieruchomości należących do Telekomunikacji Polskiej. Transakcja typu sale and lease back o wartości 168 mln euro dotyczy trzech biurowców przy ul. Twardej, Moniuszki oraz Obrzeźnej, których łączna powierzchnia wynosi 62 tys. mkw. brutto. Firma Skanska sprzedała budowany także w Warszawie biurowiec Atrium City. Za 115 mln euro, przy 6-procentowej stopie kapitalizacji, kupił go niemiecki fundusz inwestycyjny Deka Immobilien. Budynek o powierzchni 21 tys. mkw. ma być gotowy w maju 2009 roku. Inny niemiecki fundusz, DEGI International, odkupił za 167 mln euro od Ghelamco kompleks Marynarska Business Park. Cztery budynki o łącznej powierzchni 43,7 tys. mkw. są całkowicie wynajęte. Do największych transakcji inwestycyjnych na Ukrainie zaliczyć można przejęcie kompleksu biurowego Horizon Office Towers (16,9 tys. mkw.), należącego do Ukrainian Group, poprzez wymianę na inną nieruchomość oraz dopłatę. Na moskiewskim rynku za 185 mln dolarów sprzedany został budynek Dukat Place II. Ponad 19 tys. mkw. biur przeszło z rąk London & Regional Properties do portfela fińskiej Spondy. Natomiast rosyjski bank Otkrytie Financial Corporation sprzedał cztery biurowce klasy „A” w Moskwie niemieckiemu KanAm Grund KapitalanLagegesellschaft. Ich łączna powierzchnia to 101 tys. mkw., wartość transakcji szacuje się na przeszło 900 mln dolarów.

Na rynku przybyło też sporo nowych biurowców o wysokim standardzie. W Pradze zakończyła się gruntowna modernizacja budynku City Tower w dzielnicy 4. Jest to najwyższy budynek w kraju – ma 27 naziemnych kondygnacji i 109 m wysokości. Jego deweloperem jest spółka ECM, a swoje siedziby mają w nim takie firmy jak Zentiva, Central Group, Honeywell, Raiffeisenbank, GE Money Bank, Hewlett Packard, Microsoft, Telefónica O2 czy T-Mobile. Dokończenie budowy kompleksu biurowego Vilniaus Verslo Uostas o powierzchni 62 tys. mkw. było dużym wydarzeniem na Litwie. Deweloperem tego projektu jest spółka NT Gama. Kompleks, złożony z trzech budynków (24, 17 i 6 kondygnacji), został oddany do użytku w połowie roku. Natomiast nowym, świeżo zapowiedzianym projektem jest kompleks biurowy z czterema budynkami o łącznej powierzchni 28 tys. mkw. Wybuduje go skandynawskie Sjaelso. Prace mają ruszyć już wiosną. W 2010 roku w Łucku, na Ukrainie, powstanie centrum wielofunkcyjne PortCity o powierzchni 62,4 tys. mkw. Wykonawcą jest spółka Altis Holding.

Najgłośniejszą transakcję najmu w Polsce podpisały między sobą Europolis Lipowy Office Park oraz Bank Pekao. Zajmie on 39 tys. mkw. powierzchni biurowej, czyli cały kompleks Lipowy Office Park przy ul. Żwirki i Wigury w Warszawie. Właścicielem kompleksu jest spółka Europolis Lipowy Office Park, a deweloperem Hochtief Development Poland. Nie pobije ona rekordu w regionie, który należy – a jakże! – do Rosjan. Powierzchnię 50 tys. mkw. w kompleksie Western Gate Business Park wynajęła spółka TNK BP. Deweloperem projektu jest Centurion Group. Natomiast firma State Street wynajęła, przy pomocy CB Richard Ellis, 11,6 tys. mkw. w krakowskiej inwestycji Globe Trade Centre – Centrum Biurowym Kazimierz. Z kolei Nokia Siemens Networks zajmie 9,6 tys. mkw. w kompleksie biurowym Horizon Plaza. Jego deweloperem jest Curtis Development, a inwestorem – IVG Development. Ważnym wydarzeniem na Ukrainie był wynajem przez spółkę telewizyjną i nadawczą Ukraina 6,6 tys. mkw. powierzchni biurowej w Rithm Business Center.

Gdzie warto, a gdzie nie?

Najbardziej obiecującymi dla rynku biurowego krajami w regionie Europy Środkowej i Wschodniej są Polska i Czechy, a to ze względu na największą ich stabilność i zrównoważenie gospodarki. Tym samym – są mniej podatne na zmniejszenie strumienia bezpośrednich inwestycji zagranicznych niż Słowacja czy kraje bałtyckie. – Jak zawsze w trudniejszych dla gospodarki czasach, największą popularnością będą się cieszyły biurowce położone w najlepszych lokalizacjach i to one będą najwięcej warte. Jednak zwrócić uwagę należy także na biurowce, które są położone w dobrych punktach komunikacyjnych. To najlepsze miejsca na centra offshoringowe, a ta gałąź gospodarki, podobnie jak outsourcing, ma relatywnie dobre perspektywy i jest bardzo prawdopodobne, że nawet w kryzysie będzie się rozwijała – przekonuje John Banka. Inni przepytywani analitycy najbardziej scepytczni są wobec rynków Węgier, Ukrainy i krajów bałtyckich.