Piętno kryzysu

Puste biurka, milczące telefony, kompletny zastój. Tak wyglądał ostatnio typowy dzień pracownika zespołu inwestycyjnego. Rok 2008 był z pewnością okresem szczególnym dla światowego rynku inwestycyjnego, ale także dla krajów Europy Środkowo-Wschodniej

Mladen Petrov

Miniony rok dla rynku inwestycji w nieruchomości upłynął pod znakiem kryzysu finansowego. Jeszcze w ciągu pierwszych sześciu miesięcy wydawało się, że region Europy Środkowo-Wschodniej w pewnym stopniu zdoła oprzeć się działaniom tych sił. Jednak druga połowa roku wyraźnie uświadomiła wszystkim, że i dla nas nie ma ratunku. Dowodem są dane dotyczące zainwestowanego kapitału w minionych kwartałach. Do końca 2008 roku w nieruchomości instytucjonalne na rynkach Europy Środkowej i Wschodniej (Bułgaria, Chorwacja, Czechy, Węgry, Polska, Rumunia, Rosja, Serbia, Słowacja oraz Ukraina) zainwestowano 9,5 mld euro, podczas gdy w poprzednim roku wartość ta wyniosła 14,2 mld euro. Jak dotąd, wpływ spowolnienia działalności inwestycyjnej najsilniej odczuły Rosja i Ukraina. Według danych otrzymanych od zespołu badawczego agencji CB Richard Ellis, sytuacja taka prawdopodobnie utrzyma się w krótkiej i średniej perspektywie.

Album z roku 2008

Inwestycje w nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w pierwszej połowie roku 2008 utrzymywały się na stosunkowo wysokim poziomie; udział regionu w całkowitych obrotach inwestycyjnych Europy wzrósł z 6 do 9 proc. Kwota 9,5 mld euro zainwestowana w nieruchomości instytucjonalne na rynku Europy Środkowo-Wschodniej do połowy grudnia 2008 stanowi spadek o 36 proc. oraz 26 proc. w porównaniu z danymi odpowiednio za 2007 i 2006 rok. W czwartym kwartale roku 2008 obserwowaliśmy wyjątkowe spowolnienie tempa zawieranych transakcji oraz ich wartości (do poziomu około 370 mln euro). Głównej przyczyny słabych wyników tego okresu należy upatrywać w zamknięciu wielu otwartych niemieckich funduszy, które działały w pierwszej połowie roku 2008, w połączeniu ze zmniejszoną dostępnością kredytów. W samym październiku z niemieckich Publikumsfonds wycofano około 46 mld euro (obligacje, fundusze kapitałowe oraz fundusze rynku pieniężnego). W opracowanym przez CBRE raporcie dotyczącym października 2008 roku czytamy, że tylko w tym jednym miesiącu łączna wartość środków zarządzanych przez fundusze spadła o 13 proc. w stosunku do danych z końca września i wynosiła 585 mld euro.

Polska pozostaje największym rynkiem inwestycyjnym w regionie (z wykluczeniem Rosji). W okresie 2003-2008 zainwestowano tu 14 mld euro. W samym tylko roku 2008 na rynku warszawskim zawarto około 13 transakcji dotyczących nieruchomości biurowych, a ich wartość przekroczyła 870 mln euro (rok wcześniej całkowita wartość inwestycji wyniosła 837 mln euro). Do najważniejszych należały: transakcja typu sale and leaseback portfela nieruchomości Telekomunikacji Polskiej przejętych przez Baltic Property Trust za 168 mln euro oraz zakup obiektu Marynarska Business Park za 167 mln euro przez DEGI.

Zamiana miejsc

Na liście „top-10” inwestorów (pod względem wartości inwestycji w 2008 roku) na najwyższej pozycji w tej części Europy znajduje się KanAm Grund z inwestycjami o wartości 950 mln euro. W roku 2008 fundusz przejął cztery budynki biurowe klasy „A” w moskiewskiej dzielnicy Paweleckaja. Na drugim miejscu znalazł się inny niemiecki fundusz DEGI (inwestycje na poziomie około 570 mln euro), który w zmienionych warunkach rynkowych postanowił nie finalizować swojej pierwszej bułgarskiej transakcji – kupna Mall of Sofia. Trzecie miejsce pod względem wartości inwestycji w roku 2008 zajęły ex equo Orco oraz RREEF Alternative Investments, których udział w wartości inwestycji wyniósł po 4 proc.
W roku 2008 zaszła istotna zmiana – Rosja odebrała Czechom drugie miejsce. Wartość inwestycji w nieruchomości w Rosji – przynajmniej w pierwszej połowie roku – stanowiła dokładnie jedną trzecią całkowitej wartości inwestycji w całej Europie Środkowo-Wschodniej (zainwestowano niemal 2 mld euro). Trzecie miejsce w rankingu krajów zajęły Czechy z ponad 500 mln euro inwestycji pozyskanych w pierwszej połowie roku. Pozycję tę zawdzięczają głównie kilku dużym transakcjom, m.in. zakupowi przez Bohemia Real Estate Investment portfela firmy Telefonica za 162 mln euro oraz zakupowi przez Praderę portfela obiektów handlowych za 123,5 mln euro. Dla Rumunii rok 2008 to kolejny okres pościgu za Węgrami, które z kolei znalazły się wśród krajów borykających się ze znaczącym odpływem kapitału. Wartość inwestycji dokonanych na Węgrzech w pierwszej połowie roku 2008 (153 mln euro) stanowiła zaledwie 8 proc. całkowitej wartości roku 2007. W Rumunii natomiast zawarto w maju umowę, w ramach której RREEF Real Estate (oddział Deutsche Bank) nabędzie mieszczący się w Bukareszcie projekt za 340 mln euro; składa się on z części mieszkaniowej Upground oraz dwóch biurowców. Obiekty zostaną zakupione po zakończeniu prac budowlanych; była to największa transakcja na rynku nieruchomości w Rumunii. Ponadto za 147 mln euro do portfela DEGI trafilo centrum handlowe Iris w Bukareszcie.

W niektórych państwach Europy Środkowo-Wschodniej odnotowano ponadto większą aktywność nabywców lokalnych, przynajmniej w pierwszej połowie roku. Dla przykładu: w Bułgarii około 52 proc. zakupów dokonały spółki krajowe. Wśród najważniejszych transakcji, w których partycypowali inwestorzy lokalni, było nabycie przez Alfa Developments pakietu 75 proc. udziałów w portfelu Landmark. W Rosji 18 proc. transakcji z pierwszego półrocza zawarto z udziałem nabywców lokalnych.

Stopy pod presją

Od początku roku 2008 stopy kapitalizacji w Europie Środkowo-Wschodniej znalazły się pod presją. W najlepszych biurach w Warszawie w czwartym kwartale wynoszą one około 6,25 proc., co oznacza korektę o 85 punktów bazowych w porównaniu z poprzednim rokiem. W Budapeszcie stopy z najlepszych projektów biurowych wynoszą dziś 6,75 proc. po zmianie o 100 punktów od czwartego kwartału roku 2007. W Pradze zmieniły się w tym samym okresie o 125 punktów do poziomu 6,5 proc. CBRE prognozuje, że dalsze zmiany są nierealne ze względu na przesunięcie w czasie oraz pogarszające się warunki gospodarcze w niektórych krajach Europy Środkowo-Wschodniej.

Wartość kapitałowa nieruchomości w Europie Środkowej spadła dla najlepszych obiektów biurowych w skali roku o 2,3 proc., a spadek ten byłby jeszcze większy, gdyby nie stosunkowo dobre wyniki najemców, szczególnie w pierwszej połowie minionego roku. Na przykład w centrum Warszawy odsetek powierzchni niewynajętych w biurowcach utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie. Jednak w Europie Południowo-Wschodniej wartości kapitałowe spadły aż o 10,5 proc. Największe zmiany zaszły w Rumunii i Bułgarii, szczególnie na rynku wtórnym.

Powrót do przeszłości?

– Aby przewidzieć, jak mogą ewoluować wartości inwestycji w