Łowy w czasach kryzysu

Choć w Europie Środkowej i Wschodniej nie ma jeszcze rzeszy bankrutów wśród deweloperów mieszkaniowych, jak to się zdarza w niektórych krajach Europy Zachodniej, to jednak wszystkie rynki boleśnie odczuwają skutki kryzysu finansowego

Zuzanna Wiak

Jeszcze pod koniec 2007 roku niewiele osób otwarcie mówiło o tym, że kryzys finansowy może uderzyć w region Europy Środkowej i Wschodniej. W pierwszym półroczu 2008 roku wszyscy byli jeszcze pełni wiary, że nie będzie on silnie odczuwalny ani dla klientów, ani dla deweloperów. Obecnie na rynku nieruchomości mieszkaniowych kryzys dotknął zarówno statystycznego Kowalskiego, który nie może już tak łatwo, jak kiedyś uzyskać kredytu hipotecznego, jak i deweloperów, którzy wstrzymują swoje projekty. Według analityków firm Reas i Ober-Haus, skutki kryzysu finansowego najbardziej odczuły Estonia oraz Łotwa, kraje które mają obecnie najwyższy współczynnik zadłużenia w Europie Środkowej wynoszący 40 proc. rocznego PKB.

Pierwsze ofiary

– Ceny nieruchomości mieszkaniowych w Tallinnie spadły w 2008 roku o 22 proc., zaś od momentu odnotowania rekordowych wartości w kwietniu 2007 roku wartość mieszkań zmniejszyła się o 28 proc., ze średniego poziomu 1614 euro za mkw. do zaledwie 1158 euro dziś – mówi Peter Gage Morris, dyrektor zarządzający firmą Ober-Haus. Najchętniej kupowane mieszkania mają powierzchnię około 50 mkw., więc ich średnia wartość wynosi teraz około 58 tys. euro. Ceny spadły już do poziomu poniżej kosztów budowy, co powoduje wstrzymanie kolejnych inwestycji. Jeszcze w 2008 roku na rynku pojawiło się ponad 3 tys. nowych mieszkań, ale już w roku 2009 deweloperzy zamierzają ukończyć budowę około tysiąca lokali, zaś w 2010 roku nie zostaną oddane do użytku praktycznie żadne nowe inwestycje! – Ceny nowych mieszkań na przedmieściach Tallinna wahają się od 950 do 1,5 tys. euro za metr kwadratowy, zaś mieszkania na rynku wtórnym pochodzące z okresu sowieckiego osiągają najwyżej stawki w wysokości 1 tys. euro za metr kwadratowy. Równie źle wygląda sytuacja na Łotwie – mówi Peter Gage Morris. Według analiz tej firmy, tam właśnie wystąpiły największe w całym regionie wahania cen. – W stołecznej Rydze nastąpił spadek cen mieszkań o 35 proc. od momentu, gdy banki przestały tak chętnie jak kiedyś udzielać kredytów, a gospodarka zaczęła spowalniać. W 2007 roku PKB rosło w tempie 10 proc., obecnie prognozuje się 4-procentowy spadek! – mówi Peter Gage Morris. Podaż nowych mieszkań w Rydze w 2008 roku przekroczyła 7 tys., jednak nabywców znalazło mniej niż 70 proc. lokali. W roku poprzednim zaś deweloperom udało się znaleźć kupców na 95 proc. oddanych do użytku mieszkań. Ze względu na trudności z uzyskaniem kredytów osoby, które wcześniej rezerwowały mieszkania na etapie tzw. dziury w ziemi, musiały odstąpić od umów.

Wileński luksus tanieje

Według raportu firmy Ober-Haus, średnie ceny w Wilnie w ciągu 2008 roku spadły o około 
15 proc., zaś liczba transakcji zmniejszyła się o ponad 35 proc. Kryzys dotknął nie tylko stolicę Litwy, ale również inne litewskie miasta takie jak Kowno, Szawle, Poniewież czy Kłajpeda. Najbardziej ucierpiał segment nieruchomości luksusowych (sprzedawanych po około 2,5 tys. euro za mkw.) oraz lokali o największych metrażach. Wartość mieszkań z wyższej półki 
spadła o 25-30 proc. Podaż wszystkich nowych lokali oddawanych na rynku wileńskim obniżyła się z poziomu 6,3 tys. w roku 2007 do 5,6 tys. w roku 2008. Według prognoz Ober-Haus, w tym roku 
zostanie oddanych do użytku zaledwie 3 tys. mieszkań, a wynikająca z tego niedostateczna podaż doprowadzi do zatrzymania spadku cen. Obecnie jednak ceny nowych mieszkań spadły o 10-25 proc., zaś ceny lokali w starym budownictwie – o 10-20 proc. Na rynku pierwotnym ceny mieszkań z częściowym wykończeniem kształtują się na poziomie 
1,7-2,9 tys. euro za mkw. Cena metra kwadratowego dwupokojowych mieszkań w nowym budowni-
ctwie wynosi obecnie 1-1,9 tys. euro, zaś w starym od 1,25 do 1,8 tys. euro.

Najgorsze jeszcze przed nami?

Polska najpóźniej odczuła skutki kryzysu finansowego. Jeszcze do połowy 2008 roku wielu wierzyło, że nadwiślański kraj może jedynie minimalnie odczuć zawirowania na finansowym rynku. – Ceny w Warszawie zaczęły spadać i choć w 2008 roku odnotowano średnie ceny na poziomie 2,28 tys. euro za mkw. (około 9 tys. zł) to z powodu trudniejszego dostępu do kredytów, wyższej podaży nowych mieszkań oraz spowolnienia gospodarki w 2009 z pewnością nastąpi silne zahamowanie ich wzrostu – sądzi Peter Gage Morris. Według Głównego Urzędu Statystycznego, w ciągu 11 miesięcy 2008 roku do użytku zostało oddanych 134,8 tys. mieszkań, co stanowi wzrost w stosunku do poprzedniego roku o 15,7 proc. Nie wszystkie mieszkania znalazły jednak kupców. Według danych firmy Open Finance na nabywców czeka obecnie w Warszawie 15 tys. nowych lokali, w Krakowie liczba ta wynosi 4,5 tys., zaś we Wrocławiu 3 tysiące. Liczba wydanych pozwoleń na budowę również rośnie – w 2008 roku zwiększyła się o 10 proc. w skali rok do roku. Analitycy spodziewają się spadku liczby nowych mieszkań w 2010 roku. O ile w latach 2006-2007 ponad 94 proc. wszystkich lokali znajdowało nabywców przed ukończeniem budowy, to w roku 2008 wskaźnik ten spadł d