To nie katastrofa

Choć obecnie uwaga skierowana jest na skutki kryzysu kredytowego głównie na rynku inwestycyjnym i mieszkaniowym, to nie ma wątpliwości, że odciska on swoje piętno także na sektorze powierzchni magazynowych

Nathan North

Na początku grudnia agencja Cushman&Wakefield ogłosiła, że po latach wyjątkowego wzrostu czeski rynek przemysłowy osiągnął wreszcie szczyt i nie pobije rekordu z 2007 roku. Jest to zła wiadomość dla sąsiednich krajów, ponieważ to, co wydarza się dziś w Czechach, zazwyczaj jutro dociera do pozostałej części regionu. – Historia dowodzi, że cykl makroekonomiczny na czeskim rynku jest szybszy niż w większości krajów Europy Środkowej i Wschodniej – podkreśla Ferdinand Hlobil, szef środkowoeuropejskiego Działu Nieruchomości Przemysłowych Cushman & Wakefield. Z pozoru liczby nie wyglądają źle. W 2007 całkowita podaż nowych powierzchni przemysłowych w Czechach osiągnęła prawie 920 tys. mkw., a w ostatnim roku liczba ta spadła nieco poniżej 730 tys. mkw., podczas gdy całkowity popyt, wynoszący w 2007 około 855 tys. mkw., spadł do poziomu niewiele ponad 677 tys. mkw. Jakby nie patrzeć, dane za rok 2008 są wciąż wyższe od wyników sprzed dwóch lat (popyt – ok. 500 tys. mkw., podaż nowych powierzchni – ok. 520 tys. mkw.). Jednak sytuacja nie jest tak korzystna, jakby się wydawało, gdyż kryzys systemu kredytowego w końcu dotarł i do branży magazynowej. Od 2007 roku liczba pustostanów wzrosła ponad dwukrotnie, osiągając przeciętnie 13,7 proc. w zeszłym roku, zaś stopy kapitalizacji w rejonie Pragi zwiększyły się do poziomu nienotowanego od dwóch lat – około 7,5 proc. a w rejonie Brna nawet 7,75 proc.

Poczekamy Đ zobaczymy

Cushman & Wakefield przewiduje, że do początku 2009 roku czeski rynek nieruchomości przemysłowych zatrzyma się wskutek wstrzymania finansowania – firmy zawieszają wówczas rozwój, czekając z rozpoczęciem nowych projektów na wyklarowanie się sytuacji popytu. Ferdinand Hlobil spodziewa się, że okres oczekiwania potrwa kilka miesięcy, lecz jednocześnie nie przewiduje załamania rynku. – Z mojej oceny wynika, że ten rok będzie trudny dla wszystkich – zauważa i dodaje, że odzyskiwanie sił nastąpi najwcześniej pod koniec 2009, lub na początku 2010 roku. – Nie przewiduję jednak katastrofy. Wzrost w ostatnich latach był ogromny. Podaż i popyt były na bardzo wysokim poziomie, nawet w porównaniu z Europą Zachodnią. Nowe projekty koncentrują się wokół Pilzna i autostrad D5 i D1 – uzupełnia przedstawiciel agencji. Szkocka firma Hunter Property Fund niedawno zakupiła tu park Euro Modletice o powierzchni 5 tys. mkw. Czynsze w ubiegłym roku utrzymywały się na stabilnym poziomie (4,67 euro za mkw. miesięcznie w Pradze i 4,5 euro w Brnie), lecz Cushman & Wakefield spodziewa się obecnie niewielkiego ich wzrostu.

Największy wlecze się z tyłu

W Polsce cykl makroekonomiczny tradycyjnie wykazuje pewne opóźnienie w stosunku do Czech, lecz i tu zaczyna się odczuwać spowolnienie. Polska z 48-procentowym udziałem w rynku pierwotnym powierzchni magazynowej, pozostaje największym rynkiem przemysłowym wśród państw postkomunistycznych, które dołączyły do UE w pierwszej fazie. Kolejne miejsca zajmują Czechy (28 proc.), Węgry (13 proc.) i Słowacja (10 proc.). – Polska wciąż jest największym rynkiem, i takim pozostanie. Podczas gdy czeski rynek wykazuje spadek od początku roku, sektor w Polsce zwalnia od lata – podkreśla Ferdinand Hlobil. Jedną z przyczyn spadku może być fakt, że rynek czeski jest w większym stopniu podporządkowany sektorowi produkcyjnemu, który w sytuacji kryzysu gospodarczego kurczy się szybciej, natomiast Polska jest bardziej zależna od rynku konsumentów. Popyt zaczął spadać w trzecim kwartale minionego roku, po raz pierwszy od kilku lat.

Podobnie stopy kapitalizacji w Polsce zmieniają kierunek, dochodząc do poziomu 7,5 proc. w rejonie Warszawy, Poznania i Wrocławia oraz do 8 proc. w okolicy Krakowa. Czynsze jednak nadal rosną, gdyż podaż nie jest wystarczająca do zaspokojenia silnego popytu: stawka w Warszawie wynosi obecnie 4,5 euro za mkw. miesięcznie, podczas gdy w Krakowie przeciętna cena to 5 euro, a we Wrocławiu – 3,8 euro.

Pod koniec roku byliśmy świadkami ekscytującego finiszu wyścigu w najmie pomiędzy dwiema największymi firmami deweloperskimi budującymi magazyny na polskim rynku. W 2008 (do początku grudnia) o włos zwyciężyła firma ProLogis, która w ciągu roku sfinalizowała transakcje na powierzchnię 455 tys. mkw., pokonując firmę Panattoni, która wynajęła 450 tys. mkw. Każdy z tych dwóch amerykańskich deweloperów ma około 30 proc. udziału w rynku najmu. Jednakże spółce, której szefuje Robert Dobrzycki udało się sfinalizować największą transakcję w tym roku – 56 tys. mkw. dla Leroy Merlin w obiekcie Panattoni Park Stryków. Następnym co do wielkości deweloperem, posiadającym około 10 proc. udziału w rynku, jest brytyjska spółka Segro. Warto także wspomnieć o stosunkowo nowych graczach, jak Pinnacle, z siedzibą w Pradze, będący własnością konsorcjum zarządzanego przez Arcapita Bank z Bahrajnu. Od założenia oddziału tej firmy w Polsce pod koniec 2007 roku jej polskie portfolio powiększyło się, obejmując Point Park Mszczonów (poprzednio Europa Park) o powierzchni 94 tys. mkw. oraz Point Park Poznań, którego pierwszy etap o powierzchni 39,6 tys. mkw. jest obecnie w końcowej fazie. Kolejnym „nowym” jest firma Parkridge, która w 2007 sprzedała swoją działalność magazynową firmie ProLogis, aby móc skoncentrować się na budowie centrów handlowych. Jednak w 2008 r. Parkridge ogłosił budowę projektu biurowo-magazynowego we wrocławskiej dzielnicy Psie Pole (44 tys. mkw. powierzchni magazynowej, z czego 9,7 tys. mkw. ma być oddane w pierwszym etapie). Również czeski deweloper powierzchni przemysłowych CTP Invest poinformował o swojej pierwszej inwestycji w Polsce – w Jaworznie niedaleko Katowic. To warte 50 mln euro przedsięwzięcie będzie oferować docelowo 62 tys. mkw. przestrzeni magazynowej, a pierwsze budynki mają być gotowe na początku tego roku. Inną firmą, której warto bacznie się przyglądać w 2009 roku, jest AMB Property Poland.

Lepiej niż przed rokiem

Na Węgrzech popyt wzrósł w trzecim kwartale 2008 roku o 20 tys. mkw. w porównaniu z poprzednim kwartałem, co spowodowało zmniejszenie wskaźnika pustostanów o 0,2 proc. do 13,4 proc. Należy jednak podkreślić, że rozwój węgierskiego sektora nieruchomości przemysłowych w ostatnich kilku latach był stosunkowo powolny w