Gwiazdki tracą blask?

Jakie strategie wybiorą inwestorzy zaangażowani w sektor hotelowy w nadchodzącym roku, kiedy banki uważnie oglądać będą każdą złotówkę, każde euro i każdego dolara? jedni stawiają na klasę ekonomiczną, inni na najwyższą półkę

Mladen Petrov

Kiedy ostatnio byli państwo w luksusowym pięciogwiazdkowym hotelu w Warszawie? Nie pamiętają państwo? A w innym mieście regionu, na przykład w Budapeszcie, Bukareszcie albo Sofii? Też nie mogą sobie państwo przypomnieć? Gdy stolice tej części Europy przygotowywały się na kolejny etap rozwoju rynku hotelowego – czyli segmentu luksusowych obiektów najwyższej klasy – pojawił się kryzys kredytowy. Dziś deweloperzy zmieniają swoje strategie i wstrzymują realizację drogich projektów. W grudniu warszawiacy dowiedzieli się, że od dawna oczekiwana inwestycja – luksusowy hotel przy historycznej ulicy Próżnej w samym sercu Warszawy – nigdy nie zostanie zrealizowana. Przyczyna była prosta. Spółka Warimpex Finanz- und Beteiligungs – właściciel dwóch przedwojennych budynków, które przeznaczono do kapitalnego remontu – postanowiła zamiast hotelu otworzyć biurowiec. Jak wyjaśniają władze firmy, realizacja biurowca jest mniej kapitałochłonna niż luksusowego hotelu.

Wschodni zwycięzcy i przegrani

W pierwszej połowie roku 2008 Europa Środkowo-Wschodnia oferowała możliwość uzyskania wysokich dochodów z działalności hotelowej. Choć sektor ten w porównaniu z innymi nie wypada najgorzej, inwestorzy odczuwają pogorszenie wyników. Wśród osób odwiedzających hotele, szczególnie w Polsce, Czechach i na Węgrzech, goście zagraniczni mają wysoki udział.

W Rosji, w której rozwój sektora hotelowego jest hamowany m.in. przez wysokie ceny gruntów i koszty budowy, zauważalny rozwój bazy hotelowej widać w Moskwie i Sankt Petersburgu, choć nowe inwestycje powstały również w innych dużych miastach, jak Nowosybirsk, Jekaterynburg oraz region Soczi. W okresie 2005-2008 Moskwa odnotowała 20-procentowy wzrost podaży wysokiej jakości obiektów, w tym samym czasie w Sankt Petersburgu wyniósł on 10 proc. W roku 2007 spółka Hilton Hotels Corporation poinformowała o swoich planach otwarcia na terytorium Rosji (która uważana jest za jeden ze strategicznych rynków dla firmy) około 25 nowych hoteli. Partnerem przedsięwzięcia jest London & Regional Properties. W roku 2008 otwarto pierwszy w Rosji hotel tej spółki – Hilton Moscow Leningradskaya. W ciągu dziesięciu kolejnych lat Hilton chce otworzyć 70 hoteli Hilton Family zlokalizowanych w całej Rosji, a nie – jak dotychczas – wyłącznie w Moskwie i Sankt Petersburgu. Operatorzy tacy jak Swissotel, Accor, Kempinski, Rezidor, IHG, Marriott oraz MaMaison również pojawili się na rosyjskim rynku w ciągu ostatnich trzech lat.

Duzi gracze tego sektora wierzą w rozwój środkowoeuropejskiego rynku hotelowego, szczególnie w dużych regionalnych miastach Polski, Czech, Rumunii oraz Węgier. W Polsce spółki Louvre Hotels i Warimpex wybudują cztery hotele (we Wrocławiu, Bydgoszczy i Zielonej Górze) pod markami Premiere Classe i Campanile. Podobne projekty hotelowe są również rozważane w Gdańsku, Katowicach, Poznaniu, Krakowie i Rzeszowie. Należący do Accora Orbis ma także dużo pracy. Rozwija hotele marki Ibis, modernizując już istniejące i przystosowując je do standardów rozwijającej się sieci. We współpracy z lokalnymi partnerami, Orbis chce rozwijać krajowe sieci ekonomicznych hoteli w Rosji, Rumunii i na Węgrzech. W 2008 roku zostały otwarte trzy hotele marki Etap w Polsce. Na nowe projekty i modernizacje starych, włączając w to remont hotelu Grand w Warszawie, w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2008 roku Orbis wydał 150 mln zł. Modernizacja hotelu Grand jest już na ukończeniu. Dotychczas działało 150 pokoi, kolejne 150 zostanie włączonych do eksploatacji do końca stycznia. Prace trwały 2,5 roku. Natomiast we wrześniu 2008 roku Orbis wspólnie z Echo Investment ruszył z budową czterogwiazdkowego Novotelu u zbiegu ulic Piłsudskiego i Sienkiewicza w Łodzi.

Łowy podczas ciężkiej zimy

Erhard Noreisch, wiceprezes i dyrektor na region Europy Wschodniej i Środkowej w Starwood powiedział, że firma prowadzi obecnie rozmowy z inwestorami zainteresowanymi rozwojem w Polsce, Rosji i w państwach bałkańskich kilku czterogwiazdkowych marek hotelowych ze swego portfela. Ujawnił on, że w ciągu nadchodzących pięciu lat oczekuje pojawienia się około 50 hoteli marek Four Points, A Loft oraz Element w regionie Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki. Realizacja tylko jednego, spośród 80 budowanych obecnie na całym świecie hoteli pod tą marką, została wstrzymana.

Oczywiście, niezależnie od aktualnych warunków, inwestorzy penetrują region Europy Środkowo-Wschodniej w poszukiwaniu dalszych możliwości rozwoju. Ukraina nie jest wyjątkiem. Kraj stał u progu boomu budowlanego. Planowanych było wiele obiektów, a na nadchodzące dziesięciolecie międzynarodowe firmy ogłosiły ambitne plany ekspansji, mimo że Ukraina jest – obok Rosji – kolejnym państwem, w którym prowadzenie biznesu jest prawdziwym wyzwaniem Tu także zmniejszono liczbę planowanych projektów, a terminy ich oddania są przesuwane. – Rynki takie jak Moskwa czy Kijów nadal będą atrakcyjne ze względu na swój status miast stołecznych, a biorąc pod uwagę liczbę działających w nich firm i duże niedobory bazy noclegowej, są w swoich krajach jeszcze lepiej przygotowane, by przetrwać burzę – uważa Irina Maksymiwa, specjalistka ds. badań regionu Wspólnoty Niepodległych Państw w moskiewskim biurze agencji Jones Lang LaSalle Hotels. Jej zdaniem, rosyjska prowincja, na którą rzadziej trafiają goście zagraniczni, nadal będzie przyciągać klientów krajowych, lecz nie tak licznych. Pierwszą ofiarą kryzysu już jest – i będzie w przyszłości – Sankt Petersburg, ponieważ występujący w tym mieście popyt urlopowy jest wyjątkowo wrażliwy.

Perspektywy

Wzrost przychodów rynku hotelowego w poszczególnych krajach jest zwykle ściśle powiązany ze wzrostem PKB, a omawiany region w tym właśnie aspekcie ekonomicznym wykazuje większy potencjał w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej. W obecnej sytuacji prognozy ekonomiczne zmieniają się niemalże co tydzień, lecz najnowsze dane ośrodka badawczego EIU nadal wskazują, że branża hotelowa dziesięciu głównych gospodarek regionu Europy Środkowej i Wschodniej powinna wciąż osiągać wyniki lepsze od strefy euro; oprócz Węgier i Ukrainy wszystkie pozostałe kraje przedstawiają bowiem dodatnie prognozy dotyczące rzeczywistego wzrostu PKB.

W oparciu o wzrost przychodu w przeliczeniu na pokój, w roku 2008 tylko Warszawa, Moskwa i Sankt Petersburg osiągnęły wynik dodatni. Wiele miast, które przez kilka lat z rzędu stale wykazywały wysoki wzrost tego wskaźnika, dziś odnotowuje jego spadek. Pod względem poziomu wykorzystania pokoi hotelowych Warszawa była jednym z niewielu miast środkowoeuropejskich, któremu udało się ciągu ostatniego roku (wrzesień 2007 – wrzesień 2008) utrzymać stałe obłożenie (68 proc.).

Agencja JLL prognozuje, że w roku 2009 inwestorzy skoncentrują się na takich projektach inwestycyjnych, w których dochód będzie stały lub przynajmniej pewny. W przypadku rynków, na których zachodzą znaczne wahania wyników, widać przepaść między oczekiwaniami cenowymi inwestorów (którzy szukają nieruchomości tam, gdzie można oczekiwać dobrych wyników w przyszłości) i sprzedających (którzy z kolei podkreślają dobre wyniki osiągane przez posiadany obiekt w przeszłości). W takich kontrowersyjnych miejscach transakcje będą finalizowane dopiero wtedy, gdy różnica cenowa zacznie się zmniejszać. – Dziś przepaść ta istnieje na wszystkich rynkach z powodu braku porównywalnych danych na temat dostępnego finansowania oraz prognoz dotyczących pułapu, do jakiego powinny dojść ceny. Powoduje to niepewność, która na rynkach odnotowujących spadek wyników jest jeszcze większa – wyjaśnia Alister McCutchion, szef zespołu ds. hoteli w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w agencji Jones Lang LaSalle.

– W takich czasach najważniejsze pytanie brzmi: czy znajdą się inwestorzy zainteresowani budową hotelu? Naszym zdaniem, szczęście sprzyjać będzie odważnym, lecz większość poczeka zapewne na poprawę sytuacji na