Gra na przeczekanie

Inwestorzy – przynajmniej ci dysponujący środkami – nie mogą doczekać się nadejścia roku 2009. Wartość nieruchomości nadal spada, a zainteresowani zakupami uważają, że obniżki będą jeszcze większe. Czy dotyczy to także regionu Europy Środkowej i Wschodniej?

Mladen Petrov

Hank Greenberg, były dyrektor generalny AIG oraz jeden z największych udziałowców tej spółki, z przerażeniem obserwował gwałtowny spadek wartości firmy. Próbując poradzić sobie z problemem zachowania płynności finansowej, AIG wystawiła na sprzedaż dużą liczbę posiadanych nieruchomości. – Aby spłacić rządowe kredyty, firma będzie musiała sprzedawać aktywa w czasie, gdy nie będzie można za nie uzyskać wysokich kwot. Im więcej sprzedamy po cenach, które nie będą odzwierciedlały ich wartości, tym więcej stracimy. Nikt na tym nie zyska – powiedział „The New Yorker” Hank Greenberg.

Nikt z wyjątkiem tych, którzy poszukują nieruchomości do nabycia za niską cenę. Dla takich graczy – a są nimi głównie niemieckie otwarte fundusze, inwestorzy prywatni oraz niezależne fundusze oszczędnościowe z Bliskiego Wschodu – spadające ceny nieruchomości to dobra wiadomość.

Na zakupy!

Interesujące czasy – tak jeden z moich rozmówców skwitował sytuację. Najlepsi rzeczoznawcy ds. wyceny nieruchomości na świecie zgadzają się, że mimo pewnych optymistycznych znaków świadczących o tym, że kryzys finansowy został częściowo powstrzymany, w roku 2009 wartość nieruchomości nadal będzie spadała na całym świecie. Europa Środkowa i Wschodnia nie stanowi tu wyjątku. Agencja King Sturge w opublikowanym niedawno raporcie „European Retail Property Market 2009” potwierdza taką tendencję oraz szacuje, że wartość obiektów handlowych – szczególnie w Europie Zachodniej – spadnie o ponad 30 procent między rekordowym rokiem 2007, a 2010. Z drugiej strony, według raportu „Money into property 2008”, opublikowanego przez DTZ, oczekiwana korekta stóp kapitalizacji za najlepsze biura w okresie od drugiego kwartału roku 2007 do roku 2009 w Polsce, Czechach oraz na Węgrzech wyniesie ponad 100 punktów bazowych.

Brakuje leku

To nie brzmi zbyt dobrze. – Bez wątpienia rok 2009 będzie chudy dla całego regionu, lecz nie wiemy jeszcze jak bardzo. Z pewnością nie aż tak dramatyczny, jak w Hiszpanii czy Wielkiej Brytanii – uważa Bryn Williams, dyrektor agencji DTZ ds. wyceny w regionie Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki. Dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej są zarówno dobre, jak i złe wieści. – Polska ma potencjał, żeby oprzeć się kryzysowi finansowemu lepiej niż inne kraje, ale nie pozostanie nietknięta. Czechy to kolejny kraj, który w chwili obecnej radzi sobie nieźle, mimo wysokich cen. Z drugiej strony państwa bałtyckie, Bułgaria, Rumunia, Węgry, Ukraina oraz Rosja mają przed sobą złe perspektywy – uważa Bryn Williams. – Wartość gruntów 
w Europie spada; obserwowaliśmy już spadki aż o 60 procent w Rumunii i w pewnych częściach Bułgarii. Będą się one teraz przesuwały dalej – dodaje.

Biorąc pod uwagę, że ceny gruntów w Wielkiej Brytanii spadły nawet o 80 procent, a ceny najlepszych obiektów komercyjnych zmniejszyły się aż o 35 procent, powstaje pytanie: kto będzie następny?

Zajęcie - słowo budzące lęk

Pozostaje nadzieja, że reszta regionu nie odnotuje tak dramatycznych spadków wartości nieruchomości. Christopher Grzesik, dyrektor zarządzający Polish Properties, warszawskiej spółki zajmującej się wyceną nieruchomości oraz doradztwem, uważa: – Po raz pierwszy w Polsce większość rzeczoznawców, w tym również ja, nie ma pewności, dokąd zmierza rynek. Nadchodzące sześć miesięcy będzie bardzo ważnym okresem dla oceny długoterminowych trendów.

Jak dotąd, spółka Polish Properties nie prowadziła wyceny nieruchomości należących do zagrożonych bankructwem firm. Właściciele, licząc na pomyślny rozwój wypadków, nie chcą otwarcie wystawiać na sprzedaż swoich obiektów. Jednak tak istotne informacje, jak desperacja sprzedającego, stanowią zwykle najlepiej strzeżoną tajemnicę. Ci, którym nie uda się sprzedać nieruchomości za dobrą cenę, mogą stracić je poprzez zajęcie.
  Daniel Harris, szef na region Europy Środkowej i Wschodniej funduszu Macquarie Global Property Advisors (MGPA) podkreśla, że liczba zajęć nieruchomości w Europie utrzymuje się na bardzo niskim poziomie. – Do tej pory nie zarejestrowaliśmy ani jednego zajęcia wśród realizowanych za naszym pośrednictwem transakcji – twierdzi przedstawiciel MGPA. Fundusz, który uważa region Europy Środkowo-Wschodniej, a zwłaszcza Polskę za jeden z kluczowych rynków europejskich, planuje wydać na starym kontynencie 1,3 mld dolarów. – Koncentrujemy się dziś na najlepszych obiektach biurowych 
i handlowych. Ze względu na warunki, kierujemy się w stronę obiektów najwyższej klasy już istniejących, zamiast angażować się w realizację projektów od podstaw – dodaje Daniel Harris. MGPA to kolejny inwestor, który zdaje się wycofywać 
z przegrzanego rynku rumuńskiego, mimo dużej liczby obiektów wystawionych na sprzedaż. – Dużym problemem, jeżeli chodzi o Bukareszt, jest to, że po trzech latach wyjątkowo wysokiego wzrostu naprawdę trudno przewidzieć, w którą stronę zmierza rynek – podkreśla Daniel Harris.

Według analityków, sektor handlowy odnotuje najmniejsze straty. W rzeczywistości oczekuje się dalszego wzrostu poziomu czynszów o 10 proc., przynajmniej w Bukareszcie, Pradze i Warszawie. Kolejnym, w miarę bezpiecznym, sektorem mogą być magazyny. – Jednak z każdym upływającym tygodniem staje się coraz bardziej jasne, że żaden sektor nie uchroni się przed skutkami kryzysu – zauważa Christopher Grzesik.

Potrzeba koordynacji

Bryn Williams z DTZ wspomina, że w czasie ostatniego poważnego kryzysu na brytyjskim rynku nieruchomości, który zdarzył się w latach 90., rzeczoznawcy reagowali powoli. Zanim oczekiwania nabywców i sprzedawców się zrównały, upłynęło około czterech lat. Dziś jednak widzimy szybką korektę wartości, ponieważ firmy z branży doradztwa nieruchomości – szczególnie w Wielkiej Brytanii – współpracują ze sobą. Poza tym krajem pojawiają się zróżnicowane opinie o tym, jak bardzo spadły wartości rynkowe. Powoduje to poważne problemy. Uważa się zasadniczo, że potrzebna jest o wiele większa spójność procedur wyceny na całym kontynencie. W Polsce metodologia pracy rzeczoznawcy jest dość ściśle uregulowana. Problem tkwi gdzie indziej. – W czasach kryzysu, gdy na rynku zawieranych jest niewiele transakcji, opinie rzeczoznawców mogą się różnić, często dość mocno. Zróżnicowanie to może prowadzić do dużych rozbieżności w publikowanych informacjach dotyczących wartości rynkowej i nikt nie jest w stanie dowieść, kto ma rację, a kto się myli. Instytucje zawodowe zajmują się problemem niepewności w ocenie wartości nieruchomości. W najbliższej przyszłości zostaną wydane wytyczne – mówi Christopher Grzesik.

Już nadszedł czas

Skąd będziemy wiedzieć, że rynek osiągnął już dno i że to najlepszy czas na zakupy? To jest bez wątpienia najtrudniejsze pytanie. Wielcy nowi gracze o wypchanych portfelach poważnie myślą o wejściu na rynek. Coraz więcej kanadyjskich funduszy emerytalnych chce wyjść poza terytorium swojego kraju. Mają one do zainwestowania około 50 mld dolarów. – Fundusze te przyglądają się temu, na czym znają się najlepiej. Szukają także bezpieczeństwa. Oferują je kraje Europy Zachodniej, których gospodarki szybko wrócą do formy – podsumowuje Daniel Harris z MGPA.

Proces uzdrawiania już się rozpoczął. W skali światowej w roku 2008 transakcje inwestycyjne powinny osiągnąć łączną wartość około 500 mld dolarów, co stanowi spadek o około 30 proc. w porównaniu do ubiegłego roku. Analitycy oceniają, że po roku 2009, który będzie czasem korekty, rynki światowe będą potrzebowały około czterech lub więcej lat na powrót do poprzedniej formy. Co wydarzy się później? Najprawdopodobniej inwestorzy skoncentrują się na 100 kluczowych miastach świata, wśród których jest także Warszawa. To dla Polski dobra wiadomość. Jednak wszystkie gospodarki przekonają się same, że gdy minie najgorsze, rynek prawdopodobnie nie wróci do dokładnie takiego stanu, w jakim był wcześniej. ν