Martwa ziemia

Danych, o ile spadają ceny działek budowlanych, jeszcze nie ma. Są jedynie obserwacje, bo na pierwsze kryzysowe transakcje trzeba będzie jeszcze trochę poczekać

Emil Górecki

Każdy ekspert rynku ziemi, z którym udało nam się porozmawiać, zauważa, że ceny działek powoli spadają, jednak żaden z nich nie może potwierdzić swych obserwacji danymi. Jest jeszcze za wcześnie, by przeanalizować finalizowane transakcje. – Kupujący nie kupują, a sprzedający wciąż mają za wysokie oczekiwania cenowe. Większość silnych deweloperów już skompletowała bank ziemi. Dlatego działki będą tanieć. Myślę, że dolny pułap cenowy z zeszłego roku będzie wyjątkowo dobrym wynikiem w 2009 – szacuje Maciej Wójcikiewicz, dyrektor Działu Wycen w firmie CB Richard Ellis i przywołuje przykład jednej z działek położonych na warszawskich Młocinach, która została wystawiona do sprzedaży z ceną o 30 proc. niższą od oferowanej rok temu.

– Na rynku jest już znacznie mniej kupujących, szczególnie dotyczy to obcokrajowców, którzy dotychczas windowali ceny, płacąc znacznie powyżej rzeczywistej wartości działek. Dziś przyszedł dla nich czas rozliczenia. Agresywni gracze, zmuszeni sytuacją na rynku, chcą wyprzedawać ziemię według stawek sprzed kilku miesięcy. Rynek będzie jednak te ceny weryfikował  – mówi Maciej Gnoiński, doradca zarządu J.W. Construction Holding.

Spółki ratujące się sprzedażą części nieruchomości, uzyskają za nie znacznie niższe ceny niż kilka miesięcy temu. Te nieuniknione transakcje będą wpływały na ceny innych działek. Mariusz Motty, prezes nieruchomościowej Kancelarii Motty, szacuje, że w drastycznych przypadkach może to być nawet 50-procentowa przecena. – Mam informacje o tym, że na warszawski rynek obrotu nieruchomościami pomiędzy deweloperami trafiło w ostatnim czasie około stu działek: z warunkami zabudowy, pozwoleniami na budowę, gotowymi projektami. Większość z nich należy do małych deweloperów, którzy liczyli na ciągle dużą dynamikę wzrostu. Te małe projekty nie są atrakcyjne dla dużych firm. Są dziś w zasadzie niesprzedawalne – uważa.

Życie wspomnieniami

Rynek obrotu ziemią żyje jak na razie transakcjami, które zostały rozpoczęte znacznie wcześniej: nawet rok, czy dwa lata temu. Nowe umowy zawarte w Warszawie można policzyć na palcach jednej ręki. Firmy, które dotychczas bardzo agresywnie kupowały działki, w dużej części borykają się z poważnymi problemami, które mogą zakończyć się nawet bankructwem. To cena za irracjonalne postępowanie w czasie hossy. Międzynarodowe spółki będą musiały sprzedać część swoich, często bardzo dobrych aktywów, żeby skupić się na tych najważniejszych projektach i tym samym przetrwać. Europa Środkowa i Wschodnia nie jest dla nich priorytetem, kiedy pali się im grunt pod nogami w ich rodzimej Hiszpanii, Wielkiej Brytanii czy w Stanach Zjednoczonych. – Część umów przedwstępnych podpisanych przez naszych klientów być może nie zostanie sfinalizowana, mimo ryzyka utraty zadatków – mówi Mariusz Motty.

Sytuacja Polski jest jednak lepsza niż wielu innych krajów, również w regionie. Wzrost gospodarczy jest tu ciągle dodatni, napływają fundusze europejskie, zagraniczny kapitał wciąż chce inwestować, a do dyspozycji jest wielu wykwalifikowanych pracowników. Nie oznacza to jednak, że kraj ma wobec kryzysu taryfę ulgową. – Poprawy nie można spodziewać się już na początku nowego roku. Nikt nie da nam świątecznego prezentu. Styczeń i luty mogą być bardzo trudne. Myślę, że rynek ożywi się około maja lub czerwca, ale to będą dopiero pierwsze oznaki poprawy. Dla chcących kupować działki po kryzysowych cenach najlepszy czas trwa od teraz do połowy 2009 roku – uważa Chris Conner, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego DTZ. I dodaje, że z rozmów z jego kolegami z innych europejskich biur wynika, że ceny działek mogą spaść o 40-50 proc. w porównaniu do wcześniejszych wycen, dopóki na rynku nie zacznie się pojawiać kapitał, który rozpocznie nowy cykl.

Hipotezy bez potwierdzenia

Transakcje jeszcze nie są finalizowane, więc jedynymi dowodami na spadające ceny są oczekiwania oferentów. – Przykładem są działki pod mieszkania, których nie udało się sprzedać rok czy półtora roku temu. Dziś zainteresowani oferują zdecydowanie niższe kwoty, różnice sięgają nawet 20 proc. Wkrótce będzie to dotyczyło działek pod projekty komercyjne. Ta stagnacja potrwa kilka miesięcy, może nawet do drugiej połowy przyszłego roku 
– przewiduje Mariusz Motty.

Za obniżaniem cen działek przemawiają również koszty. W Polsce zapotrzebowanie na mieszkania i nieruchomości komercyjne jest duże, koszty finansowania bardzo wzrosły, koszty budowy pozostały prawie na tym samym poziomie, podobnie jak ceny materiałów budowlanych. Jedynym czynnikiem, który może obniżyć cenę budowy jest ziemia.

Jednocześnie, jak zdradza Mariusz Motty, na rynku pojawi się wkrótce nowy rodzaj inwestorów. - Wiem o planach kilku spółek, które chcą otwierać nowe podmioty do skupowania nieruchomości od zagrożonych deweloperów. Są to silne i dobrze znane firmy, często prowadzące działalność poza sektorem nieruchomości. Na razie jednak nie chcą się ujawniać, chociaż mają duży, realny kapitał zdobyty na innych rynkach, doskonałą wiedzę o trudnościach deweloperów i pewnie sporo tu zarobią. To spekulanci przez duże „s” – przekonuje.

Zimowe wyprzedaże nie tylko w sklepach

Deweloperzy zaczęli uważniej analizować swoje projekty, bez względu na to, czy są to mieszkania, biura czy centra handlowe. Dlatego będą wybierali takie działki, które są dobrze zlokalizowane i można na nich wybudować dochodowy obiekt, a jednocześnie ich cena nie jest przeszacowana. Rozpoczęte inwestycje zostaną prawdopodobnie zrealizowane w terminie, jednak utrudnienia w dostępie do kredytów, zarówno dla klientów, jak i deweloperów, już powodują wstrzymanie planowanych projektów. – Nasza firma skompletowała spory bank ziemi i nie zamierza go powiększać w najbliższym czasie. Choć jeżeli pojawią się jakieś ciekawe okazje, to niczego nie wykluczam. Teraz dostajemy znacznie więcej ofert kupna niż jeszcze przed kilkoma miesiącami. Często mają one warunki zabudowy lub nawet pozwolenie na budowę – mówi doradca J.W. Construction. Przyznaje jednak, że spółka Józefa Wojciechowskiego jest skłonna także sprzedawać niektóre działki ze swego portfela. W grę wchodziłaby ziemia, na której mogą powstać obiekty komercyjne. Zakupy gruntów wstrzymał także Dom Development. Firma w 2009 roku chce zaoszczędzić 1,5 mld zł, z czego aż 852 mln zł było wstępnie zarezerwowane na zakup działek.

Konkretów nadal brak

Jednak pojawiają się też chętni, by kupować nieruchomości, którzy chcą zainwestować sumy rzędu 150-250 mln euro. Mariusz Motty zdradza, że 
w centrum Warszawy szykuje się kilka takich spektakularnych inwestycji, choć sytuacja spowolniła ostatnią fazę negocjacji.

Maciej Gnoiński nie przewiduje dużego spadku cen ziemi. – Mieszkań będzie coraz mniej, a zapotrzebowanie na nie jest wciąż duże. Niedługo skończy się zapas tych niesprzedanych i znów zapotrzebowanie na działki wzrośnie, a za nim wzrosną 
i ceny – przekonuje przedstawiciel J.W. Construction. Ale nikt jeszcze nie słyszał o wielkich deweloperskich przecenach. – Jeszcze zbyt duża jest rozpiętość między oczekiwaniami sprzedających i kupujących. Chociaż pojawiają się firmy, które bardzo chcą zaistnieć w Polsce. One będą pierwszymi kupującymi – uważa Maciej Wójcikiewicz. ν