Tylko dla graczy o stalowych nerwach

Emil Górecki

Sierpniowy konflikt w Południowej Osetii to najnowszy hamulec dla rozwoju rosyjskiej gospodarki. Rozwój wydarzeń wystraszył zwłaszcza zagranicznych inwestorów. Czy problemy dotkną także branżę nieruchomości?

Konflikt rosyjsko-gruziński jest – po spadających cenach ropy, kłopotach koncernu TNK-BP, interwencji Władimira Putina w politykę cenową koncernu Mechel – kolejnym elementem pogarszającym sytuację gospodarki tego kraju. Zagraniczna finansjera wycofuje się ze swoim kapitałem w bezpieczniejsze zakątki świata. Kurs rubla wobec dolara spada i po miesiącu od rozpoczęcia wojny w Południowej Osetii osiągnął wobec euro i dolara najniższy poziom od pół roku. Na moskiewskiej giełdzie codziennie widać spadki. Bankierzy uważają kryzys za największy od 1998 roku. Mimo że Unia Europejska nie nałożyła na Rosję żadnych formalnych sankcji, mówi się o zniechęceniu zachodnich inwestorów do lokowania tu swoich pieniędzy. Z danych rosyjskiego banku centralnego wynika, że tamtejsze rezerwy walutowe zmniejszyły się o 16,4 miliarda dolarów. To jeden z największych spadków od ponad 10 lat. Rosyjscy eksperci szacują, że od początku konfliktu odpłynęło z kraju około 22 mld dolarów. To bardzo dużo, biorąc pod uwagę, że według wcześniejszych prognoz Banku Centralnego w całym 2008 roku do kraju miało przypłynąć 40 mld dolarów. Nie jest to, oczywiście, efekt jedynie konfliktu osetyjskiego, ale również – przepychanek z Ukrainą czy spadających cen ropy naftowej. – Nie boję się, że kryzys związany z Osetią wpłynie negatywnie na warunki działania naszej firmy w Rosji. Jednak zagraniczni inwestorzy odbierają tę sytuację jako zły sygnał. Gdzieś w głowie kłębią im się pytania: „A co będzie, jeśli...?” – mówi Joerg Banzhaf, dyrektor zarządzający ECE Projektmanagement International, pochodzącej z Niemiec firmy deweloperskiej, która buduje centra handlowe, między innymi, w miastach rosyjskich.

Samo złoto nie wystarczy

Rezerwy bankowe Federacji Rosyjskiej należą do największych na świecie. Dlatego gospodarka, żeby się rozwijać, nie potrzebuje bezwzględnie zagranicznych inwestycji. Jednak rosyjskie banki wolą udzielać kredytów krótkoterminowych, co przyspiesza cykl obrotu nieruchomościami i utrudnia stabilizowanie się całego rynku. – Zachodnie banki są teraz ostrożniejsze w kredytowaniu rosyjskich inwestycji. Deweloperzy mogą dostać pieniądze w bankach rosyjskich, ale na krótszy termin. Brak finansowania bankowego zaczyna wpływać na rynek i może spowodować, że firmy, które planują wejść do Rosji, zdecydują się się jednak na Polskę. To duży kraj, stabilniejszy, bardziej zrozumiały i nie obciążony takim ryzykiem politycznym, a jednocześnie – oferujący ciągle dobre okazje do zarobku. Wiele zachodnich firm ucieka tu przed kryzysem. Problemy w Osetii mogą się więc Polakom opłacić – uważa Chris Conner, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w agencji DTZ.

Chris Conner, który pracuje na rynku Europy Wschodniej i Środkowej wiele lat, uważa jednak, że firmy, które budowały lub kupowały nieruchomości, nie wycofają się z Rosji. – Uciekają ci, którzy działali na giełdzie i mogli szybko sprzedać swoje akcje. Sprzedaż nieruchomości trwa o wiele dłużej i trzeba znacznie silniejszych perturbacji, by zmusić inwestorów do takiego zachowania – przekonuje.

Bezpośredni wpływ konfliktu na biznes nieruchomościowy można będzie zauważyć przede wszystkim w okolicach strefy zapalnej. Najbliższe rosyjskie duże miasto to Krasnodar, który znajduje się za górami, około 300 km od granicy z Osetią. Na razie jednak spektakularnych ucieczek stamtąd nie widać. – Mimo, że strefa konfliktu jest relatywnie blisko, bo o około 650 kilometrów, to nie zauważam spadku zainteresowania zagranicznych inwestorów regionem Rostowa nad Donem. Przyjeżdżają tak samo licznie, a u tych, którzy już są tu obecni, nie widać oznak zaniepokojenia. Oczywiście, lepiej byłoby, gdyby ten konflikt został rozwiązany pokojowo. W Rostowie jest smutno bez gruzińskich piosenek – mówi Wadim Wikołow, dyrektor generalny Agencji Promocji Inwestycji dla Regionu Rostowa nad Donem.

Oczami analityków

W najnowszym raporcie A.T. Kearney o najlepszych miejscach do lokowania biznesu nieruchomościowego na świecie Rosja znalazła się na wysokim, piątym miejscu wśród 50 badanych krajów. Jednym z analizowanych czynników było ryzyko. Dla Rosji zostało ono określone jako wysokie, najwyższe w Europie Wschodniej. Czy w następnym raporcie obie te wysokie pozycje zostaną utrzymane? – Trudno mówić o wpływie osetyjskiego kryzysu na rosyjski rynek nieruchomości w ogóle. Fundamenty gospodarki i element ryzyka pozostają w praktyce takie same, jak przed wydarzeniami w Osetii Południowej. Jeżeli są jakieś obawy, to dotyczą one inwestycji realizowanych na igrzyska olimpijskie w Soczi, choć to także nie jest pewne. Wskaźniki gospodarcze, takie jak ryzyko, popyt i podaż, pozostają bez zmian – uspokaja Anton Poriadine, dyrektor A.T. Kearney z Moskwy.

Analityk przyznaje jednak, że pozycja Rosji w ratingu najlepszych miejsc do prowadzenia biznesu w nieruchomościach nieco się pogorszy. – W głowach zagranicznych inwestorów ryzyko polityczne jest wyższe. W dodatku kraj osłabia taniejąca ropa naftowa. Ale fundamenty gospodarcze są stabilne – dodaje moskiewski analityk.

Nieruchomościowi gracze powinni być spokojni. Powodzenie ich projektów zależy głównie od ich umiejętności, a nie od zewnętrznych czynników. – Jak dotychczas najbardziej na kryzysie ucierpiała giełda. Odpływające z niej środki muszą gdzieś trafić. A nieruchomości to jeden z najbezpieczniejszych sposobów inwestowania – przekonuje Anton Poriadine.

Jak na razie, również polski deweloper mieszkaniowy J.W. Construction nie obawia się sytuacji, jaka rozwija się w Rosji po konflikcie rosyjsko-gruzińskim. Jak mówi Józef Wojciechowski, szef i właściciel spółki, nie widać na razie żadnych symptomów usztywnienia, nie pogorszyły także ogólne warunki kontaktów z władzami lokalnymi. 
– Myślę, że wspólne interesy i wzajemne zaufanie powinny wygrać z antagonizmami, na które nie mamy wpływu. Jak dotąd, naszej firmie się to udaje, a rynek rosyjski dalej postrzegamy jako atrakcyjny – uspokaja. Na dowód tego zapewnia, że firma realizuje wszystkie swoje rosyjskie projekty zgodnie z planem, łącznie z inwestycją 
w Soczi, której budowa rusza już w czwartym kwartale 2008 roku.

Soczi mniej bezpieczne

Mimo uspokajającego tonu szefów firm nieruchomościowych i analityków tego segmentu rynku, postrzeganie Rosji jako miejsca na robienie pieniędzy w ciągu ostatnich kilku miesięcy znacznie się pogorszyło. Brytyjski dziennik „Financial Times” ostrzega, że największe straty poniosą sektory nieruchomościowy i bankowy. To z powodu braku źródeł finansowania. – Ryzyko to w Rosji część biznesu. Sfera polityki nie jest czymś, co możemy kontrolować, ale problem gruziński nie ma większego wpływu na gospodarkę kraju, w którym działamy. Rosja jest dziś dla nas znacznie bardziej atrakcyjne niż Wielka Brytania. Wymagania najemców są wysokie, a popyt na magazyny, które budujemy, jest coraz większy. A na dodatek wzmagają go potrzeby konsumpcyjne na tym rynku – przekonuje Adrian Baker, dyrektor zarządzający Raven Russia, brytyjskiej firmy budującej magazyny w Rosji.

Jeszcze ponad rok temu społeczność międzynarodowa nie miała obaw przed inwestowaniem w pobliżu zapalnych punktów na mapie Rosji i republik postradzieckich. Międzynarodowy Komitet Olimpijski postanowił, że w 2014 roku igrzyska rozegrają się w Soczi, blisko granicy z Abchazją, która również nie uchodzi za bezpieczną. Dziś inwestorzy w tej okolicy wznoszą kolejne obiekty i choć władze nie są do końca zadowolone z tempa tych prac, to jednak w mieście żadnego niebezpieczeństwa się nie czuje.

Niebezpieczeństwa nie obawiają się zwłaszcza Rosjanie. Z inicjatywy mera Moskwy Jurija Łużkowa wkrótce do Cchinwali, stolicy Południowej Osetii, pojedzie rosyjska firma dewelopersko-budowlana SU-155. Moskwa chce w ten sposób pomóc miastu w odbudowie. Na zamówienie władz Cchinwali firma na 60-hektarowej działce zbuduje do września 2009 roku 80 tys. mkw. mieszkań w niskich budynkach dla 4 tys. ludzi. Łużkow przeznaczył na projekt 2,5 mld rubli (prawie 70 mln euro). ν