Bitwa o Bukareszt

Eldorado dla inwestorów czy przechwalony rynek? 
Lepiej nie pchać się w gąszcz inwestycji czy może przeciwnie – jest jeszcze dużo luzu? Płacić czy nie płacić urzędnikom za „pomoc” – wszelkie wątpliwości dotyczące rumuńskiego rynku nieruchomości handlowych rozwiewa David Sharkey, prezes zarządu Caelum Development

Mladen Petrov, „Eurobuild CEE”: Pierwsze pytanie na rozgrzewkę – dlaczego Rumunia jest atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów?

David Sharkey, Caelum Development: Struktura nowoczesnego handlu jest w Rumunii jeszcze słabo rozwinięta, co oznacza, że projekt, który jako pierwszy zdobędzie serca klientów, zyska przewagę konkurencyjną i największy udział w rynku, a w prostej linii – potencjalnie największy zwrot z inwestycji w najkrótszym czasie. Bukareszt jest podobny do Warszawy z okresu, kiedy powstawała Galeria Mokotów, która na wiele lat pozostała liderem nowoczesnych galerii handlowych w tym mieście. W Rumunii możemy również osiągnąć dużo wyższe stawki czynszowe niż w innych krajach przy relatywnie niskich kosztach pozyskania nowych najemców.

Często na rynku nieruchomości pojawiają się opinie, iż z wydatkami Rumunów, szczególnie w centrach handlowych, bywa różnie. Zarobki rosną szybko, a jednak dla Rumunów centrum handlowe pozostaje alternatywą dla brudnych ulic, czyli miejscem do spotkania w miłej atmosferze, a niekoniecznie miejscem do zrobienia zakupów…

Moje spojrzenie jest zupełnie inne! Obserwujemy ogromny popyt, który musi zostać zaspokojony przez licznych inwestorów komercyjnych i największych międzynarodowych najemców, którzy niedawno odkryli jeden z najdynamiczniej rozwijających się rynków w Europie! Rumunia idzie dokładnie tę samą ścieżką, co inne kraje Europy Środkowo-Wschodniej, tylko że zdecydowanie szybciej.

Rynek mieszkaniowy, szczególnie w Bukareszcie, również rozwija się niezwykle dynamicznie. Prawdopodobnie jest to nadmuchany balon, który za chwilę może pęknąć. Z danych agencji Colliers International wynika, że ceny w stolicy już zaczęły spadać, a my na naszych łamach często pisaliśmy o nowych osiedlach świecących w stolicy pustkami niesprzedanych lokali. Pomimo to wiadomości o nowych projektach mieszkaniowych nie brakuje. Dlaczego, jak podał portal Businessstandard.ro, pana firma zrezygnowała z budowy wież mieszkalnych, które miały powstać w ramach ParkLake Plaza?

Realizację tej inwestycji podzieliliśmy na dwa etapy. Część komercyjna mająca ponad 110 tys. mkw. GLA jest budowana w fazie pierwszej, w centrum miasta, w gęsto zaludnionej dzielnicy. Uwarunkowania projektowe i logistyczne, jak również to, że jesteśmy przede wszystkim deweloperem centrów handlowych, powodują, że część komercyjna jest dla nas absolutnym priorytetem.

Czyli to oznacza, że wieże mieszkalne powstaną, ale później…

Część mieszkalna jest w fazie projektowej, a jej realizacja nastąpi w drugim etapie inwestycji. Powstanie jedna wieża, gdyż tam, gdzie pierwotnie miała stanąć druga, urządzimy duże tereny rekreacyjne. 

Kiedy będzie można mówić o Bukareszcie jako mieście zatłoczonym projektami i inwestorami? Czytając wiadomości, można wywnioskować, że zbliżamy się tego momentu…

Jak wszędzie, zwyciężą ci, którzy wyprzedzą konkurencję. Jest wiele inwestycji na etapie projektowym, a nieliczne weszły i wejdą w fazę realizacji. My już wkrótce zaczniemy budowę, poza tym nasz projekt  jest skomercjalizowany w prawie 50 proc., więc o sukces się nie martwię. Natomiast jasne jest, że nie dla wszystkich wystarczy miejsca. Przywołam też trochę liczb – według najnowszych danych w Rumunii na 1 tys. mieszkańców przypada 15 mkw. powierzchni handlowej, podczas gdy w Europie Zachodniej ten wskaźnik jest 11 razy wyższy. Myślę jednak, że w ciągu 5-10 lat Rumunia zrówna się z Europą Zachodnią pod tym względem.

Jaka jest kondycja rumuńskiej gospodarki i co czeka ten rynek w najbliższej  przyszłości?

Rumunia planuje dołączyć do strefy Euro w 2014 roku. Do tego czasu jej rząd musi sprostać wielu bardzo rygorystycznym przepisom i wymogom, 
w tym ograniczyć tempo wzrostu inflacji i deficyt budżetowy do 3 proc. PKB. To, co dla nas jest bardzo ważne, Rumunia powinna ustalić stabilny kurs wymiany walut, aby jej wahania nie były tak drastyczne. Dziś 
z tak zmienną walutą trudno jest oszacować stopy zwrotu 
z inwestycji czy jej koszty.

Kolejne problemy to…

Rumunia, jak wiele krajów rozwijających się, ma problem z korupcją. W trakcie całego procesu inwestycyjnego nie spotkaliśmy się, na szczęście, z tym zjawiskiem, więc trudno mi szerzej wypowiadać się na ten temat. Proszę pamiętać, że korupcją mogą być także drobne przypadki wykorzystywania swojej pozycji lub faworyzowania pewnych inwestycji albo prosta, ludzka chęć wyświadczenia przysługi. Problem korupcji w Rumunii, tak jak wiele lat temu w Polsce czy w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, wynika z kultury i źle pojętej chęci pomocy bardziej przyjaznemu inwestorowi. Bez wątpienia, Rumunia cierpi na chorobę biurokracyjną spowalniającą każdą inicjatywę gospodarczą. Jednak znów, dla mnie to nic nowego, gdyż bardzo podobne, irracjonalne niekiedy procedury byliśmy zmuszeni przechodzić w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Poza tym, proszę pamiętać, że biurokracja dotyczy nie tylko krajów rozwijających się, ale jest zmorą tak wysoko rozwiniętych krajów jak Francja.

Na koniec, co pana – jako inwestora – martwi?

Dwa największe zmartwienia to bardzo silna waluta oraz wysokie koszty ziemi i realizacji inwestycji. Trudnością jest stosunkowo mały dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej i wyspecjalizowanych pracowników. Wielu inwestorów ogłasza plany budowy kolejnego centrum handlowego, choć część z nich nie ma doświadczenia i środków, aby taki proces inwestycyjny zakończyć. Na pewno gros tych projektów wyląduje w koszu. Ów ruch na rynku powoduje jednak, że firmy budowlane windują ceny i koszty procesu inwestycyjnego rosną w sposób trudny do przewidzenia. Inny problem dotyczy ograniczonego dostępu do siły roboczej. W Rumunii mieszka 22 mln ludzi, z czego siłę roboczą stanowi 10 mln – reszta jest albo w wieku emerytalnym albo jest zbyt młoda, żeby pracować. Z tej 10-milionowej rzeszy 3,5 mln pracuje poza granicami. Szacuje się, że Rumunia potrzebuje pół miliona budowlańców. Już teraz firmy budowlane nie nadążają z kontraktami i są zmuszone do zatrudniania pracowników z Turcji, Wietnamu, Mołdawii oraz Chin. Wiąże się to ze sporymi utrudnieniami natury biurokratycznej. Jest nadzieja, że coraz więcej Rumunów pracujących za granicą, szczególnie w Hiszpanii, wróci do kraju. Zanim do tego dojdzie, minie sporo czasu, co nie cieszy inwestorów. ν

Rozmowa odbyła się przed tym, jak władze Bukaresztu wstrzymały projekt ParkLake Plaza do momentu uchwalenia nowego planu zagospodarowania dla tego terenu.