Małe kraje, duże problemy

Kraje bałtyckie nie lubią być umieszczane w jednym worku, ale tym razem mamy podstawy, by to zrobić. Estoński, łotewski i litewski rynek mieszkaniowy wrzucił wsteczny bieg. 
W Tallinnie zastanawiają się: czy jesteśmy już na dnie?

Mladen Petrov

Estończycy potrafią panować nad emocjami. Jednak wyraz twarzy zmienia im się wyraźnie, kiedy tematem rozmowy staje się sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Od ponad roku rynek, po raz pierwszy w najnowszej historii kraju, zmaga się z poważnymi problemami. Diagnoza jest prosta – bałtycki tygrys choruje. To samo dotyczy Łotwy, co gorsza, choroba rozszerza się na Litwę. Dziś, gdy opisuje się stan gospodarki tych trzech krajów, do niedawna nazywanych tygrysami Europy, coraz częściej pada słowo recesja. Nadmuchany balon pęka – kwitują analitycy.

Estońskie liczby rodem z horroru

Ci, którzy uważają, że gospodarka estońska jest w recesji, posługują się przekonującymi liczbami: -0,9 proc. wzrostu PKB w drugim kwartale roku, -1,4 proc. od początku roku, jeden z najwyższych w UE poziomów inflacji (około 10 proc. w ciągu roku), banki mierzące swoje straty w dziesiątkach  milionów euro. Do tego dochodzi impas na rynku mieszkaniowym. Z najnowszych danych agencji nieruchomości Uus Maa wynika, że od początku roku do końca lipca ceny mieszkań w Tallinnie spadły o 12 proc., ale eksperci szacują obniżki na nawet 30-50 procent w ujęciu rocznym. Ceny metra kwadratowego zaczynają się od 1160 euro i dochodzą do około 2 tys. euro.  Średnia stawka to 1350 euro, podczas gdy rok temu kształtowała się ona na poziomie 1590 euro (według raportu Ober Haus za II kw. 2008 roku). Czy to dno? Deweloperzy nerwowo czekają na zimę, kiedy na rynek wejdą mieszkania z projektów rozpoczętych w zeszłym roku.

Stolica jako największe miasto (396 tys. mieszkańców) najbardziej ucierpiała, choć czarne chmury zebrały się nad całym krajem. Kristiina Möldre, menedżer ds. sprzedaży nowych projektów w estońskim biurze Ober Haus, potwierdza te liczby. – Wszystko, co w tej chwili dzieje się na naszym rynku mieszkaniowym jest podręcznikowym  przykładem pokazującym, jak po kilku latach niesamowitego wzrostu cen nadeszła chwila naturalnej korekty. Dziennikarze mówią o kryzysie, ale zapominają podać o ile procent ceny wzrosły w trakcie boomu budowlanego – dodaje Kristiina Möldre. Skok cen w przeddzień i po wejściu Estonii do Unii Europejskiej nie był dla nikogo niespodzianką. Zaskoczenie natomiast przyniosło tempo ich wzrostu – o 100 proc. w ciągu dwóch lat (2004-2006). 

Chronologia wydarzeń

Co  stało się na estońskim rynku mieszkaniowym? Lokalni specjaliści obwiniają banki skandynawskie, które najpierw rozpieściły klientów tanimi kredytami hipotecznymi, a w obliczu kryzysu amerykańskiego zmieniły swoją politykę kredytowania. Kolejna przyczyna to osiągnięcie poziomu cenowego, powyżej którego większości społeczeństwa nie stać na kupno mieszkania. Nie bez znaczenia są rosnące koszty użytkowania mieszkania – statystyczna rodzina poświęca na ich pokrycie średnio 17 proc. przychodów. Wśród zainteresowanych zostali tylko ci, którzy pilnie potrzebują nowego domu, a zagraniczni klienci stracili zainteresowanie krajem, który postrzegają jako rynek wysokiego ryzyka. Z danych Uus Maa wynika, że od początku roku do końca lipca w Tallinnie, na rynku wtórnym i pierwotnym, sprzedano 4330 mieszkań, o 35 proc. mniej niż w zeszłym roku.

System krajów połączonych

Podobnie sytuacja wygląda na Łotwie. Spadki cen można wytłumaczyć drastyczną polityką antyinflacyjną rządu. Banki ograniczyły dostępność kredytów mieszkaniowych – teraz zainteresowani kupnem muszą sami wyłożyć 10 proc. wartości domu, a resztę pokryć droższym kredytem. Skutek: w drugim i trzecim kwartale 2007 roku zawartych transakcji było o 63 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2006. Ceny w niektórych nowych projektach w Rydze pod koniec minionego roku zeszły do poziomu 1433 euro. – Moim zdaniem, jako dewelopera, sytuacja na Łotwie jest jeszcze bardziej niepokojąca niż w Estonii. Dlaczego? Jest tam większa liczba nowych mieszkań na sprzedaż, a klienci i tak preferują lokale z rynku wtórnego. W Estonii natomiast chętniej kupowane są nowe mieszkania, choć są droższe, czasem o 20 proc. – wyjaśnia Veiko Taevere, członek zarządu i dyrektor ds. rozwoju Arco Vara, jednego z największych estońskich  deweloperów. Firma obecna jest również na rynku łotewskim, litewskim, ukraińskim, rumuńskim oraz bułgarskim. Jakie jest obecnie tempo sprzedaży mieszkań w Rydze, gdzie deweloper realizuje dwa projekty? Jedno-dwa mieszkania miesięcznie. Jedynie lipiec zoowocował 12 transakcjami ze względu na finalizację wcześniejszych negocjacji.

Natomiast gospodarka litewska, choć odczuwa spowolnienie, broni się przed recesją, a ceny nieruchomości są raczej w fazie stabilizacji niż spadku. Pod koniec roku ceny za mkw. w śródmieściu Wilna wahały się między 2,6-5,2 tys. euro. Pomimo to Arco Vara zachowuje ostrożność i czeka z podjęciem decyzji o rozpoczęciu prac nad nowym projektem mieszkaniowym w stolicy.  Różne wizje rozwoju sprawiły, że pod koniec sierpnia z firmą pożegnał się Aare Tammemäe, prezes zarządu. – W trudnej sytuacji rynkowej można mieć różne opinie – powiedział były prezes portalowi balticbusinessnews.com.

Banki w tarapatach

Estoński kryzys odcisnął piętno również na bankach, szczególnie szwedzkich, które udzielają większości kredytów w krajach bałtyckich i dyktują warunki. Zdaniem Międzynarodowego Funduszu Walutowego problemy szwedzkich banków w krajach bałtyckich mogą doprowadzić do utraty płynności. Dotyczy to m.in. Hansa Pank i SEB.  Ten ostatni ogłosił, że w drugim kwartale jego straty w Estonii z tytułu tzw. złych kredytów wynoszą 20,6 mln euro, podczas gdy rok temu wynosiły zaledwie 1,72 mln euro. W samej Estonii zysk banku w pierwszej połowie roku, w porównaniu do pierwszej połowy 2007 roku,  spadł o 77 proc., do poziomu 11,8 mln euro.

Projekt pilnie sprzedam

Równocześnie na rynku przybywa ofert sprzedaży projektów mieszkaniowych. Według różnych szacunków tylko w stolicy jest ponad 100 projektów w trakcie realizacji i „na papierze”, których deweloperzy chcą się pozbyć. Najdroższy – siedmiopiętrowy budynek z częścią biurową, realizowany dotychczas przez firmę Bestok Kinnisvara, został sprzedany za 25,5 mln euro. Jednak „mieszkaniową okazję” inwestorzy mogą wyszukać już za około milion euro. – Zgłaszają się do nas deweloperzy z mniejszymi projektami, których nie są w stanie zrealizować. Jednak my raczej nie jesteśmy zainteresowani takimi ofertami, co więcej, jeśli my dostalibyśmy atrakcyjną ofertę, bylibyśmy gotowi sprzedać niektóre z naszych inwestycji – mówi  Veiko Taevere. Firma brokerska, należąca do dewelopera, szuka 
z kolei chętnych do dwóch projektów: przy alei Narwa 80 i ulicy Raua 10 w Tallinnie.

Spakować się i wyjechać?

Bałtyccy gracze nieruchomościowi, dusząc się na lokalnych rynkach, szukają drogi ucieczki. Część firm zmniejsza udział mieszkaniówki w swoim portfolio i stawia na usługi budowlane. Obiecująco w tym kontekście wygląda Ukraina, gdzie oddział budowlany Arco Vara i Eesti Ehitus realizuje centra handlowe. W Bułgarii natomiast Arco Vara jako deweloper stawia dwa projekty mieszkaniowe – Boulevard Residence i Manastirski Livadi. Ponadto rozgląda się za nowymi atrakcyjnymi działkami. Podobnie w Rumunii. – Firmy o zdywersyfikowanej działalności są mniej narażone na problemy w sytuacji kryzysowej. My obniżamy ceny mieszkań, szukamy innych kontraktów budowlanych. Jakoś sobie radzimy. Rozważaliśmy również wejście na rynek biurowy, ale zrezygnowaliśmy z tego. Ostatnie raporty alarmują, że nadchodzi zapaść również w tym sektorze –  mówi Maria Raudsepp, menedżer ds. marketingu i sprzedaży w firmie  Koger & Partnerid. Firma ta nie koncentruje się jedynie na budownictwie mieszkaniowym. Zdobyła m.in. kontrakt na budowę ambasady Estonii w Tbilisi, a kolejne kroki planuje w Bułgarii, Norwegii i na Łotwie. – W naszej strategii rozwoju leży założenie, że w 2011-2012 wszystkie nasze projekty będą poza Estonią – mówi Veiko Taevere.

Z danych estońskiego urzędu statystycznego wynika, że ok. 3 tys. budowlańców już jest bez pracy, a 22 proc. upadłych w tym roku firm należy do branży deweloperskiej i budowlanej.  Natomiast ostatni raport Ober Haus podsumowujący drugi kwartał roku zwraca uwagę na to, że aż 67 proc. firm budowlanych miało problem z popytem na swoje usługi w kraju. Media donoszą o groźbie nadchodzącej fali upadłości i wskazują m.in. firmę Q Vara, która posiada projekty w trzech krajach bałtyckich i w Bułgarii.

Ja zostaję!

Są jednak tacy, którzy wierzą w rychły koniec recesji i już zabierają się do pracy. Niektórych ich optymizm dziwi. Z danych Uus Maa wynika, że w Tallinnie sprzedaje się 150 nowych mieszkań miesięcznie. Zakładając, że tempo sprzedaży utrzyma się na tym poziomie, a nowych projektów nie przybędzie, potrzeba półtora roku, aby znaleźli się chętni na wszystkie 2,3 tys. mieszkań. Jednak prace budowlane nie zamarły, a nowe projekty ogłosili m.in. fiński YIT i szwedzki Besqap. Dla poszukujących mieszkań o wysokim standardzie, w lepszej lokalizacji i po przystępnej cenie nastały dobre czasy. – Rzeczywiście teraz klienci mogą przemyśleć zakup, przy czym stali się oni bardzo wymagający – uważa Maria Raudsepp. 
Segmentem rynku, który broni się przed przecenami są apartamentowce z najwyższej półki. –