Konkurencja z drugiej ręki

Wtórny rynek mieszkaniowy nie jest zagrożeniem dla pierwotnego. Są to segmenty komplementarne, jak powtarzają analitycy. Ale czy na pewno?

Ewa Andrzejewska

Atmosferę na rynku nieruchomości w Polsce podczas dość ospałego tegorocznego lata ożywiały od czasu do czasu informacje płynące z rynku mieszkaniowego. Analitycy, dziennikarze, deweloperzy, agenci… wszyscy spekulowali, co się będzie działo w mieszkaniówce w drugiej połowie roku. Po okresie (lata 2005-2006 i pierwsza połowa 2007 roku) szalonego wzrostu cen o kilkadziesiąt procent rocznie, kolejek przed biurami sprzedaży – przyszło ostudzenie. Na spotkaniach deweloperów (zwłaszcza tych działających w Warszawie, gdzie inwestorzy byli najbardziej aktywni) poświęconych podsumowaniu pierwszego półrocza można było obserwować dość nerwowe reakcje na samo wspomnienie o rynku wtórnym jako konkurencie. Jak płachta na byka działa na nich wzmianka o sprzedaży mieszkań spekulacyjnych przez inwestorów zagranicznych, a zwłaszcza polskich kupujących w systemie 10/90 (tylko 10 proc. wartości mieszkania wpłacano przy zawarciu umowy sprzedaży).

Błędne analizy

 –  Popyt rzeczywisty na nowe mieszkania jest uszczuplony o lokale, kupione kiedyś przez inwestorów, którzy teraz chcą zrealizować zyski. Analitycy, badając zjawisko rok, dwa lata temu, błędnie oszacowali jego skalę. Okazuje się, że teraz konkurujemy o tego samego klienta – podkreśla Leszek Piotr Nałęcz, członek zarządu odpowiedzialny za finanse w Dom Development. Warszawski deweloper, którego gros projektów znajduje się w Warszawie, podsumowując pierwsze półrocze, poinformował o odsunięciu w czasie realizacji kilku z nich. Podobnie jak lider rynku – J.W. Construction oraz inni deweloperzy, uszczuplił także prognozy sprzedaży lokali. Leszek Piotr Nałęcz wspomniał, że Dom Development zlecił firmom doradczym wykonanie analiz, które określą, ile mieszkań pochodzi z tzw. rynku pierwotno-wtórnego. – Wiemy już na pewno, że oszacowanie tej puli na 10 proc., czyli około 2 tysięcy mieszkań przy założeniu, że klienci mogą wybierać z około 20 tysięcy ofert na warszawskim rynku pierwotnym, jest za skromne. Jaka jest rzeczywista sytuacja, na razie nie wiemy. Ciekawi jesteśmy także jak długo się ona utrzyma na rynku – zastanawia się Leszek Piotr Nałęcz. I tu znów analitycy nie są zgodni, czy wystarczą najbliższe miesiące, by „oczyścić” rynek, czy będziemy musieli poczekać do przyszłego roku. 

Spekulacyjny potop

Firma konsultingowa Reas szacuje liczbę mieszkań znajdujących się w ofercie na rynku pierwotnym (w biurach sprzedaży firm deweloperskich) w Warszawie na około 15 tysięcy. Do tego należy doliczyć lokale spekulacyjne: około 4 tysięcy już wybudowanych mieszkań oraz 3,5 tysiąca – w realizacji. Oznacza to, że stanowią one około 50 proc.! oferty rynku pierwotnego. – Skala zakupów spekulacyjnych w grupie lokali, których ukończenie planowane jest na lata 2008-2010, jest na pewno większa – można ją szacować łącznie na ok. 10 tys. mieszkań. Oznacza to, że jeszcze około 6,5 tysiąca może w najbliższych kilku latach sukcesywnie pojawiać się na rynku – dodaje Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu firmy Reas. Z szacunków firmy RedNet wynika natomiast, że w stolicy zakupiono inwestycyjnie około 6-8 tys. mieszkań.

Mieszkania inwestycyjne zalały także rynki największych miast. W Krakowie liczbę mieszkań spekulacyjnych, które już są albo mogą w najbliższych kilkunastu miesiącach znaleźć się w sprzedaży, szacuje się na ok. 3,5 tysiąca, około 3 tysięcy lokali w Trójmieście, po ok. 1,5-2 tys. we Wrocławiu i Poznaniu. Zdaniem przedstawiciela firmy Reas stanowią one około połowy prognozowanej rocznej sprzedaży nowych mieszkań.  

Kolejne dwa oblicza rynku wtórnego

Konkurenta, choć słabszego, ma pierwotny rynek również w inwestycjach budowanych po 1990 roku. Domy z tzw. wielkiej płyty oraz starsze to inny segment rynku wtórnego, mniej groźny.  – Otrzymujemy sygnały, że osłabienie koniunktury na rynku pierwotnym przyniosło zwiększenie zainteresowania klientów rynkiem wtórnym. Z wyjątkiem stolicy, ceny mieszkań z drugiej ręki są niższe w porównaniu z cenami nowych mieszkań kupowanych od deweloperów, którzy ponadto przekazują zazwyczaj mieszkania niewykończone. Przy zakupie lokalu przez osobę, która chce w nim po prostu żyć i mieszkać kluczową rolę odgrywa lokalizacja. Nowe inwestycje powstają często na obrzeżach miast, w otoczeniu gorszej infrastruktury transportowej, rozrywkowej, bez tak potrzebnych sklepów, szkół… – mówi Szymon Jungiewicz, szef działu analiz agencji Emmerson.

Zakupy finansowane są zazwyczaj z kredytów hipotecznych. A tu kolejna niespodzianka napawająca optymizmem – w lipcu zadłużenie Polaków z tego tytułu wzrosło o rekordowe 5,2 mld zł. Poprzedni rekord został ustanowiony w maju – wtedy wartość wzrosła o 4,3 mld zł. Z tego ogółem około 5 proc. to kredyty refinansowe. – Z naszych danych wynika, że obecnie 16 proc. wartości zaciąganych kredytów poświęcane jest na zakupy na rynku pierwotnym. Reszta przypada na wtórny. Rok temu odpowiednio było to 19 procent i 81 procent. Banki, choć ostrożniejsze po kryzysie w USA, nadal są dość otwarte na klientów indywidualnych. Rywalizują między sobą, walcząc o każdy procent rynkowej przewagi. Pikanterii dodaje fakt, że pojawią się kolejne banki, jak chociażby Allianz, czy Alior, który ogłosił, że jego podstawową działalnością będzie udzielanie kredytów hipotecznych – mówi Paweł Majtkowski, analityk finansowy z firmy Expander Advisors.

Lekkie wahania

Stabilizacja, choć na lekkim minusie – tak najkrócej analitycy określają sytuację na rynku cen w stolicy. Z raportu Szybko.pl i Ekspandera wynika, że średnia cena mkw. oscyluje od kilku miesięcy wokół 8,8 tys. zł. W lipcu tego roku wyniosła 8797 zł, w styczniu 9098, a w lipcu 2007 roku 9068 zł. Z danych ofertowych Emmersona wynika natomiast, że w II kwartale średnia wyniosła 9608 zł i była o około 400 zł niższa niż w pierwszym kwartale roku. Lekkie spadki zanotowano także w Łodzi (o ok. 200 zł), do poziomu 4560 zł. Jeszcze głębiej zanurkował Kraków, gdzie średnia cena spadła o około 700 zł do poziomu 7100 zł. Zdaniem Szymona Jungiewicza spada wartość lokali z wielkiej płyty, w złej lokalizacji, co wpływa na średnią cenę, która schodzi w dół. Wskazywane ceny są stawkami ofertowymi, choć jak podkreśla Paweł Majtkowski z Ekspandera, jego zdaniem nie różnią się one więcej niż o 10 proc. od transakcyjnych.

Ostatnie miesiące należały do rynku domów, zwłaszcza tych niedużych. Ceny zaczęły piąć się w górę, gdyż ich wartość była zaniżona w stosunku do mieszkań. Dla osób mających do wyboru mieszkanie o metrażu 80-100 mkw. bliżej centrum miasta lub dom o powierzchni 150 mkw. w gorszej lokalizacji, ale zbliżonej cenie, wybór był prosty: dom. Z danych Szybko.pl i Ekspandera wynika, że wartość domu do 150 mkw. w Warszawie w ciągu roku wzrosła o 44 proc., we Wrocławiu o 57 proc, 
w Poznaniu 21 proc., a w Krakowie o 7 proc. Średnie ceny wynoszą odpowiednio około: 1 030 000 zł, 810 000 zł, 640 00 zł i 650 000 zł.

Głodna Polska

Kryzys? Nie. Załamanie chyba też nie, to za mocne określenie. Szukając odpowiedniego słowa, by opisać sytuację na polskim rynku mieszkaniowym podobnie jak deweloperzy, analitycy i klienci wstrzymałam oddech i czekam na wrzesień i październik. Czy przyjdzie przełom po ostatnich miesiącach kryzysu (według oceny części analityków), czy też stabilizacji (jak określają sytuację deweloperzy)? Z jednym argumentem trudno jest jednak polemizować – w Polsce brakuje około 1,5 mln mieszkań. ν