Niedźwiedź rublami nadziany

Choć tempo budownictwa jest szybkie, Rosjanie nad nim na razie panują. Ale kiedy branża jeszcze bardziej przyspieszy, deweloperom i inwestorom może zabraknąć działek budowlanych, inżynierów oraz materiałów. Jedno wiadomo – nie zabraknie pieniędzy na inwestycje, a firmy rosyjskie ich wszystkich nie zgarną. Na te tematy rozmawiamy z Władimirem Ponomariewem wiceprezydentem Związku budowniczych Rosji

Emil Górecki, „Eurobuild CEE”: Wow! Tak zazwyczaj reagujemy na doniesienie o nowych projektach, jakie powstają w Rosji, zwłaszcza w największych miastach. Budujecie z rozmachem.To co w Polsce liczymy w setkach metrów kwadratowych, w Rosji jest liczone w setkach tysięcy. Czy są zatem w Rosji przeszkody dla swobodnego rozwoju branży budowlanej?

Władimir Ponomariew, wiceprezydent Związku Budowniczych Rosji: Niewątpliwie brakuje działek odpowiednich do budowy. Ziemi jest 
dużo, ale terenów uzbrojonych lub takich, które można łatwo uzbroić, jest zdecydowanie za mało. Do prowadzenia każdej inwestycji potrzeba ciepła, wody, gazu i elektryczności. Doprowadzenie tych mediów to przedsięwzięcie bardzo kosztowne, a w dodatku – czasochłonne. Zaciągnięcie kredytu na zrealizowanie tego jest trudne i ryzykowne. Dodatkowy problem to drogi. Ich budowa to olbrzymie koszty, których prywatny inwestor raczej nie pokryje. A władze mają często ważniejsze wydatki.

Mówi się o braku materiałów budowlanych, siły roboczej i wykwalifikowanych specjalistów. To nie ogranicza branży?

Oczywiście, wykwalifikowanych kadr też nam brakuje. Rosję dopiero czeka wielki budowlany boom, a specjalistów nie przybywa zbyt szybko. Dlatego zatrudniamy imigrantów z byłych azjatyckich republik Związku Radzieckiego, z Ukrainy czy Białorusi. Natomiast brak inżynierów to na razie trudność jutra. Dziś to problem drugorzędny. W zasadzie nie brakuje nam też materiałów budowlanych. Być może zdarzają się jakieś chwilowe, lokalne braki cementu, ale moce produkcyjne naszych fabryk pokrywają zapotrzebowanie. Trudności z brakiem tego materiału mogą się pojawić dopiero za jakiś czas, jeżeli branża budowlana nadal będzie tak szybko się rozwijać. Dlatego rząd zniósł cło na import cementu z zagranicy. Ma on wzrosnąć z dzisiejszych 2-3 proc. do 10 proc. Wszystkie nasze porty są dosłownie zawalone cementem. Wiele dużych firm produkujących materiały budowlane już ogłosiło swoje plany inwestycyjne. Ale jeżeli jednocześnie z rozwojem budownictwa mieszkaniowego ruszy budownictwo przemysłowe, zwłaszcza energetyczne, to braki mogą dać o sobie znać.

Tym niemniej, mówiąc o budownictwie i nieruchomościach w Rosji, podkreślamy zwykle niesamowite perspektywy rozwoju tej gałęzi gospodarki. W czym tkwi ich źródło?

Przez ostatnie 3 lata tempo wzrostu obrotów w budownictwie wynosiło 12-15 proc. rocznie. Tylko w zeszłym roku oddano do użytku 700 tys. nowych mieszkań. Premier Władimir Putin chce, by za 4-5 lat rocznie oddawany był 1 mkw. powierzchni mieszkalnej na statystycznego Rosjanina. To daje około 1,5 mln dużych mieszkań. Zauważalna jest tendencja, by zwiększać udział domów wolno stojących. Dziś jest to około 40 proc. wszystkich mieszkań, a w przyszłości będzie około 50 proc. Władze federalne zleciły niedawno samorządom przegląd planów, by znaleźć duże, liczące więcej niż 100 hektarów, działki pod budowę osiedli domów jednorodzinnych. W ostatnich latach rentowność budownictwa mieszkaniowego jest bardzo wysoka. W zeszłym roku było to 25-26 proc. Przy takich wskaźnikach można nie bać się nawet wysokiej inflacji.

Wynika z tego, że najsilniej rozwijającą się branżą będzie mieszkaniówka.

Nie tylko. Bardzo dynamicznie będzie też rozwijać się infrastruktura. Trzeba doprowadzać do odbiorców prąd, gaz, ciepło i wodę. Trzeba budować nowe drogi. W planach rządowych na najbliższe lata na infrastrukturę przeznaczyliśmy 1 bilion rubli (1 000 000 000 000), czyli ponad 27 mld euro! Duże perspektywy rozwoju otwierają się też przed energetyką. W programie na najbliższe 15 lat znajduje się budowa 42 elektrowni atomowych oraz modernizacja tych, które już istnieją. Takie inwestycje realizują w 80 proc. firmy inżynieryjne i budowlane. Ustawodawstwo zezwala, by 49 proc. udziałów w elektrowniach należało do firm zagranicznych. Przyznawanie udziałów zagranicznym firmom, które je budowały, może być formą zapłaty.

Do niedawna budowało się głównie w Moskwie i Sankt Petersburgu. Ale najlepsze okazje do zarobienia w tych miastach są już chyba za nami?

Trzeba pamiętać, że Rosja to nie Moskwa. Na rynek stolicy trudno jest wejść i trzeba w to zainwestować wielkie pieniądze, które i tak nie gwarantują sukcesu. Poziom rentowności nie jest tu tak wysoki jak w Sankt-Petersburgu i w całym obwodzie leningradzkim, w Nowosybirsku oraz w innych ponadmilionowych miastach. Tam rentowność jest znacznie wyższa, a bariery wejścia – mniejsze.

Może to dość sztampowe pytanie, gdyż już od roku temat ten jest na ustach chyba wszystkich wielkich świata nieruchomości, ale spytam: jak credit crunch wpłynął na Rosję?

W ogóle go nie odczuwamy. Rosja nie jest silnie zintegrowana z międzynarodowym systemem finansowym. Mamy własne środki finansowania, więc wpływ amerykańskiego kryzysu jest prawie niezauważalny. Cena ropy naftowej rośnie bardzo szybko, a ona jest głównym źródłem naszych dochodów. Dlatego mamy raczej problem z wykorzystaniem środków wewnątrz kraju.

Czy to duże kwoty?

Olbrzymie. Planując budżet Rosji, szacowaliśmy cenę ropy na poziomie 60-70 dolarów za baryłkę. Tymczasem kosztuje ona około dwa razy więcej. Jesteśmy dosłownie nadziani pieniędzmi. Dlatego rośnie inflacja, która w ostatnich miesiącach sięga 12-15 proc. Pieniądze nie powinny leżeć, bo tracą na wartości. Nawet jeśli są inwestowane w nieruchomości. Tworzą wówczas nowe miejsca pracy i pośrednio pobudzają konsumpcję, a zatem i inflację. Dlatego nasze fundusze, w których mamy dziś około 1 biliona rubli, inwestują na Zachodzie, żeby nie zachwiały naszą gospodarką. Wielu specjalistów uważa, że w takiej sytuacji trzeba więcej wydawać na nieruchomości. Ja również jestem tego zdania. Ale proces produkcji ropy odbywa się w rublach, a sprzedaż – w dolarach. Żeby te pieniądze mogły wrócić do Rosji, trzeba je przewalutować kolejny raz, a więc stracić na tym. Dlatego duża część pozostaje w obrocie za granicą.

Jak rozwinięty jest rynek kredytów hipotecznych w Rosji?

My przyjęliśmy model hipoteki wzorowany na USA. Polega on na wspieraniu na początek rozwoju rynku pierwotnego – czyli na wydawaniu kredytów, a potem ich refinansowaniu poprzez emisję hipotecznych papierów wartościowych. W tym roku wydano około 35 mld dolarów kredytów. Dla porównania, Polska wydała około 30 mld dolarów, a na tle innych krajów europejskich wydaje ona najmniej. Z drugiej strony, zrefinansowano tylko około 2,5 mld dolarów kredytów hipotecznych. To z powodu amerykańskiego kryzysu i naszego zaangażowania na Zachodzie. Dziś cena kredytu w Rosji to około 13 proc., a cena pieniędzy zachodnich dla rynku rosyjskiego wynosi około 12,5 proc. Banki rosyjskie zwiększają stopy oprocentowania tych kredytów, co hamuje tempo rozwoju systemu hipotecznego. Rząd i uczestnicy rynku chcą korzystać w większym stopniu z takich źródeł finansowania wewnątrzkrajowego jak fundusze emerytalne, rezerwy banku centralnego i rezerwy firm ubezpieczeniowych. To są normalne źródła „długoterminowych” pieniędzy. Jeżeli to będzie możliwe jeszcze w tym roku, albo w pierwszej połowie 2009 roku, to system hipoteczny znów ruszy.

Związek Budowniczych Rosji zrzesza ponad 700 firm z rynku budowlanego. Są to głównie gracze rosyjscy. Czy dostęp do rosyjskiej branży jest w jakiś sposób administracyjnie ograniczony?

Nie do końca zgadzam się z sugestią zawartą w tym pytaniu. Rynek tworzą firmy niemieckie, francuskie, tureckie, a nie tylko rosyjskie. Dostęp do niego nie został zamknięty, choć liczba narodowych graczy jest rzeczywiście pokaźna. Rosja zawsze budowała dużo. Nasz związek wydał około 300 tys. licencji na działalność w kraju. Firm jest dziś więcej niż dostępnych uzbrojonych działek budowlanych. Firma lokalna, rosyjska zarobi nawet wtedy, gdy zrealizuje pojedyńczy mały projekt. A firma z zewnątrz musi zbudować ich co najmniej kilka, żeby skala inwestycji zwróciła koszty ekspansji. Dlatego firmy zagraniczne nie wchodzą tu gwałtownie. Inflacja jest olbrzymia. Od roku 2000 średnio co rok ceny sprzedaży nieruchomości rosną o 25-27 proc. a w 2006 roku w miastach o liczbie ludności powyżej 1 mln wzrosły aż dwukrotnie. W ubiegłym roku zanotowaliśmy duży wzrost cen na surowce i materiały budowlane. Taka dynamika całego rynku jest dla firm zachodnich nienormalna. Te firmy widzą w niej duże ryzyko. Ale żadnych barier prawnych nie ma.

A czy zachodnich firm nie odstrasza straszliwa biurokracja i korupcja?

Oczywiście, jest to duży problem. Nazywamy to barierą „administracyjną”. Firmy zachodnie mają trudniej, bo my, Rosjanie, lepiej rozumiemy swoją biurokrację i swoją korupcję. Ale namawiam zagraniczne firmy – w tym polskie – by, tak jak Rosjanie, starały się zrozumieć te procesy i działać jak Rosjanie. Każda z firm, niezależnie od tego, czy jest to firma rosyjska, czy zagraniczna, boryka się z tymi problemami i musi wydać walizkę pieniędzy, żeby załatwić z urzędnikami jakąkolwiek inwestycję. Biurokracja rosyjska nie wydaje mi się wyjątkowa. Rozmawiam z brytyjską firmą, która narzeka, że czeka na rozpoczęcie swojej inwestycji już dwa lata. Biurokracja francuska także jest znana w całym świecie. Ale te uciążliwości wynagradza wysoka stopa zwrotu.

Więc trzeba je zachęcać do wchodzenia na rosyjski rynek?

Codziennie siedzą w naszych biurach Niemcy, Finowie, Chińczycy, Wietnamczycy, Węgrzy. Amerykanie mają nawet swoje ulubione biurko. Widać, że zainteresowanie rynkiem jest duże. Ale rząd jeszcze stara się zachęcać do inwestowania. Obowiązuje ustawa, dająca znaczne preferencje podatkowe firmom, które zarobiony w