Adios czy witaj?
No i stało się. Ofiarą kryzysu hiszpańskiego padła Martinsa-Fadesa – pierwszoligowa spółka deweloperska. Kto następny? Czas pokaże. Czy inwestorzy, którzy jeszcze niedawno szastali pieniędzmi, przejmując działki w Polsce, zaczynają poważnie myśleć o wycofaniu się? A może wręcz przeciwnie – zostają na dobre?
Mladen Petrov
To było leniwe lipcowe popołudnie w redakcji „Eurobuild CEE”. Do chwili, kiedy około godziny 15.00 agencje informacyjne przysłały pierwsze komunikaty z Hiszpanii – spółka Martinsa-Fadesa, jeden z największych graczy na rynku deweloperskim, notowany na madryckiej giełdzie papierów wartościowych, ogłosił niewypłacalność. Za chwilę pojawiły się zapewnienia ze strony zarządu zadłużonej na 5 mld euro firmy, że projekty realizowane poza granicami, w tym w Europie Środkowo-Wschodniej, nie są zagrożone. Tylko w Rumunii Martinsa-Fadesa, poprzez spółkę zależną, miała wydać ponad 700 mln euro. Ambitnie prezentowały się plany rozwoju Hiszpanów w Bułgarii, gdzie Fadesa chce realizować projekty w 10 największych miastach. Inaugurując swoją działalność w tym kraju, spółka zapowiedziała ogłaszanie nowego projektu co 6-8 miesięcy. Do Polski Fadesa weszła w 2005 roku, zakładając spółkę z Prokom Investments. Co będzie dalej?
Raj w tarapatach
„Problemy firmy-matki nie dotyczą spółek w innych krajach” – brzmiał komunikat grupy Martinsa-Fadesa. – Ja bym bardziej ufał komunikatom banków, które finansują przedsięwzięcia. Na pewno najbardziej zagrożone są firmy z pierwszej dziesiątki hiszpańskich deweloperów, z których większość jest obecna również w tej części Europy. Źródło problemów? Kupowano działki po mocno wyśrubowanych cenach. Teraz wartość tych projektów nieco spadła, a banki żądają spłaty kredytów. Zostaną ci, którzy nie rzucali się na każdą okazję – mówi Michał Kubicki, dyrektor generalny firmy deweloperskiej Volumetric MK Polska, spółki joint-venture którą utworzył wspólnie z katalońskim holdingiem Grup Volumetric SL.
Hiszpania nadal czeka na możliwy efekt domina. Długi pięciu największych hiszpańskich deweloperów przekraczają 30 mld euro. Rząd nie pomaga zadłużonym gigantom, a tymczasem skupiająca hiszpańskie banki grupa inwestycyjna Ahorro Corp prognozuje, że tylko 1/3 działających na hiszpańskim rynku firm deweloperskich przetrwa kryzys.
W takiej atmosferze rodzi się pytanie o obecność hiszpańskich deweloperów za granicą. Podczas gdy z Półwyspu Iberyjskiego nadchodziły niepokojące wiadomości, na bułgarskim i rumuńskim froncie wszystko funkcjonowało po staremu. – Hercesa poinformowała, że przeznaczy 340 mln euro na projekty mieszkaniowe i hotelowe w Bukareszcie, a Anfora miała wydać 90 mln euro w Bułgarii. W rozmowach z przedstawicielami Fadesy w Bułgarii i Polsce przewijają się te same hasła: – Nie mamy nic do powiedzenia, wydaliśmy oświadczenie. Mamy zakaz komentowania planów rozwoju.
Powiem ci w tajemnicy
Czy rzeczywiście spółki z Półwyspu Iberyjskiego w Europie Środkowo-Wschodniej mają się tak dobrze? Pytani o to ludzie z branży przy wyłączonym dyktafonie przyznają, że część hiszpańskich deweloperów sprzedaje projekty albo wstrzymuje się z ich realizacją. W ich ojczyźnie coraz głośniej o poważnych problemach Lubasy, która jest obecna także na polskim rynku. Nad Wisłą deweloper kupił pod koniec 2006 roku atrakcyjny teren – 28,7 tys. mkw. po dawnej zajezdni autobusowej przy ul. Inflanckiej za 390,6 mln zł. Już wtedy pojawiły się głosy ekspertów, że inwestor przepłacił, ponieważ optymistycznie założył, że ceny mieszkań będą rosły przez najbliższe lata w tempie dwucyfrowym. Obecnie deweloper planuje na tym terenie m.in. budowę biurowców. Mieszkania buduje, ale w ramach innego projektu na warszawskich Bielanach. Oficjalne oświadczenie Lubasy w Madrycie było stanowcze: – Nasza firma nie ma problemów. Nasza działalność jest zdywersyfikowana, a budownictwo mieszkaniowe to tylko jeden z licznych filarów firmy, która jest 100-procentowym udziałowcem polskiej spółki. Nasze projekty za granicą idą zgodnie z planem i bez opóźnień. W podobnym tonie są odpowiedzi, uzyskane z siedziby Fadesy-Prokom Polska. Spółka, w której 49 proc. udziałów posiada Polnord, wciąż przygląda się rynkowi i realizuje swoje trzy projekty. Na budowę osiedli w Wilanowie i Powsinie firma zaciągnęła kredyty w banku Pekao, a w tej chwili jest w trakcie pozyskiwania kredytu na inwestycję we Wrocławiu.
Źródło problemów
– Firmy hiszpańskie szukają płynnych aktywów, a teraz w Hiszpanii działki i mieszkania niezwykle trudno sprzedać. Aby uwolnić środki i spłacać na czas kredyty, firmy zmuszone są do sprzedaży projektów poza Hiszpanią – podsumowuje sytuację na rynku polskim Mikołaj Martynuska, dyrektor działu nieruchomości mieszkaniowych CB Richard Ellis, który w przeszłości zdobywał doświadczenie na hiszpańskim rynku nieruchomości. – O ile dwa lata temu wszyscy chcieli kupować, to teraz wszyscy chcą sprzedawać – mówi. Pablo Martinez Zabala, dyrektor zarządzający Grupy Espais w Polsce, firmy, która pierwsze zakupy nad Wisłą zrobiła w 2006 roku, a ostatnio rozpoczęła budowę pierwszej inwestycji – osiedla CityZen na warszawskim Mokotowie, broni rodaków. – Najwięksi deweloperzy nie opuszczają na razie rynków Europy Środkowo-Wschodniej. To, że decydują się na sprzedaż działki, nie oznacza jeszcze, że rezygnują z działalności – mówi. Jednak w samej Hiszpanii ofert sprzedaży przybywa z dnia na dzień. Z danych Savills wynika, że już pod koniec zeszłego roku 68 proc. deweloperów szukało nabywców dla swoich projektów. Dziś procent ten jest na pewno wyższy, ponieważ – jak zauważają eksperci Savills – deweloperzy boją się otwarcie przyznać do sprzedaży projektu.
Tylko bez paniki!
Są też tacy, których tempo sprzedaży projektów nie martwi. Przeważa opinia, że poważne firmy z długim doświadczeniem, które „potrafią liczyć”, poradzą sobie w trudnych warunkach. Radca prawny, Agata Jurek-Zbrojska, prowadząca dział nieruchomości w kancelarii o hiszpańskich korzeniach Garrigues Polska, nie potwierdza informacji o hiszpańskich inwestorach masowo rezygnujących ze swoich projektów. – Prawdą jest, że hiszpańskich inwestorów dotknął kryzys finansowy, jednakże dotyczy to w zasadzie rynku nieruchomości w Hiszpanii, a ponadto ogranicza się do małych i średnich firm. Od początku roku mieliśmy jedną firmę hiszpańską, która zrezygnowała z projektów w Polsce, ale decyzja ta została podjęta na etapie umowy przedwstępnej. Ponadto w tym przypadku nie chodziło o kondycję finansową spółki na naszym rynku. Na pewno liczba hiszpańskich inwestorów, rezygnujących z projektów w Polsce, nie jest wyższa od liczby inwestorów brytyjskich czy irlandzkich będących w takiej samej sytuacji – mówi Agata Jurek-Zbrojska.
Do grona hiszpańskich deweloperów wycofujących się z Polski, wiosną tego roku dołączył Tremon, który sprzedał firmie Fartex rozpoczęty projekt mieszkaniowy przy ul. Bielawskiej w Konstancinie-Jeziornie. Ma on na swoim koncie jedną zrealizowaną inwestycję mieszkaniową – Dom Zachariasza na warszawskiej Pradze. Tremon ma także w swoim portfelu działki pod kolejne inwestycje we Wrocławiu i Gdańsku. Poza Polską inwestor planuje projekty w Bułgarii i Rumunii, oraz posiada działki pod budowę domów na Węgrzech i w Czechach.
Widzę możliwości
Mimo wszystko są inwestorzy, którzy ciągle rozważają wejście na rynek polski. Pierwsze projekty w kraju zaczęli realizować kolejni gracze z hiszpańskiej pierwszej ligi m.in. Begar. – Polski rynek jest w dużo lepszej sytuacji niż hiszpański. Mamy zaplecze finansowe i wystarczające know-how, żeby ocenić, że to jest naturalny rozwój wydarzeń – mówi Diego Martinez Leon, dyrektor międzynarodowy spółki Begar. Jest optymistą, jeśli chodzi o przyszłość firmy w tej części Europy. – Wybraliśmy Polskę nieprzypadkowo. Porównania Polski i Hiszpanii są znane. Dla nas ważne jest, że w Polsce możemy zrobić istną budowlaną rewolucję, jaka dokonała się wcześniej w naszym kraju – dodaje Diego Martinez Leon. Nie rezygnując z prac nad swoim pierwszym projektem mieszkaniowym w Gdańsku, Hiszpanie zamierzają też zawalczyć o kontrakty infrastrukturalne.
A jednak chmury
Centrum Południowe to prawie 45 tys. mkw. w sercu Wrocławia. Ma tu niebawem stanąć duży wielofunkcyjny kompleks mieszkaniowo-usługowo-biurowy o powierzchni użytkowej ponad 180 tys. mkw. Działka kosztowała w październiku 2006 roku 369 mln zł. Pieniądze wyłożył hiszpański inwestor GP-Investments, wchodzący w skład Grupo Prasa. Firma ta ze swoimi projektami, przeważnie mieszkaniowymi, obecna jest jeszcze na rynku warszawskim i krakowskim. W maju tego roku projekt Centrum Południowego zmieniono. Hiszpanie zrezygnowali z budowy drapaczy chmur. Zamiast nich postawią obiekt wielofunkcyjny z dwoma budynkami średniej wysokości. Zdaniem przedstawicieli firmy, po zmianach projekt uzyskał „ludzki” wymiar. Inwestor zapewnia, że wszystko idzie zgodnie z planem i czeka na wydanie pozwolenia na budowę, którą chce rozpocząć jeszcze w tym roku. Wobec tych zmian władze Wrocławia mogły zorganizować nowy konkurs na zagospodarowanie Centrum Południowego, ale tego nie zrobiły. Tomasz Ossowicz, dyrektor Biura Rozwoju Wrocławia zaprzecza, że inwestorzy, którzy brali udział w przetargu, są zapraszani na ponowne rozmowy. – Zmiana koncepcji nie sprawiła, że ocena urbanistyczna projektu obniżyła się. Zadecydowały o niej względy techniczne – mówi.
Czym można wytłumaczyć brak koparek na terenie Browarów Warszawskich? Hiszpanie 3 lata temu kupili atrakcyjną działkę w sercu Warszawy, przy ulicy Grzybowskiej, a prace budowlane nie ruszyły do tej pory. Opóźnienia tłumaczą czasochłonną analizą urbanistyczną i trwającymi już rok rozmowami z miastem w sprawie wydania warunków zabudowy. Oczekując na dokument, szefowie GP-Investments mają nadzieję, że rozpoczną we wrześniu budowę apartamentowca na sąsiadującej z browarami działce przy ulicy Wroniej. Ruszył za to już projekt Apartamenty Przy Bulwarze w Krakowie. Jednocześnie firma rozgląda się za dobrymi okazjami pod przyszłe inwestycje. Skąd finansowanie? Do tej pory spółka płaciła własnymi środkami, ale teraz sięgnie po polskie kredyty.
Kto zostanie?
Czy należy obawiać się, że hiszpańscy deweloperzy wycofają się z Polski? Kilku czołowych menedżerów, kiedyś pracujących dla hiszpańskich firm, już zmieniło pracodawcę (m.in. Maciej Mosiej z Fadesy, Lesław Chechelski z Grupo Prasy), ale z drugiej strony zmiany kadrowe w ciągu dwóch ostatnich lat były też w wielu innych spółkach. Czy Martinsa-Fadesa będzie jedyną ofiarą hiszpańskiej corridy? ν
