Po jasnej stronie życia

Jeden z najbogatszych ludzi na świecie, George Soros, w książce „The new paradigm for financial markets” pisze: „Uważam kryzys kredytowy za największy kryzys mojego życia – rosnąca od ćwierćwiecza super-bańka wreszcie pęka”. Skutki tego widoczne są nie tylko w Ameryce i Europie Zachodniej. „Eurobuild CEE” rozmawia z dyrektorem zarządzającym agencji DTZ na Polskę i Europę Środkową, Alanem Colquhounem

Mladen Petrov, „Eurobuild CEE”: Codziennie słyszymy o konsekwencjach kryzysu kredytowego. Europę Środkowo-Wschodnią uważa się za dość odporną na problemy finansowe. Dwaj pana główni konkurenci, agencje Jones Lang LaSalle i CB Richard Ellis, opublikowali swoje wyniki finansowe, z których – łagodnie mówiąc – nie są szczególnie zadowoleni.

Alan Colquhoun, dyrektor  zarządzający DTZ: Domyślam się, że chce mnie pan zapytać, jak długo kryzys finansowy będzie utrzymywał się na pierwszych stronach gazet? Moim zdaniem, uczciwą odpowiedzią na to pytanie jest stwierdzenie, że nikt tego jeszcze nie wie. Panuje ogólna obawa, że – przynajmniej w sektorze bankowości – kryzys kredytowy to jedynie część tego, co możemy określać jako szerszy problem branży finansowej w skali globalnej. Słysząc, jak światowej sławy guru finansowi, tacy jak Alan Greenspan czy Warren Buffet, opisują tę sytuację jako największy kryzys od czasu wielkiego krachu na Wall Street, trzeba uznać, że problem jest o wiele głębszy i trwalszy. W tej sprawie są trzy teorie. Dla lepszego zrozumienia, można je sobie wyobrazić jako litery „V”, „U” i „W” będące liniami na wykresie; litera „V” ilustruje kryzys kredytowy jako krótkoterminowe załamanie, po którym nastąpi szybka poprawa sytuacji. Wykres w kształcie litery „U” oznacza, że następuje spadek aktywności, po którym wystąpi dłuższy okres niskiej aktywności, a następnie dynamiczny wzrost. Wykres w kształcie litery „W” oznacza bardziej zmienny scenariusz, w którym po szybkim odbiciu od dna ma miejsce kolejny spadek i ostateczna poprawa sytuacji.

Która litera najlepiej określa obserwowany kryzys kredytowy?

Ja należę do kategorii osób, opowiadających się za literą „U”. W Polsce dawało się zauważyć opinie z kategorii „V”, choć – moim zdaniem – wstępne szacunki, dotyczące wielkości transakcji inwestycyjnych w Polsce w drugim kwartale sugerują, że jesteśmy dopiero na początku spadku w literze „U”. Zdanie, którym podsumowuję moje ogólne odczucia odnośnie całej sytuacji, związanej z kryzysem kredytowym, brzmi: Dzięki Bogu, że pracuję w Polsce! Jednak nie możemy udawać, że nie dotyczy nas to, co się dzieje, tylko dlatego, że jesteśmy w Europie Środkowo-Wschodniej. Jest kilka pytań, które – jeżeli na nie odpowiemy – pomogą powiązać ze sobą fakty. Na przykład: czy na polskim rynku nieruchomości komercyjnych najemcami są głównie firmy krajowe, czy międzynarodowe? Czy do tej pory większość inwestorów stanowiły fundusze polskie, czy międzynarodowe? Czy główne banki, które finansowały te inwestycje, są bankami polskimi, czy międzynarodowymi? Teraz obraz się klaruje, prawda? Jak byśmy nie patrzyli, w większości tych transakcji uczestniczą gracze międzynarodowi. Jest to zatem w całości zagadnienie ogólnoświatowe, a Europa Środkowo-Wschodnia nie może udawać, że sytuacja jej nie dotyczy.

Polska jako bezpieczna przystań – ile w tym prawdy? Gdy rozmawiamy z różnymi osobami nieoficjalnie, często dzielą się z nami swoimi obawami. Natomiast oficjalnie wszystko wygląda może nie wspaniale, ale co najmniej dobrze. Gdzie leży prawda?

Cóż, wątpliwości nie są bezpodstawne. Jednak warunki dla ciągłości rozwoju gospodarczego są nadal obiecujące. Porównajmy liczby. Madryt – stolica Hiszpanii, czyli kraju, który obecnie nie jest w szczególnie dobrej kondycji gospodarczej, ma około 10-11 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, podczas gdy Warszawa może pochwalić się zaledwie 3 mln mkw. To porównanie jest dość często przywoływane, lecz dobrze oddaje sytuację.

Rozumiem. Można jeszcze wiele zrobić…

Zasoby nowoczesnych nieruchomości komercyjnych w miastach polskich są – w porównaniu z zasobami w podobnych miastach Europy – o wiele skromniejsze. Choć Polskę może nie do końca da się określić jako bezpieczną przystań, to wzrost PKB o 4-5 proc. rocznie wygląda dość dobrze w porównaniu ze strefą euro czy z Wielką Brytanią.

Polska, jako duży rynek, przetrwa. A inne kraje w naszym regionie – czy też będą miały szczęście?

Czechy borykają się z problemami, wynikającymi z niestabilności politycznej, lecz nie są one zbyt poważne, a aktywność inwestycyjna w roku 2008 rośnie. Węgry z kolei, stoją przed problemem bardzo niskiego wzrostu gospodarczego i inflacji wyższej niż w innych krajach. Czynsze od długiego czasu utrzymują się na stabilnym poziomie, choć teraz wreszcie widać pewien ich wzrost. Najwyraźniej zaczynają działać różnego rodzaju środki oszczędnościowe, więc na tym rynku być może nastąpi zwrot. Z punktu widzenia inwestorów, szukających równowagi między szansami na dynamiczny rozwój a stabilnością klimatu inwestycyjnego, który nie charakteryzuje się nadmiernym ryzykiem (jak to jest np. na Ukrainie), Polska może być krajem spełniającym wszystkie te kryteria.

Rumunia to także duży kraj…

Zgadza się. Jednak w Rumunii może nastać teraz okres o wiele niższej aktywności ze względu na samą prędkość, z jaką rumuński rynek rozwinął się i przyciągnął wszystkich inwestorów, przez co stopy kapitalizacji zaczęły spadać jeszcze szybciej niż na „podstawowych” rynkach Europy Środkowej, czyli w Polsce, Czechach i na Węgrzech, a które Rumunia dogoniła niemal z dnia na dzień.

Czy zatem pana partnerzy biznesowi w Europie Środkowo-Wschodniej śpią spokojnie?

Przede wszystkim, staramy się rozsądnie reagować na obecne warunki. Należy mieć świadomość, że nikt nie jest absolutnie bezpieczny. Jedną z rad, jakich udzielam, jest niemalże złota zasada, którą można przekazać każdemu inwestorowi: gdy na rynku inwestycyjnym występują turbulencje, trzeba koncentrować się na najlepszych produktach, ponieważ one – niezależnie od tego, jak niestabilna jest sytuacja – zawsze zapewniają najlepsze zyski.

Nie mogę oprzeć się wrażeniu, że jest pan nastawiony dość optymistycznie…

Firmy, mające ogólnoświatowy zasięg, są w stanie szybciej i bardziej skutecznie reagować na globalne kryzysy niż na te, które takiej skali nie mają. Po drugie, jesteśmy jedną z największych międzynarodowych…

Przepraszam, że przerywam, ale bycie największym nie oznacza, że jest się najlepszym…

Zgadzam się, lecz nasze portfolio jest dość zróżnicowane – połowa naszych dochodów pochodzi z działalności nietransakcyjnej, a zatem mniej uzależnionej od popytu. Im bardziej jesteśmy zróżnicowani, tym łatwiej jest reagować na takie wyzwania. Dlatego jestem optymistą.

No cóż, opublikowane niedawno wyniki finansowe DTZ nie są aż tak optymistyczne.

Wyniki DTZ za rok finansowy 2007/2008, który kończy się 
30 kwietnia 2008, dokładnie zgadzają się z oczekiwaniami, przekazanymi do wiadomości Giełdy Papierów Wartościowych na początku roku. Po uwzględnieniu zdarzeń nadzwyczajnych, zyski były o 45 proc. niższe niż rok wcześniej. Jest to wynik lepszy niż w przypadku niektórych naszych konkurentów. Wszystkie firmy z branży nieruchomości odnotowały w tym roku słabsze wyniki, co ma związek z pogorszeniem się sytuacji na rynkach inwestycyjnych, głównie w Wielkiej Brytanii oraz w USA. W tej chwili szczególnie trudno jest prognozować na temat przyszłości, lecz powiedziałbym, że firma DTZ jest mniej narażona na skutki załamania na rynku USA, niż inne firmy, a udział działalności nietransakcyjnej w naszych przychodach stale rośnie.

Rośnie, to prawda, lecz firma nie jest jeszcze obecna w takich „gorących” krajach jak Bułgaria czy Serbia. Dlaczego?

Zgadzam się, że Bułgaria i Serbia są ciekawe, lecz nie jestem pewien, czy są one najbardziej „gorące”. Niedawno założyliśmy oddziały w Chorwacji i Kazachstanie. Bułgaria, Serbia, Słowacja oraz kraje bałtyckie także są na ekranach naszych radarów. Posiadamy już jednostki zarządzające nieruchomościami na Słowacji. Jednak w najbliższym czasie nie należy spodziewać się informacji o nowych biurach w tych krajach. ν