Zielone pola do popisu
Amatorzy golfa powinni się cieszyć – w całym regionie rośnie liczba pól golfowych, połączonych z domami i apartamentami. Krąg zainteresowanych zakupem takiej nieruchomości wzrasta, a inwestorzy optymistycznie patrzą w przyszłość. Czy rzeczywiście będzie to przyszłość różowa?
Mladen Petrov
Niektórzy mówią o kryzysie. Inni – o „chwilowym zachwianiu”, „korekcie”. A jeszcze inni wolą określenie „normalizacja rynku”. Niezależnie od tego, który termin wybierzemy, jedno jest pewne: mieszkania nie sprzedają się już jak świeże bułeczki. Obserwując rynek, można odnieść wrażenie, że jest jednak taka grupa, która o sprzedaż martwi się mniej niż reszta. Pokochali sport, często uważany za szczyt nudy i snobizmu, czy raczej znaleźli obiecującą niszę? Czy inwestycje w mieszkania i pola golfowe to tylko ekstrawagancja? Nie do końca – eksperci szacują, że wartość szeroko pojętego biznesu golfowego wynosi 7 mld dolarów, a według Pawła Lewińskiego z firmy Golf Poland w regionie rynek ten powiększa się co roku o 15-20 proc.
Z kijem w ręku
O Hannie Siek-Zagórskiej, prezesie zarządu spółki TS Invest, można powiedzieć, że mieszka na polu golfowym. – Walczę ze stereotypem, że w golfa można grać tylko na Wyspach Brytyjskich. Wraz z przemianami społecznymi w Polsce pojawiła się grupa, która żyje na wyższym poziomie. Z życia chcą korzystać tu, w Polsce – opowiada pani prezes. To dla nich powstają spełniające międzynarodowe standardy pola golfowe. W Polsce jest 12 obiektów osiemnastodołkowych i przynajmniej dwa razy tyle mniejszych. Niebawem koparki wjadą na obszar jednego z nich – Sierra Ivory Club w Pętkowicach pod Wejherowem. – Prowadzenie pola golfowego samego w sobie nie jest zbyt rentowne. Inwestycja zaczyna się opłacać dopiero po zbudowaniu w pobliżu pola apartamentów – zaznacza Hanna Siek-Zagórska.
Projekt Sierra Ivory Apartments zakłada, że wszyscy przyszli mieszkańcy będą mieli widok na pola. W kapciach na golfa wybiorą się także mieszkańcy Valley Golf Village, osiedla, które powstaje pod Krakowem na terenie Kraków Valley Golf & Country Club. Jego deweloperem jest portugalska Maexpa. – Jestem przekonany, że popularność golfa w Polsce będzie tylko wzrastać – mówi z przekonaniem João Teixeira, dyrektor generalny spółki na Polskę.
Niewątpliwie pole golfowe, dzięki bliskości przyrody i oddaleniu od hałasu dużego miasta to dobry adres. Do tego dochodzi bezpieczeństwo. Niemniej jednak projekty tego typu to nie zwykłe osiedla strzeżone. W pobliżu pola golfowego z prawdziwego zdarzenia, powinny powstawać mieszkania, a raczej – apartamenty o wysokim standardzie. Za użyciem słowa „apartament” przemawia wielkość lokalu (ponad 100 mkw.), poziom wykończenia (pod klucz) i cena (zazwyczaj wyższa niż średnia dla miasta np. 12 tys. zł za 1 mkw. pierwszego etapu inwestycji w projekcie TS Invest, przy średnich stawkach w Gdyni na poziomie 6863 zł za 1 mkw.).
Dom dla Tigera Woodsa...
Do kogo skierowana jest oferta deweloperów? – Co prawda, aby docenić taki adres, trzeba mieć duszę golfisty, ale jesteśmy otwarci na wszystkich – mówi Hanna Siek-Zagórska. A właściwie – na tych wszystkich, którzy przejdą selekcję. Projekt przewiduje budowę 455 apartamentów w 65 budynkach. W ramach pierwszego i drugiego etapu zostanie oddanych do użytku 25 budynków. Na razie jednak inwestor nie sfinalizował sprzedaży żadnego mieszkania, 8 zostało zarezerwowanych.
Błędem w strategii sprzedaży tego typu nieruchomości byłoby ograniczenie grupy docelowej tylko do miłośników golfa. Chociaż nie można ich też lekceważyć. Na przykład w Szwecji jest ponad 200 pól golfowych, a pomimo to szwedzcy miłośnicy tego sportu chętnie podróżują. – Wielu z nich posiada drugi dom w innym kraju. Często wymieniają się swymi posiadłościami na pewien czas – mówi João Teixeira. W jego krakowskiej inwestycji – Valley Golf Village (łącznie 166 apartamentów, w tym 30 sprzedanych) – apartamenty kupili także ludzie, którzy zamieszkają tam na stałe.
...i nie tylko
Do grupy potencjalnych zainteresowanych można zaliczyć również osoby, które nie są amatorami golfa. – W końcu golf to świetny pretekst do spotkań. Potencjalnych klientów do takiego projektu przyciąga również doborowe towarzystwo – mówi Jekaterina Kolczakowa, analityk rynku agencji doradczej Arco Real Estate Bułgaria. Trzecia grupa to chwilowi mieszkańcy, którzy zakup ten traktują inwestycyjnie, jako nieruchomość pod wynajem.
Nad morzem i na stoku
Nabywców można także szukać za granicą. W Bułgarii stanowią oni podstawową grupę docelową, ale w Polsce też się ich nie zaniedbuje. Maexpa reklamuje inwestycję w zagranicznych oddziałach firmy w Wielkiej Brytanii, Portugalii i Rosji. – Wbrew pozorom, łatwiej jest ściągnąć pod Kraków Brytyjczyka niż Polaka. W Polsce ludzie wciąż są przekonani, że najlepszymi adresami do inwestowania są śródmieścia dużych miast, a dla Brytyjczyków, szczególnie dla golfistów, podróżowanie i posiadania drugiego domu za granicą to wręcz potrzeba – tłumaczy João Teixeira. Warszawski deweloper, spółka Arna, która przy wschodnim brzegu jeziora Niegocin buduje Mazury Residence Airpark & Marina, liczy na zainteresowanie klientów niemieckich i austriackich.
Turbulencje na rynku nieruchomości są odczuwalne również w Bułgarii. Ostatni raport Colliers International, podsumowujący drugie półrocze 2007 roku w nieruchomościach wakacyjnych, oprócz zawartych w nim niepokojących liczb o malejącej sprzedaży, sygnalizuje również jedną pozytywną tendencję. Na północy bułgarskiego wybrzeża, gdzie projektów golfowo-mieszkaniowych jest więcej niż na południu, spadek sprzedaży wyniósł tylko 5 proc., podczas gdy w Sozopolu, na południu, był na poziomie ok. 15 proc. Jest tylko jeden warunek. – Trzeba zaproponować coś więcej niż cztery gołe ściany. Pola golfowe i połączone z nimi domy, to świetna okazja do promowania Bułgarii jako rejonu turystycznego z wyższej półki. Po okresie szukania łatwego zarobku, kiedy nad morzem budowano tandetę, nowe projekty stają się bardziej wyszukane, a obecność przy nich pola golfowego adresuje projekt do bardziej pożądanej grupy docelowej – podpowiada Jekaterina Kolczakowa.
Mieszkanie w miarę tanio kupię
W całej Bułgarii (110 910 km.kw. i 7,6 mln mieszkańców) w trakcie budowy jest w tej chwili ponad 20 pól golfowych. Tak jak w Polsce, ceny metra kwadratowego w takich projektach są nieco wyższe niż średnia dla wakacyjnych nieruchomości – 1,2 tys. euro nad morzem i 1,3 tys. euro w górach. Nad Morzem Czarnym golfiści za metr kwadratowy apartamentu, położonego zazwyczaj w pierwszej linii (bezpośrednio przy plaży), muszą wyłożyć od 1,7 tys. do 3 tys. euro, w zależności od liczby dostępnych mieszkań albo domów oraz od dodatkowych atrakcji, takich jak ośrodek spa, korty tenisowe, kluby itd.
Zielona trawa kosztuje
Koszt dużej inwestycji mieszkaniowo-golfowej w Bułgarii to wydatek rzędu 25-100 mln euro. A firma Balkanstroy, która w tej chwili realizuje 3 projekty, wyłoży na jeden z nich – Lighthouse Golf Resort na północ od Warny – prawie 500 mln euro. Pełnowymiarowe pole golfowe wymaga terenu o powierzchni od 80 do 100 hektarów, ale to tylko początek. – Potrzebna jest też druga linia biznesowa, jaką zazwyczaj stanowią nieruchomości – mówi Wojciech Dziewulski, prezes zarządu Sand Valley Golf & Country Club, inwestycji mieszkaniowo-golfowej, która powstaje w Pasłęku na Mazurach. Druga linia biznesowa wymaga kolejnych 100 hektarów. Do kosztów doboru odpowiedniego terenu dochodzi drugi podstawowy koszt – jego kształtowanie. Na liście 100 najlepszych pól golfowych świata aż 75 to pola, które powstały raczej bez ingerencji człowieka i maszyn. – Dziś, niestety, trzeba mocno kształtować teren, aby uzyskał charakter nieco falisty – przyznaje Wojciech Dziewulski. Zdaniem ekspertów, w Polsce średni koszt pola wraz z budynkami to około 12 mln, ale dużo częściej inwestycje wymagają środków 4-5 razy większych. Do tego należy również doliczyć cenę zatrudnienia zachodnich speców od projektowania pól golfowych, gdyż w Europie Środkowo-Wschodniej wciąż brak fachowców w tej dziedzinie.
Kto za to zapłaci?
Odpowiedzi mogą być różne. Portugalczykom z Maexpy pomogli… Portugalczycy z Millennium Banku. I nie chodzi tu o solidarność narodową. – Po prostu znali już podobne projekty z rynku portugalskiego i hiszpańskiego – wyjaśnia João Teixeira. Inaczej wygląda współpraca z polskimi instytucjami finansowymi. – Udało nam się pozyskać częściowy kredyt z banku PKO BP, ale procedura była o wiele bardziej skomplikowana niż dotychczas. Banki są przyzwyczajone do finansowania zwykłych projektów mieszkaniowych. Jeśli potrzebne jest finansowanie infrastruktury, takiej jak przystań czy lotnisko, wtedy są już mniej chętne do rozmów – opisuje swoje doświadczenia Janusz Zieniewicz, prezes Arny. W jego przypadku z pomocą przybyli inwestorzy prywatni.
Zielone zarobki
Trudno ocenić, co jest ważniejsze – pole golfowe czy dobudówka w postaci apartamentów i domów? Synergia ta ma zadowolić i mieszkańców, i inwestorów, którzy widzą w polach większe możliwości zysku. Kraje takie jak Polska i Bułgaria, którym obce są tradycje gry w golfa, nie muszą się tego wstydzić. Według danych z raportu KPMG, w Czechach, gdzie parę lat temu ten sport był mało znany, dziś jest 140 pól golfowych, które przyciągają 75 proc. golfistów z Europy Środkowo-Wschodniej. Jest więc o co walczyć. ν
