Polubowna metoda

Wysokie koszty sądowe 
oraz chęć szybkiego 
i polubownego załatwienia sporu – to przyczyny wzrostu popularności mediacji, jako skutecznej metody rozwiązywania konfliktów. również w branży nieruchomości

Zuzanna Wiak

Wyobraźmy sobie przytulny pokój z jasnym światłem, ze stołami, które idealnie dopasowane są do krzeseł, a te z kolei do długości naszych nóg. Czy to pokój psychoanalityka? I tak, i nie, bowiem tak powinno wyglądać idealne pomieszczenie do przeprowadzenia mediacji. To trochę jak negocjacje, trochę jak rozmowa 
z psychologiem. Mediacja to metoda rozwiązywania sporów będąca alternatywną dla spraw sądowych lub pokrewnego z nią arbitrażu.

Dyskusje o kamienicy

Coraz częściej mediacja wykorzystywana jest przy sporach, dotyczących nieruchomości, zarówno przy konfliktach związanych z budową – kiedy stronami są na przykład deweloper, generalny wykonawca czy klient, jak i w przypadku spraw odnoszących się do podziału otrzymanej w spadku nieruchomości. – Pierwsza mediacja, jaką przeprowadziliśmy, dotyczyła spadkobierców kamienicy. Przez całe lata osoby, uczestniczące w sporze o własność tej nieruchomości, nie mogły dojść do żadnego porozumienia. W końcu dobrowolnie poddały się mediacji, która trwała zaledwie jeden dzień – mówi Dorota Radwan, dyrektor zespołu kontraktów z poznańskiej firmy MDR.

Aby mediacja zakończyła się sukcesem, najważniejsza jest obustronna chęć rozstrzygnięcia konfliktu. W przypadku poznańskiego dewelopera, który nie chciał naprawić usterek w budynkach przez siebie budowanych, dobrej woli nie było. – Sprawa dotyczyła jednego
z czołowych poznańskich deweloperów oraz klientów, którzy kupili mieszkania na osiedlu wybudowanym przez spółkę. Strony na mediację skierował sąd, który liczył na polubowne rozwiązanie sprawy. Niestety, zakończyła się ona fiaskiem – przyznaje Dorota Radwan.

Dobrej woli nie wykazała również krakowska firma deweloperska Salwator – spółka, należąca kiedyś do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Zdaniem klientów, którzy kupili mieszkania w warszawskiej inwestycji położonej przy ul. Mehoffera, firma naruszyła postanowienia Kodeksu Dobrych Praktyk PZFD. – Zgodnie ze statutem Polskiego Związku Firm Deweloperskich wszyscy jego członkowie, w razie wystąpienia sporu, mają obowiązek poddać się mediacji. Do tej pory tylko raz zdarzyło się, że deweloper nie wykazał chęci współpracy ze związkiem i porozumienia z klientami. Za naruszenie Kodeksu Dobrych Praktyk został usunięty z organizacji. Jednak przez ostatnie 5 lat przeprowadziliśmy ponad 100 procesów mediacji, które zakończyły się sukcesem lub uchyleniem skargi – mówi Jacek Bielecki, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

A co z prawem?

By zostać mediatorem wcale nie trzeba być prawnikiem. Wystarczy skończyć odpowiedni kurs 
i posiąść kompetencje, potrzebne do rozstrzygania konfliktów. Niezbędne są również określone cechy osobowości, takie jak łagodny charakter czy naturalne skłonności do łagodzenia konfliktów. Szkolenia na mediatora przeprowadza m.in. Polskie Stowarzyszenie Doradców Nieruchomości, które również powołało Sąd Polubowny, zajmujący się sprawami związanymi z rynkiem nieruchomości. – Sąd Polubowny działa już od dwóch lat. Składa się z 45 wykształconych przez nas arbitrów oraz mediatorów. Mediacja jest szczególnie pomocna na rynku nieruchomości. Często do rozstrzygnięcia sprawy przez sąd powszechny potrzeba licznych ekspertyz i powołania wielu biegłych, ponieważ polscy sędziowie nie posiadają specjalizacji – mówi Zdzisława Ledzion-Trojanowska, wiceprezes Polskiego Stowarzyszenia Doradców Nieruchomości. Stowarzyszenie szkoli również arbitrów. – Arbitraż różni się od mediacji tym, że osoba, która go prowadzi, musi posiadać więcej wiedzy merytorycznej. To ona podejmuje ostateczną decyzję, jak rozwiązać spór. Arbitrem nie musi być prawnik 
z wykształcenia, jednak musi to być profesjonalista z prawniczym przygotowaniem – mówi Zdzisława Ledzion-Trojanowska.

Wynik przeprowadzonej mediacji jest równorzędny z orzeczeniem sądu powszechnego. Wymagane jest jedynie podpisanie dokumentów przez strony konfliktu. – Mediacja kończy się podpisaniem protokołu ugody. Zapisywane są w nim cele i osiągnięte rozwiązania. Jeżeli strony konfliktu mają takie życzenie, mogą zarejestrować go w sądzie – dodaje Dorota Radwan. Zazwyczaj tego typu protokół zawiera następujące informacje: miejsce 
i czas przeprowadzenia mediacji, imiona i nazwiska stron, ich adresy, dane mediatora oraz, co najważniejsze, wynik mediacji.

Powiew Zachodu

W porównaniu ze sprawami sądowymi, które potrafią ciągnąć się latami, mediacja jest metodą ekspresową, gdyż zazwyczaj trwa parę godzin. Według specjalistów, przeciąganie procesu nie ma sensu – tu liczy się psychologia. Nie ma wprawdzie jednej oficjalnej stawki za przeprowadzenie mediacji – jest ona ustalana doraźnie przy każdym problemie – jednak mediatorzy zapewniają, że jest to wydatek znacznie niższy od kosztów rozprawy sądowej. Zjawisko, które jest stosunkowo nowe 
w Polsce, w Europie Zachodniej funkcjonuje od około 30 lat. – Mediacja na zachodzie Europy jest bardziej rozwinięta niż w Polsce. Wynika to głównie z bardzo wysokich kosztów sądowych, jakie trzeba tam ponosić – mówi Dorota Radwan. Koszty sądowe w Polsce także rosną z roku na rok i jest to jedna z przyczyn powoli rosnącej popularności  mediacji. ν