Wino, śpiew i nieruchomości
W Bułgarii trwa nieruchomościowy boom. Jednak na rynku jest coraz ciaśniej. Jak długo jeszcze ten kraj zdoła utrzymać etykietę raju dla inwestorów?
Mladen Petrov
Przez wiele lat zalana słońcem Bułgaria była postrzegana głównie jako atrakcyjne miejsce spędzania urlopu dla turystów
o skromnym budżecie. Trudna sytuacja polityczna po upadku komunizmu spowolniła proces transformacji, podobnie jak wojny w byłej Jugosławii. Bułgaria i Rumunia nie zdążyły na pierwszy pociąg do Unii Europejskiej w 2004 roku, ale dołączyły 3 lata później. To zwiększyło zainteresowanie inwestorów. Półtora roku po akcesji Bułgarii gorączka nie spadła, ale jak długo jeszcze potrwa?
Bułgarski rynek nieruchomości nie został
w sposób istotny dotknięty amerykańskim kryzysem finansowym, a rok 2007 był czasem niezwykle aktywnej działalności deweloperów.
Według raportu „Ocena rynku nieruchomości
w Sofii” sporządzonego przez firmę Elta Consult, inwestycje w nieruchomości w 2007 roku osiągnęły
wartość 880 mln euro. – Bułgaria jest wciąż atrakcyjna dla inwestorów. Pomimo olbrzymiego zainteresowania i dużej liczby przygoto-
wywanych projektów, uważam że rynek nadal będzie się rozwijał. Sofię o ponad milionowej populacji, można porównać do liczącej 2 miliony mieszkańców Pragi, która oferuje trzy razy więcej powierzchni biurowej – komentuje Dejan Nikolov, starszy analityk rynku w firmie Elta Consult, która jest wyłącznym partnerem CB Richard Ellis w Bułgarii.
Obcokrajowcy mile widziani
W 2007 roku 94 proc. inwestycji nieruchomościowych przypadało na firmy zagraniczne. Rok wcześniej było to 89 proc. W grupie najbardziej aktywnych są Izraelczycy, Amerykanie, Brytyjczycy, Niemcy, Austriacy, Hiszpanie i Grecy. Sofia Airport Centre o powierzchni 165 tys. mkw., wielofunkcyjny projekt amerykańskich spółek Tishman International i GE Real Estate, to tylko jeden z przykładów zagranicznych przedsięwzięć na dużą skalę.
Wśród inwestorów bułgarskich również można zaobserwować ożywienie. Zaczynają oni walczyć o swój udział i konkurować z międzynarodowymi rywalami nie tylko na rynku mieszkaniowym. Od początku 2008 roku spółki takie jak Marmeg, Sun City Invest, Rhythm 4 TB i Mall Gabrovo, zapowiedziały budowę centrów handlowych i obiektów wielofunkcyjnych w Starej Zagorze, Ruse, Burgasie
i Gabrowie. Każda z tych inwestycji pochłonie około 20 mln euro.
Najwięcej inwestycji napływa do Sofii. Stolica z ponad 358 mln euro zainwestowanymi w ubiegłym roku pozostaje liderem pod względem wielkości inwestycji zagranicznych w nieruchomości. Druga co do wielkości Warna z 350 tys. mieszkańców przyciągnęła 182 mln euro inwestycji,
a trzeci, niewiele mniejszy Płowdiw około 147 mln euro. Jednak inne miasta również działają jak magnes na inwestorów. Zwłaszcza, że ich potencjał jeszcze nie został odkryty. Najwięcej możliwości daje im rynek powierzchni handlowych.
Świetlana przyszłość rynku biurowego?
Skoncentrowany w stolicy bułgarski rynek biurowy charakteryzuje się ciągle wysokim popytem i małą podażą. Według raportu firmy doradczej MBL, w 2007 roku ogółem w mieście było 784 tys. mkw. powierzchni biurowych klasy „A” i „B”. Z tego 166,5 tys. mkw. powstało nie wcześniej niż rok temu, a w budowie jest kolejnych 580 tys. mkw.
W ścisłym centrum stolicy nie ma już miejsca na nowe, duże biurowce. Dlatego ponad 2/3 nowych projektów powstaje na obszarach podmiejskich, zwłaszcza wzdłuż bulwaru Tsarigradsko Schausse, jak Megapark (45 tys. mkw.), ETC (55,8 tys. mkw.), Benchmark Center (12,5 tys. mkw.) i Q Center (8,7 tys. mkw.). W miarę realizacji nowych inwestycji,
w Sofii spada współczynnik powierzchni niewynajętych – według MBL pod koniec 2007 roku obniżył się do 4,9 proc., podczas gdy 3 miesiące wcześniej wynosił 5,1 proc. W centrum miasta jest to nieco poniżej 2 proc. Do końca 2007 roku czynsze netto w najlepszych lokalizacjach wahały się w granicach 14-20 euro za mkw., a w budynkach klasy „B” 7,5-16 euro. Najdroższe biurowce to Landmark Bulgaria Tower przy bulwarze Cara Oswobodziciela, Prestige Business Centre i budynek centrum handlowego TZUM w centralnej dzielnicy biznesowej.
Według analityków Elta Consult, aktualna roczna stopa kapitalizacji wynosi około 7 proc. dla powierzchni biurowej klasy „A” w najlepszych lokalizacjach w stolicy oraz od 7,5 do 8,5 proc. poza nimi. W bliskiej przyszłości stopy będą dalej spadać.
Szał na punkcie handlu
– Sytuację na bułgarskim rynku inwestycyjnym wciąż można opisać jako szał na punkcie centrów handlowych. W związku z sukcesem, jakim cieszą się trzy tego typu obiekty oddane w Sofii w 2006 roku, w stolicy przygotowywanych jest obecnie wiele nowych inwestycji. Jednak globalny kryzys kredytowy w połączeniu z projektami konkurencyjnymi sprawi, że niektóre z planowanych inwestycji mogą w ogóle nie dojść do skutku – komentuje Manol Goygadjiev, menadżer ds. powierzchni handlowych
w MBL. – Niektórzy sądzą, że 13 centrów handlowych
w Sofii to zbyt dużo, ale stwierdzenie to zostanie zweryfikowane przez otwarcia nowych. Sukces osiągną ci, którzy do dobrych lokalizacji przyciągną atrakcyjnych najemców, nawet jeśli rozpoczną swoje projekty później. To droga do sukcesu – dodaje Manol Goygadjiev.
Z powodu braku działek budowlanych w południowej, prestiżowej części Sofii, nie jest tam planowane żadne centrum handlowe. Jednak sukcesem może zakończyć się realizacja takich projektów jak centrum Carrefour przy bulwarze Tsarigradsko Schausse, które zostanie ukończo-
ne w 2009 roku. Kluczem do sukcesu ma być staranny dobór najemców. Czynsze w centrach handlowych pozostają stabilne. W 2007 roku kształtowały się w granicach 25-60 euro za 1 mkw. miesięcznie
w przypadku mniejszych sklepów (około 100 mkw.) i 12-20 euro w przypadku najemców powierzchni od 0,5 do 2 tys. mkw. Stopy zwrotu dla wysokiej jakości nowych centrów handlowych
w Sofii wynoszą 7 proc.
Zakupy w kraju
Sporo projektów centrów handlowych powstaje również w innych dużych miastach, takich jak Warna, Płowdiw, Burgas, Ruse i Stara Zagora. Warna to wyjątkowy przypadek: w zachodniej części miasta w promieniu 2 km trwa budowa aż pięciu takich obiektów.
Bułgaria wciąż pozostaje w tyle pod względem nasycenia powierzchniami handlowymi. Na
1 tys. osób przypada tam zaledwie 15 mkw. powierzchni handlowych, podczas gdy zachodnioeuropejska średnia to ok. 170 mkw. Inwestorom robi się za ciasno w dużych miastach. Zaczynają więc wchodzić do miast o populacji poniżej 100 tys. Izraelski deweloper Plaza Centers wybrał dla swojego pierwszego projektu w Bułgarii Szumen. – Miasto rozwija się szybko i brakuje tam powierzchni handlowej wysokiej jakości – wyjaśnia Ran Shtarkman, dyrektor generalny Plaza Centers.
Jednak duża liczba przygotowywanych projektów centrów handlowych, które – o ile zostaną zrealizowane – dostarczą około 2 mln mkw. powierzchni handlowej, niekoniecznie wiąże się ze wzrostem siły nabywczej.
Cel: wyższe ceny
W związku z przystąpieniem Bułgarii do struktur europejskich, stabilizacją finansową i rozwojem usług kredytowych, w 2007 roku rynek mieszkaniowy przeżywał ożywienie. W Sofii przez rok ceny wzrosły nawet o 47 proc. Podobnie działo się poza stolicą. Średnie stawki w nowych inwestycjach mieszkaniowych w Ruse, Burgas i Warnie wzrosły o 30-50 proc. Według szacunków agencji nieruchomości Foros, w Warnie z powodu ograniczonej podaży nowych inwestycji mieszkaniowych przeciętne ceny są nieco wyższe niż
w Sofii. Jednak analitycy przewidują w tym roku spowolnienie i wzrost cen o „jedynie” 10-15 proc.
W nieustannie rozwijającej się stolicy, jak i w innych dużych miastach, podaż mieszkań jest zbyt mała. W Warnie do 2009 roku na rynku ma się pojawić około 1 mln mkw. powierzchni mieszkalnej, ale to nie zaspokoi głodu. Z tego powodu, jak wskazuje raport agencji nieruchomości Address, to właśnie mieszkania na rynku wtórnym odnotowały
w ostatnim roku najwyższy wzrost cen: 45 proc.
w Ruse, 41 proc. w Warnie i 40 proc. w Sofii.
Inwestorzy mieszkaniowi są aktywni głównie w stolicy i dużych miastach. Widoczne są jednak pierwsze oznaki ożywienia w mniejszych miejscowościach, takich jak Szumen, Plewen
i Pernik. Badanie Industry Watch potwierdziło, że ceny mieszkań w tych ośrodkach pozostają relatywnie niskie w stosunku do przeciętnych wynagrodzeń. Choć płace w Szumenie i Plewenie są o 20 proc. niższe niż w Sofii, to średnia cena 1 mkw. jest aż dwukrotnie niższa.
Magazyn: dobro rzadkie
Dzięki coraz lepszej infrastrukturze, członkostwu w Unii Europejskiej, rosnącemu popytowi i dobremu położeniu geograficznemu, kraj przyciągnął wiele firm logistycznych. Obecnie
w Bułgarii jest 712 tys. mkw. nowoczesnych magazynów, z czego 385 tys. mkw. w rejonie stołecznym. Do 2010 roku na rynku ma pojawić się jeszcze około 414 tys. mkw. – Oprócz Sofii i Płowdiwu, uwagę deweloperów przyciągają miasta usytuowane wzdłuż pięciu paneuropejskich korytarzy transportowych przebiegających przez terytorium Bułgarii – tłumaczy Dejan Nikolov z Elta Consult.
Pomimo rosnącego popytu, w 2007 roku stawki najmu powierzchni magazynowych pozostały stabilne: 3,5-5,5 euro za mkw. miesięcznie, zaś współczynnik powierzchni niewynajętych dochodził do 8 proc.
Więcej łóżek na wynajem
Bułgaria wciąż jest uznawana za jeden z najpopularniejszych celów podróży wakacyjnych w Europie Środkowej. Według danych Krajowego Instytutu Statystycznego, w ciągu dwóch ostatnich lat liczba obiektów noclegowych w kraju wzrosła dwukrotnie do 3,3 tys. Nie wzrosła jednak dwukrotnie liczba łóżek
w hotelach: powiększyła się o 23,6 procent
do 273,3 tys. Natomiast roczne przychody przypadające na jedno miejsce hotelowe w 2007 roku osiągnęły poziom 2,5 tys. lewów (prawie 1,3 tys. euro).
