Koniec ery małych deweloperów

Malejący popyt, rosnące koszty robocizny i materiałów, a teraz jeszcze kryzys finansowy. Trudne czasy nadeszły dla sektora mieszkaniowego, który musi stawić czoła skutkom amerykańskich zawirowań.
Czy zmieni się charakter finansowania projektów?

Nathan North

Czasy, gdy finansowanie inwestycji mieszkaniowych było tanie, a ceny mieszkań gwałtownie rosły, dziś wydają się odległym wspomnieniem. Pod koniec lata ubiegłego roku znane już były rozmiary kryzysu na amerykańskim rynku kredytów mieszkaniowych. Banki zaczęły przygotowywać się na najgorsze i na gwałt podnosiły stopy procentowe. Niektórzy komentatorzy twierdzili początkowo, że problem ogranicza się do Stanów Zjednoczonych i nie przeniesie się na drugi brzeg Atlantyku. Jednak rzeczywistość okazała się bardzej pesymistyczna. Nadzieje, że młodsze rynki Europy Środkowej i Wschodniej, odnotowujące w ciągu ostatnich kilku lat bezprecedensowy boom, okażą się odporne na problemy, dziś wydają się równie płonne. – Pamiętam, jak w ubiegłym roku wszyscy mówili, że sytuacja dotyczy tylko rynku amerykańskiego i nie będzie miała wpływu na Europę Zachodnią. Ale już na ostatnich targach nieruchomości Mipim mówiło się inaczej – że rok 2007 był ostatnim dobrym rokiem. Sytuacja ta będzie miała wpływ również na Polskę – przestrzega Eric Dapoigny, dyrektor zarządzający Yareal Polska. – Choć potencjał wzrostu jest tu o wiele większy niż w USA czy Europie Zachodniej, głównym problemem jest brak płynności. W drugim kwartale możemy spodziewać się od banków niezbyt dobrych wiadomości – dodaje Radosław Popko, szef działu finansowania nieruchomości w banku inwestycyjnym Berlin Hyp.

Zdaniem Michała Kubickiego, polskiego wspólnika w deweloperskiej spółce joint venture Volumetric, nastawionej na budowę mieszkań, kredyty obecnie kosztują więcej, ale nie są trudniejsze do zdobycia. – Banki uważają, że ryzyko jest wyższe, więc oprocentowanie także wzrosło – podkreśla Michał Kubicki. Eric Dapoigny dodaje, że banki stały się bardziej ostrożne i wymagają, by przynajmniej grunt był zabezpieczony.

Między młotem a kowadłem

Polscy deweloperzy znajdują się w opałach: z jednej strony mamy surowe warunki kredytowania, a z drugiej – sprzedaż, której tempo spada. Do tej pory około 85 proc. projektów mieszkaniowych było finansowanych ze sprzedaży mieszkań jeszcze przed rozpoczęciem ich budowy. Jest to zjawisko nieznane w bardziej dojrzałych gospodarkach, gdzie deweloperzy zwykle uzyskują większość funduszy z kredytów bankowych. Dziś, gdy sprzedaż maleje, pierwsza opcja jest dla deweloperów niedostępna. Zatem będą musieli wkraczać na tradycyjną ścieżkę kredytów bankowych lub szukać funduszy pochodzących z innych źródeł.

Na naszym rynku budowlanym występuje jeszcze jedno ryzyko: spekulacyjny charakter sektora mieszkaniowego, wynikający również z braku dojrzałości tego sektora. W okresie boomu pojawiło się wiele małych spółek deweloperskich, którym udawało się finansować projekty bez uciekania się do kredytów bankowych, podobnie jak dużym deweloperom. – W latach 2004-2005 małe firmy, często spoza branży budowlanej, zauważyły wzrost na rynku i stwierdziły, że jest to dla nich okazja. Obok realizacji projektu mieszkaniowego kontynuowali swoją zwykłą działalność, jaką była np. sprzedaż obuwia czy prowadzenie apteki – mówi Michał Kubicki. – W sytuacji takiego wzrostu, jaki miał miejsce 2-3 lata temu, każdy mógł nazwać się deweloperem – dodaje.

– Obecnie tylko 15 proc. budów finansowanych jest przez banki oraz z kredytów komercyjnych. Gdy wszystkie nowe mieszkania sprzedawały się na pniu, deweloperzy mogli finansować swoje projekty z ich sprzedaży. Dziś natomiast klienci nie kupują już mieszkań przed realizacją projektu, tylko chcą zobaczyć ukończony budynek, a firmy nie kwapią się do zaciągania kredytów, ze względu na ich wysokie koszty – opisuje sytuację Łukasz Madej, dyrektor generalny Pro-Development, spółki świadczącej usługi doradcze dla deweloperów.

Oddalająca się gotówka

Co zatem powinni robić dziś deweloperzy, którzy nie mogą już liczyć na pieniądze z przedsprzedaży mieszkań? Jedna z opcji finansowania – zdobywanie funduszy z emisji nowych akcji – jest dziś z oczywistych przyczyn niedostępna, gdyż na światowych giełdach nadal notowane są spadki. Przykładowo w ciągu niecałego roku od giełdowego debiutu polskiego dewelopera J.W. Construction wartość akcji firmy spadła o około 60 proc. Może więc warto poszukać źródła pieniędzy wśród funduszy inwestycyjnych? Choć w USA i Wielkiej Brytanii ten instrument finansowy cieszy się dużą popularnością, to jednak w Polsce jest mało znany. – W naszym kraju naturalnymi partnerami deweloperów są banki. Z perspektywy finansowej wsparcie się kredytem komercyjnym jest opłacalne – bierzemy kredyt i nie wykorzystujemy własnego kapitału na zakup gruntu, itp. Fundusze inwestycyjne wymagałyby prawdopodobnie obszerniejszej dokumentacji i biznesplanów. No i główny powód – koszt, który zawsze będzie niższy w przypadku banku. Zresztą, znalezienie funduszu nie jest takie proste. Ci uczestnicy rynku nieruchomości także czekają na rozwój wydarzeń w branży – wyjaśnia Łukasz Madej.

Trzeba działać rozważniej

Eric Dapoigny uważa, że aby działać skutecznie, trzeba mieć bardziej profesjonalne podejście. – Nadal jest wielu pseudodeweloperów, którzy jeszcze nie działają w sposób profesjonalny, kupują i sprzedają ziemię, lecz nie myślą długofalowo. Jednak dziś trudno jest zdobywać finanse i kupować grunty spekulacyjnie. Zbiegły się bowiem dwa trendy: kryzys i dojrzewanie rynku. Dlatego też projekty będą teraz realizowane w sposób bardziej wybiórczy. Od końca lata sprzedaż mieszkań uległa całkowitemu zahamowaniu, choć teraz zaczyna z powrotem wzrastać. Ceny są bardzo wysokie – więc deweloperzy muszą oferować klientom pewne zachęty (np. obniżki o wartość podatku VAT). W przypadku, gdy fundusze nie pochodzą od nabywców, realne są dwie opcje finansowania – wyłożenie własnych pieniędzy lub zaciągnięcie pożyczki. Jeżeli deweloperzy to spółki godne zaufania, jeżeli mają dobrej jakości projekty i kapitał, wtedy fundusze mogą się znaleźć. Te, które nie wzbudzą zaufania instytucji finansowych, zbankrutują, a ich aktywa będą przejmowane przez banki i sprzedawane. Jakość, bezpieczeństwo oraz kapitał będą głównymi czynnikami, umożliwiającymi deweloperom przetrwanie – mówi przedstawiciel Yareal Polska. Radosław Popko z banku Berlin Hyp wskazuje na kolejny problem: obecne ceny gruntu. – Istnieje tu duży potencjał rozwoju, lecz zbyt mało jest pieniędzy na zakup gruntów. W takiej sytuacji firmy mogą realizować tylko pojedyncze projekty. Powiedzmy wprost – centy ziemi są zbyt wysokie – nie da się płacić tysiąc euro za metr kwadratowy, to zdecydowanie za drogo – uważa Radosław Popko.

Zdolność adaptacji

Czy zatem deweloperzy potrafią dostosowywać się do obecnej sytuacji? Łukasz Madej sugeruje, że aby uzyskać finansowanie z banków trzeba mieć plan sprzedaży; przyjąć na przykład, że 20 proc. lokali będzie sprzedane na początku realizacji projektu. Tego jednak nie da się teraz dokonać, popyt jest zbyt niski, by zrealizować tak zapisane warunki umowy. – Bez płatności od klientów niektóre projekty zostaną wstrzymane – nie będzie pieniędzy na realizację prac budowlanych. Deweloperzy, którzy mają źródła finansowania, będą musieli podpisać z bankami aneksy, zmieniające harmonogramy płatności. Nie sądzę, by banki anulowały umowy z deweloperami – co jest najczarniejszym scenariuszem. Będą szukały innych rozwiązań – dodaje Łukasz Madej.

Zbigniew Koryl, dyrektor zarządzający spółki Upper Finance, świadczącej usługi doradcze na rzecz deweloperów, mówi: – Banki będą współpracowały z najbardziej ustabilizowanymi i doświadczonymi deweloperami, bo tylko w przypadku umów z nimi będą miały pewność ukończenia projektu. Projekty, charakteryzujące się wyższymi cenami, zostaną wstrzymane – realizowane będą jedynie projekty tańsze, i to tylko na przedmieściach lub w mniejszych miastach.

Do tanga trzeba dwojga

Jednak nie tylko deweloperzy będą musieli dostosować się do sytuacji, panującej w regionie Europy Środkowowschodniej – banki również. – W segmencie kredytów hipotecznych jest ostra konkurencja: 30-40 banków oferuje tanie kredyty dla klientów indywidualnych. Podczas gdy nie ma więcej niż 15-20 banków finansujących przedsięwzięcia deweloperskie. Poza tym mimo otwarcia na sektor klientów korporacyjnych zmieniają się kryteria i maksymalne kwoty pożyczek – niektóre z banków są w stanie udzielać tylko niewysokich kredytów – mówi szef Pro-Development.

Małe znaczy bezpieczne

– Banki, których centrale znajdują się w innych krajach otrzymały sygnały, by zaprzestać udzielania kredytów deweloperom lub ograniczyć tego typu transakcje. Będą chciały finansować tylko bezpieczne inwestycje, niezbyt wielkie, które zostaną podzielone na niewielkie etapy, co obniży ryzyko inwestycyjne. Jest to sytuacja kompletnie różna od tej, gdy nawet projekty charakteryzujące się średnim ryzykiem przynosiły natychmiastowe zyski – dodaje Łukasz Madej.

Pojawia się pytanie: skoro deweloperzy w Polsce muszą stać się bardziej profesjonalni, to czy amatorzy znikną lub będą przejmowani przez spółki mające bardziej ugruntowaną pozycję? Zbigniew Koryl uważa, że ze względu na trudne warunki na rynku (wysokie ceny gruntów oraz niedobory siły roboczej) prawdopodobnie będzie zachodziła konsolidacja i pozostaną tylko najwięksi. Eric Dapoigny z Yareal Polska zgadza się z tym poglądem: – Zmniejszy się liczba spółek małych i średnich, ponieważ będzie im trudniej finansować projekty – mówi Eric Dapoigny.

Jednak Michał Kubicki z Volumetric ma inne zdanie. – Nie sądzę, byśmy wkraczali w fazę konsolidacji. Dopiero jeżeli sytuacja nie zmieni się, w przyszłym roku dojdzie prawdopodobnie do fuzji i przejęć między spółkami posiadającymi na przykład 500-1000 mieszkań, realizowanych w ramach 5-6 projektów. Ale to nie będzie miało sensu w przypadku spółek, prowadzących mniejsze projekty (np. 150 mieszkań) – mówi przedstawiciel Volumetric.

A po deszczu…

Warto jednak uświadomić sobie, że konsolidacja rynku – choć dla niektórych mniejszych spółek może być tragedią – jest zwykłą oznaką jego dojrzewania. – Sytuacja nie może przypominać kasyna, nie można działać bez zasad. Rynek zacznie dobrze funkcjonować – większość deweloperów opiera swe ceny na cenach gruntów i kosztach budowy – teraz natomiast ceny będą określane przez popyt – uważa Eric Dapoigny.

Michał Kubicki z Volumetric podsumowuje:

– Nadszedł znów czas, by szewcy i farmaceuci wrócili do swoich sklepów. Musimy znów postawić na profesjonalizm – taka jest przyszłość. Jeżeli chce się sprzedać coś użytkownikowi końcowemu, trzeba się bardziej postarać w trakcie realizacji projetu – i to dzięki takiemu podejściu będziemy mogli być konkurencyjni. n