Tylko bez paniki

Gdy wydawało się, że sytuacja na rynku inwestycji w nieruchomości jest tak dobra, jak nigdy DOTĄD – na światowych giełdach pojawiły się niepokoje.
dr Nassos Manginas, dyrektor w instytucie badawczym IPD, przekonuje, że nie należy jednak panikować

Nathan North, „Eurobuild CEE”: Jak opisałby pan kondycję rynków inwestycyjnych Europy Środkowej i Wschodniej w porównaniu z bardziej dojrzałymi krajami, którymi zachwiał kryzys segmentu kredytów hipotecznych w USA?

Dr Nassos Manginas, IPD: Czechy, Polska i Węgry w dość szybkim tempie chcą dorównać państwom zachodnim pod względem wysokości stóp kapitalizacji. Choć oczekuje się dalszych ich spadków (które jednak powinny następować w wolniejszym tempie), to premie są tu nadal rozsądne w porównaniu z głównymi rynkami europejskimi. Rynki mniej transparentne (np. Rosja) wciąż umożliwiają osiąganie wyższych zwrotów w zamian za ryzyko wyższe niż w Europie Zachodniej. Szczególną cechą sektora nieruchomości w Europie Środkowej i Wschodniej jest obecnie dominacja inwestorów międzynarodowych. Oczywiście, są też inwestorzy lokalni, lecz ich znaczenie jest stosunkowo niewielkie, zwłaszcza, że większość przedsiębiorstw to spółki joint venture lub oddziały dużych firm zagranicznych. Dopiero w ciągu ostatnich dwóch lat zaczęły pojawiać się spółki lokalne. Sądzę, że pozytywne skutki będzie miało utworzenie ram prawnych dla zakładania funduszy nieruchomości oraz innych rozwiązań dynamizujących ten sektor.

NN: Wspomniał pan o transparentności. Jak bardzo jest ona istotna i jak zaawansowane w swych staraniach o jej osiągnięcie są rynki Europy Środkowej i Wschodniej?

NM: Transparentność na najważniejszych rynkach regionu wynika w dużej mierze z obecności międzynarodowych brokerów, agentów oraz konsultantów, a także – inwestorów regionalnych i międzynarodowych. Nie bez znaczenia jest też stosowanie wolnorynkowych standardów wyceny. Nie jest to klasyfikacja stała. Jednak – zasadniczo rzecz ujmując – kraje, w których nadal obowiązują niejasne prawa do nieruchomości lub w których utrudnione jest ich odzyskiwanie, otrzymują niższe oceny w rankingach, tworzonych według kryterium transparentności. Inwestorzy zagraniczni wolą stosować się do transparentnych reguł. Te państwa regionu, które jako pierwsze wstąpiły do UE, mają przewagę czasową: z oczywistych względów ich przejrzystość stale się poprawia. Natomiast kraje takie jak Bułgaria, Rumunia, Rosja i Ukraina mogą mieć pewne zaległości. Wiele będzie zależało od stabilności klimatu politycznego i ekonomicznego oraz od tego, czy konkurencja pozostanie jednym z najważniejszych regulatorów rynku. Inwestorzy instytucjonalni wchodzą na takie rynki, na których spodziewają się systematycznego wzrostu, stabilności oraz możliwości przewidywania wysokości zwrotów.

NN: Jakie – pana zdaniem – mogą być ewentualne skutki załamania na rynku kredytów i turbulencji na giełdach światowych dla inwestycji w regionie Europy Środkowej i Wschodniej?

NM: Przyglądając się rynkom akcji w ostatnim czasie dostrzegam interesujące zjawisko – od początku roku występują znaczące spadki (od 10 do 20 proc.) głównych indeksów gospodarek USA, Wielkiej Brytanii, Japonii, Francji, Niemiec oraz innych potężnych rynków. Globalizacja i związane z nią wzorce ruchów zsynchronizowanych są tu w sposób ewidentny widoczne, a branża nieruchomości nie może być zupełnie odizolowana od takich zmian. W związku z tym można oczekiwać negatywnych skutków załamania się światowego rynku kredytów, przynajmniej w zakresie udzielanych pożyczek. Okaże się, czy te negatywne skutki będą równie nasilone na wszystkich rynkach europejskich. Funduszy na rynki regionu Europy Środkowej i Wschodniej dostarczają zasadniczo te same banki – lub ich oddziały – które zajmują się finansowaniem w pozostałych najważniejszych krajach Europy.

NN: Jak długo utrzymają się skutki niepewności na rynku? Czy jej efekty w Europie Środkowej i Wschodniej będą tak głębokie i długotrwałe jak w innych częściach świata?

NM: Skoro międzynarodowe rynki kredytowe są obecnie w trudnej sytuacji, a banki niekoniecznie działają wyłącznie w oparciu o zaufanie, oznacza to, oczywiście, że sektor pożyczek dla firm będzie stosować większe ograniczenia i efektywne stopy procentowe wzrosną, odzwierciedlając zwiększoną niepewność. W okresie dostosowywania cen w związku z zaistniałym ryzykiem, współczynniki „wysokości pożyczki do wartości nieruchomości” będą spadać i ważniejsze okażą się inwestycje w akcje. Jednocześnie będzie rosło znaczenie zarządzania aktywami oraz jakości aktywów w portfelach nieruchomości. Okres wypracowywania nowej równowagi między ryzykiem a oczekiwanym zwrotem powinien zasadniczo potrwać do końca drugiego kwartału bieżącego roku lub nawet jeszcze dłużej.

NN: Część ekspertów rynkowych obawia się, że będzie realizowany negatywny scenariusz, według którego wartość inwestycji w regionie będzie spadać. Czy jest to realna groźba?

NM: Obecnie zasięg IPD opiera się na danych z portfeli inwestorów, które poddawane są wycenie przynajmniej raz do roku. Prywatne inwestycje w akcje lub nieruchomości, które nie są poddawane regularnej wycenie, nie mogą być uwzględniane w naszych danych. Z naszych analiz wynika, że widoczne jest duże zainteresowanie nieruchomościami w regionie Europy Środkowej i Wschodniej, które – moim zdaniem – w najbliższej przyszłości powinno jeszcze wzrosnąć. Inwestycje w nieruchomości w tej części Europy wciąż będą kusić głównie ze względu na perspektywy ponadprzeciętnego wzrostu gospodarczego, dostosowywanie się do reszty krajów UE, a także – dzięki coraz wyższemu poziomowi transparentności. W związku z tym zdziwiłbym się, gdyby w regionie odnotowano znaczący spadek wartości inwestycji. n