W kapciach po bułki

Deweloperzy od czasu do czasu decydują się na połączenie mieszkań i centrum handlowego w jednym budynku. Tego typu projekty powstają najczęściej w największych aglomeracjach, gdzie każdy wolny skrawek ziemi musi być dobrze wykorzystany

Czasy, w których zakupy robiono jedynie w sklepikach oraz na okolicznych bazarkach dawno się już skończyły. Od lat 90., kiedy zaczęły powstawać w Polsce sklepy wielkopowierzchniowe, a następnie galerie handlowe, lokale osiedlowe powoli zaczęły tracić na znaczeniu. Jednak wraz z dojrzewaniem rynku mieszkaniowego i handlowego, ludzie docenili bliskość lokalnych sklepów, w których nie muszą stać w gigantycznych kolejkach tylko po to, by kupić bochenek chleba. Wielu deweloperów budujących obiekty mieszkaniowe wyszło naprzeciw oczekiwaniom klientów
i rozpoczęła się era projektów mieszkaniowych, w których niższe kondygnacje zostały przeznaczone na lokale usługowe. Niektórzy z nich poszli o krok dalej i zdecydowali się na zlokalizowanie w budynkach mieszkaniowych małych centrów handlowych. 

Wita Witawa

W Gdyni przy ul. Wielkokackiej w 2003 roku firma Allcon Investment stworzyła centrum handlowe Witawa zlokalizowane w budynku mieszkalnym. W kompleksie znajduje się 500 mieszkań oraz centrum handlowe o całkowitej powierzchni 12 tys. mkw. (powierzchnia najmu wynosi. 6 tys. mkw.).
O atrakcyjności Witawy świadczy fakt, że skusiła w tym roku inwestora – za 9 mln euro centrum trafiło do portfela St. Wenceslas Property Fund utworzonego przez Hunter Property Fund. Jak zatem powinien wyglądać przepis na projekt, który będzie działał bez zarzutów przez lata? – Trzeba zadbać o kontakty z mieszkańcami, o utrzymanie części wspólnych – istotne jest, by część handlowa nie przeszkadzała mieszkańcom budynku, ale ułatwiała im codzienne życie – podpowiada Małgorzata Ledwoch, starszy zarządca nieruchomości z firmy King Sturge. – W naszym centrum znajduje się m.in. klub fitness Gymnasion, z którego korzystają mieszkańcy całej Gdyni, ponieważ jest to jeden z dwóch tego typu obiektów w mieście. Dlatego bardzo ważnym
elementem takiego projektu jest parking dla klientów centrum, który nie będzie kolidował z parkingiem dla mieszkańców.

Warszawski blichtr

W Warszawie, która może poszczycić się około 1,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, również znajdziemy kilka przykładów inwestycji wielofunkcyjnych, w których w część mieszkaniową wkomponowano handel. Jednym z głośniejszych, stołecznych projektów są zabytkowe Koszyki. Hala kupiecka z początku XX wieku kupiona ponad rok temu przez irlandzko-amerykańską firmę Quinlan Private Golub zostanie przebudowana. Na działce oprócz części handlowej znajdą się także mieszkania oraz biura.

– Na terenie Koszyków
powierzchnie mieszkaniowe powstaną w nowych budynkach, które poprzez przestrzenie wspólne (np. parkingi) zostaną połączone z częścią handlową. Znajdą się w niej sklepy z artykułami codziennego użytku, odzieżą oraz obuwiem,a także  salon jubilerski i sklepy oferujące marki luksusowe. Część powierzchni będzie przeznaczona na usługi oraz gastronomię. Obiekt jest skierowany do szerokiego grona klientów, w tym także dla mieszkańców naszego kompleksu oraz pracowników okolicznych biur – mówi Małgorzata Trzaskowska, menedżer ds. wynajmu powierzchni handlowych z firmy Quinlan Private Golub.

Inwestor nie posiada jeszcze pozwolenia na budowę oraz dokładnych wytycznych od konserwatora zabytków, dlatego nie wiadomo, w jakich proporcjach będą wymieszane funkcje. Jednak na pewno Koszyki będą miały duży wpływ na estetykę ul. Koszykowej.

– Tego typu projekty powinny pojawiać się przy dużym zagęszczeniu zabudowań, w większych miastach. Będą służyły rewitalizacji tkanki miejskiej, tak jak dzieje się to np. w Niemczech. Wynika to również z maksymalizacji zysków z gruntu. W centrach miast, gdzie wolnych działek jest mało, opłaca się tworzyć wielofunkcyjne projekty – mówi Tatiana Spencer, dyrektor Działu Najmu firmy King Sturge. 

Jednak w Warszawie nie powstają wyłącznie luksusowe projekty. Firma Nap-Invest na warszawskim Bródnie przy ul. Rembelińskiej buduje kompleks 500 mieszkań z galerią handlową o powierzchni 17 tys. mkw. Znajdzie się
w niej 55 sklepów oraz punktó
w usługowych. Koszt budowy kompleksu wyniesie ok. 120 mln zł. Bródnowska inwestycja zapewne nie będzie aż tak prestiżowa jak Koszyki, dlatego też powierzchnie handlową centrum zapewne zajmą inne marki.

– Na pewno łączone projekty mają sens, trzeba tylko pamiętać o zachowaniu proporcji między częścią handlową
a mieszkaniową. Jeśli buduje się duże osiedle w tańszej dzielnicy warto pomyśleć o zlokalizowaniu tam tańszych marek. Jeśli zaś tworzy się projekt
w centrum dużego miasta można sobie pozwolić na zlokalizowanie w nim luksusowych szyldów, które znajdą swoich nabywców – dodaje Małgorzata Trzaskowska.

 – Do osiedlowych centrów handlowych chodzi się raczej po produkty pierwszej potrzeby, więc ważne jest np. zlokalizowanie w takim miejscu sklepu spożywczego. Racje bytu mają również usługi takie jak fryzjer czy pralnia. W małych formatach sprawdzają się również sklepy z tańszym obuwiem oraz drogerie. Najlepszym najemcą powierzchni
w takich miejscach jest właśnie sieć drogeryjna Rossmann – twierdzi Tatiana Spencer.

W irlandzkim stylu

Kolejna irlandzka spółka działająca na polskim rynku ma w planach stworzenie małego centrum handlowego na terenie inwestycji mieszkaniowej. Caelum Development odkupiło w tym roku od firmy Trend Development lokale użytkowe w budynku mieszkalnym Dom Na Skarpie zlokalizowanym przy ul. Bukowińskiej na warszawskim Mokotowie.

– Kupiliśmy pasaż handlowy w tym budynku, ponieważ jest to bardzo atrakcyjna lokalizacja. W okolicy jest to jedyny obiekt tego typu. Wybór tej powierzchni spowodowany był również tym, iż lokalizacja ta jest najbardziej naturalna i najłatwiej dostępna dla okolicznych mieszkańców,
a co ważne dopasowana wielkością i ofertą – mówi Mirosław Cechowski, menedżer ds. marketingu z firmy Caelum Development. Inwestor zakupił 5 lokali (połączonych ze sobą wewnętrznym pasażem)
o łącznej powierzchni najmu 2 tys. mkw. Obecnie prowadzone są rozmowy z przyszłymi najemcami. Wiadomo już, że w centrum powstanie supermarket o powierzchni 1,5 tys. mkw., przedstawicielstwo banku, drogeria oraz lokal gastronomiczny. Zakończenie inwestycji planowane jest na IV kwartał 2008 roku.

Oczami najemcy

W centrach handlowych na terenie inwestycji mieszkaniowych najemcami powierzchni handlowej najczęściej są sieci spożywcze, prywatne prowadzące punkty usługowe lub najemcy reprezentujący popularny segment brandów odzieżowych oraz obuwniczych.

– Jesteśmy zainteresowani najmem powierzchni handlowej w tego typu obiektach. Dla nas nie tyle ważna jest wielkość centrum, co ciąg komunikacyjny, w jakim się znajduje. Podczas wyboru lokalizacji nigdy nie kierujemy się szablonami. W tego typu obiektach nie mają raczej racji bytu duże sklepy. Nasze kawiarnie oraz księgarnie wolimy lokalizować w regularnych, dużych centrach handlowych – mówi Krzysztof Krajewski, koordynator ds. rozwoju z firmy
HDS Polska (właściciel sklepów m.in. Akapit, Relay, Inmedio).

 – Uważam, że obiekty łączące mieszkania i handel powinny być zlokalizowane na dużych osiedlach mieszkaniowych np. na warszawskim Ursynowie. Mieszka tam dużo młodych, zamożnych i zapracowanych osób, które nie mają czasu jeździć daleko po zakupy. My jako najemcy jesteśmy zainteresowani tego typu powierzchniami i otwieramy tam swoje salony – mówi Donat Ciepłuch, dyrektor ds. rozwoju sieci sprzedaży w New Gate Group (właściciel marki CCC, Qvazi, Boti).                    

n

Zuzanna Wiak