Walka o boks

Pierwsze półrocze 2007 roku – podsumowanie

Walka o boks

Nadal trwa hossa na rynku powierzchni biurowych. Dużo się buduje, nowe obiekty wynajmują się błyskawicznie, maleje liczba pustostanów... Ale – według Jones Lang LaSalle – to niekoniecznie dobrze wróży rynkowi

Już w marcu tego roku agencje ogłosiły rekordowo niski wskaźnik powierzchni niewynajętej w warszawskich biurowcach – 4 proc., który w drugim półroczu może spaść nawet do 2 proc. Nie sprawdziło się zatem czarne przepowiednie o załamaniu rynku, na którym – według pesymistów – miało powstawać za dużo obiektów biurowych. Jednak optymizm również nie jest do końca uzasadniony. – Realizuje się obecnie wiele projektów, jednak w praktyce prawie wszystkie albo mają już najemców, albo trwają zaawansowane rozmowy dotyczące wynajmu większości powierzchni – mówi Bartosz Mierzwiak, szef działu powierzchni biurowych w agencji Jones Lang LaSalle. – Firma szukająca kilku tysięcy metrów może mieć poważny problem ze znalezieniem takiej powierzchni pod koniec 2007 roku. Co prawda w przyszłym roku zostanie ukończonych kolejnych kilkanaście projektów biurowych i poziom pustostanów powinien podnieść się do 5-8 proc., ale nie prognozowałbym powrotu do sytuacji z lat 2001-2005, kiedy to pozycja najemców była zdecydowanie silniejsza niż wynajmujących.

Nasza stolica...

W Warszawie jest już ponad 2,57 mln mkw. powierzchni biurowej, która rozkłada się w miarę równo na centrum (1,02 mln mkw.) i inne dzielnice (1,5 mln mkw.). W pierwszym półroczu 2007 oddano do użytku 12 budynków biurowych o łącznej powierzchni 139,9 tys. mkw. Największe z nich to Lumen (inwestor: ING Real Estate, powierzchnia: 23,5 tys. mkw., wynajęta w jednej trzeciej), IBC II (należący do Accession Fund, 19 tys. mkw.) i IO-1 (powiększył zasoby strefy mokotowskiej o 23,5 tys. mkw). Austriacka spółka Karimpol ukończyła także drugą fazę kompleksu biurowego Warsaw Business Technology przy Al. Jerozolimskich (Passat z 9,5 tys. mkw. powierzchni biurowej), zaś belgijskie Ghelamco oddało do użytku II fazę kompleksu Trinity Park – dwa budynki o łącznej powierzchni 23,5 tys. mkw. Wśród budynków otwartych w 2007 roku tylko jeden (o powierzchni 3 tys. mkw.) został wybudowany całkowicie na potrzeby swojego właściciela. Był to budynek należący firmy Erbud, zlokalizowany przy ul. Puławskiej w Warszawie.

Najwięcej powierzchni biurowej powstaje na warszawskim Mokotowie. W przyszłym roku Ghelamco odda 40 tys. mkw. powierzchni przy Marynarskiej, Skanska zakończy budowę 24 tys. mkw. w Marynarska Point, podwoje otworzy Tulipan (18 tys. mkw.) firmy Segro, a kolejne mokotowskie biurowce trafią na rynek dzięki inwestycjom, m.in. Globe Trade Centre oraz Curtis Development.

...i okolica

Największym budynkiem otwartym w tym półroczu poza Warszawą jest krakowski Newton o powierzchni 10,1 tys. mkw firmy Globe Trade Centre. W stolicy Dolnego Śląska pierwsi najemcy wprowadzili się już do Arkad Wrocławskich spółki LC Corp, które oferują 8 tys. mkw. powierzchni biurowej. W Łodzi nie wybudowano żadnego nowego obiektu, jednak zmodernizowano budynki Tekum (2,7 tys. mkw.) oraz Żeligowskiego (8,8 tys. mkw.).

Według Jones Lang LaSalle średnia powierzchnia biurowca budowanego obecnie w miastach regionalnych wynosi ok. 6,5 tys. mkw. Najlepiej spośród nich wyposażone w powierzchnię biurową jest obecnie Trójmiasto (nieco ponad 205 tys. mkw.), a w ciągu dwóch kolejnych lat przybędzie kolejne 112 tys. mkw. – Allcon Investment stawia w Gdyni kompleks Łużycka Office Park, a Echo Investment wybuduje projekt o nazwie Tryton. Na drugim miejscu plasuje się Kraków z 219 tysiącami mkw., które do roku 2009 mają zostać niemal podwojone. Najwięcej powierzchni biurowej przybędzie jednak we Wrocławiu (370 tys. mkw.). Ze swoimi projektami mają wystartować m.in. Ghelamco (Bema Plaza – 22 tys. mkw. biur), Skanska Property Poland (Grunwaldzki Center – 24 tys. mkw.) i Globe Trade Centre (Globis – 14,5 tys. mkw.). Obecnie w mieście znajduje się tylko 136 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a to zdecydowanie za mało dla rozwijającego się w mieście biznesu. Aktywni są także deweloperzy w miastach dotyczas omijanych szerokim łukiem, np. w Katowicach, Szczecinie czy Łodzi.

Droższe metry...

Topniejąca w oczach wolna powierzchnia biurowa spowodowała w I połowie tego roku wzrost czynszów. W najlepszych budynkach w centrum Warszawy najemcy muszą płacić 25-27 euro za mkw. (w ub. roku – nieco ponad 20 euro), a poza centrum 15-16 euro. W budynkach o niższym standardzie ceny wahają się między 12 a 13 euro (poza centrum). Zdaniem Bartosza Mierzwiaka z Jones Lang LaSalle w Warszawie możemy zaobserwować normalizowanie się rynku i stawek – podobnie jak w Europie Zachodniej różnice w czynszach pomiędzy centrum a dalej położonymi dzielnicami może wynosić nawet 100 proc. Obniżenia stawek analitycy spodziewają się w latach 2008/2009, kiedy to znacznie zwiększy się podaż powierzchni poza centrum stolicy.

Niższe stawki oferują oczywiście inne miasta Polski, choć różnice nie porażają tak jak niegdyś – np. w Krakowie za nowe biuro w dobrej lokalizacji trzeba zapłacić ok. 17 euro za mkw., w Katowicach stawka wynosi 16 euro, zaś w Poznaniu i Wrocławiu – poniżej 15 euro, w Łodzi i Trójmieście – 13-15 euro.

... ale lepsi klienci

Coraz wyższe stawki najmu jednak nie przerażają potencjalnych najemców. Do najbardziej ekspansywnych analitycy rynku zaliczają klientów z sektora bankowego, którzy potrzebują coraz więcej przestrzeni biurowej. Przykładem może być chociażby Bank Millennium, który przeprowadził jedną z największych transakcji najmu w historii polskiego rynku biurowego – wynajął 24 tys. mkw. w warszawskim kompleksie Harmony-Polifonia Office Centre, którego ukończenie planowane jest na kwiecień 2009 roku. Do znaczących umów możemy zaliczyć również renegocjacje umowy w budynku IBC I przez firmę konsultingową PricewaterhouseCoopers (6,4 tys. mkw.) i wynajęcie dodatkowej powierzchni 3 tys. mkw. w budynku IBC II. Także Canal + postanowił zmienić siedzibę i podpisał umowę (na 7,6 tys. mkw.) z LHI Leasing Polska, do którego należeć będzie budynek przy ul. Pory na warszawskich Stegnach. Obiekt, który będzie dysponował 14,1 tys. mkw. zostanie oddany do użytku w pierwszych miesiącach 2008 roku

Miliard i więcej

Sporo dzieje się także na biurowym rynku inwestycyjnym – w pierwszym półroczu 2007 roku właścicieli zmieniły nieruchomości warte łącznie miliard euro. Tylko siedem transakcji dotyczyło obiektów poza stolicą, a największym warszawskim kontraktem była sprzedaż firmie ING Real Estate za 167 mln euro dwóch obiektów wybudowanych przez Ghelamco – Prostej Office Centre (o pow. 20,5 tys. mkw.) oraz Trinity Park II. Za sprzedaż 20-piętrowego biurowca Alpha (należącego do kompleksu Euro Centrum) firma 8 Star zainkasowała 60 mln euro zapłacone przez spółkę zależną od Patron Capital, natomiast za 122 mln euro niemiecka firma DEGI (Deutsche Gesellshaft für Immobilienfonds) przejęła od Sachsenfonds i LHI Leasing Polska warszawski biurowiec Focus Filtrowa (31,6 tys. mkw.). Do innych znaczących kontraktów można zaliczyć zakup budynku Millennium Plaza (wybudowanego w 1999 roku przez turecką firmę Reform Company) przez firmę Atlas Estates, właściciela m.in. pierwszego hotelu Hilton w Polsce, za kwotę 78 mln euro.

Póki co rynek cieszy się kolejnymi rekordowymi wynikami, a prognozy krótkoterminowe nastrajają równie optymistycznie. Jednak – jak zwykle w gospodarce – prognozowanie na dłuższy okres przypomina wróżenie z fusów.

– Przyszły rok będzie świetny dla deweloperów. Ci, którzy właśnie wtedy będą oddawać projekty, nie powinni tego żałować. Ci zaś, którzy planują ukończenie obiektów w 2009 roku, powinni wcześniej pomyśleć o podzieleniu ich na fazy. Do połowy 2009 roku sytuacja na rynku na pewno będzie zdrowa i ustabilizowana, ale trudno prognozować, co może się zdarzyć w jego drugiej połowie. Dużo zależeć będzie od sytuacji ekonomicznej w kraju – zastrzega Bartosz Mierzwiak.