Coś się kończy, coś się zaczyna

Niedawno wspólnie z Rockcastle kupiliście Państwo dwa projekty: Galerię Tomaszów w Tomaszowie Mazowieckim i Fabrykę Wołomin (obecnie Galerię Wołomin) w Wołominie. To oznacza, że obecnie w Polsce posiadacie pięć projektów. Dlaczego polski rynek jest dla Was atrakcyjny?

Arne Bongenaar, dyrektor zarządzający Acteeum Group: Polski rynek jest dla nas bardzo interesujący. Ciągle istnieją rejony, gdzie podaż nowoczesnej powierzchni handlowej jest poniżej międzynarodowych standardów. Potrzeba więc nowych projektów, choć miejsca jest coraz mniej. Dziś nie da się z taką łatwością, jak to miało miejsce jeszcze przed paroma laty, budować centrum handlowego. Trzeba być znacznie bardziej uważnym, bardziej wymagającym, dużo lepiej przygotowanym, aby wybrać jak najwłaściwszą koncepcję dla danego miejsca. Wszystko musi współgrać. Trzeba umiejętnie zaplanować wielkość obiektu, liczbę sklepów i profil obiektu względem lokalizacji, liczby mieszkańców i ich nawyków zakupowych. Trzeba również wziąć pod uwagę to, co dzieje się na rynku: konsolidacje wśród najemców, trend związany z rosnącą sprzedażą internetową. To wszystko czyni pracę w branży centrów handlowych znacznie trudniejszą niż wcześniej. A okazji na budowanie galerii od podstaw jest coraz mniej. Według mnie na rynku jest jeszcze około 10 lokalizacji wartych rozpatrzenia.

Tak, ale Acteeum wspólnie ze swoimi partnerami biznesowymi ciągle ogłasza nowe projekty handlowe…

Naszym pierwszym realizowanym od podstaw projektem handlowym w Polsce była Galeria Solna w Inowrocławiu. Właśnie mijają dwa lata od jej otwarcia i zdecydowanie można ją uznać za sukces. Centrum jest wynajęte w 99,5 proc. Miesięcznie odwiedza je około 300 tys. osób. Wskaźnik OCR (occupancy cost ratio) jest na poziomie 11,5 proc., czyli bardzo zdrowym dla dominującego obiektu w danym regionie. To przykład dobrej inwestycji – podjęcia odpowiedniej decyzji w odpowiednim czasie. W pobliżu nie ma konkurencyjnego projektu, a sama galeria jest bardzo atrakcyjnie położona. Nasze kolejne projekty: Vivo! Stalowa Wola i Vivo! Krosno realizujemy wspólnie z Immofinanz. Powstają one w centrach skupisk ludzkich. Rynek centrów handlowych dla nowych projektów się kurczy. Jednak zanim to nastąpi, musimy być przygotowani i rozszerzać swoją działalność.

Co Pan ma na myśli?

Podejmujemy się projektów związanych z rewitalizacjami. Kupujemy stare fabryki i przekształcamy je w obiekty handlowe. Tak, jak w Tomaszowie Mazowieckim, gdzie powstaje Galeria Tomaszów. Na świetnie zlokalizowanej działce, w centrum miasta w miejscu dawnej fabryki tekstyliów powstanie projekt handlowy. Tomaszów nie jest dużym miastem, ale brakuje w nim nowoczesnej powierzchni handlowej. Budowa jednopoziomowego obiektu rozpocznie się w ciągu dwóch miesięcy. Będzie on miał 17 tys. mkw. powierzchni, co oznacza, że zmieniliśmy projekt względem pierwotnej wersji, która zakładała budowę 35 tys. mkw. rozlokowanych na trzech poziomach. Obiekt cieszy się ogromnym zainteresowaniem najemców, którzy, podobnie jak my, wierzą że inwestycje typu brownfield mają szansę na sukces. Kolejną drogą dla naszej firmy jest rozbudowa i modernizacja już istniejących centrów handlowych. Dwa tego typu zadania mamy już za sobą. W obu przypadkach współpracowaliśmy z firmą CBRE Global Investors. Przeprowadziliśmy rozbudowę centrum handlowego Ogrody w Elblągu i galerii Sarni Stok w Bielsku-Białej. Sarni Stok to był relatywnie niewielki projekt – powiększyliśmy go o 3 tys. mkw. Natomiast w przypadku Ogrodów przeprowadziliśmy całkowitą i kompleksową rozbudowę. Obiekt z jednopoziomowego centrum o powierzchni 17 tys. mkw. przekształcił się w pięciopoziomową galerię o powierzchni 40 tys. mkw. Działaliśmy w tym przypadku jako menedżer rozbudowy obiektu, bez własnego wkładu kapitałowego. Taką opcję współpracy wybieramy, kiedy nasz biznesowy partner chce pozostać jedynym właścicielem budynku. W Polsce jest ponad 100 centrów handlowych, które już teraz wymagają przebudowy, rozbudowy, modernizacji czy odświeżenia. Aby tego dokonać we właściwy sposób, trzeba poświęcić wiele pracy. Najtrudniej jest przekonać właściciela, że jego obiekt potrzebuje zmian, aby dorównać kroku trendom rynkowym pod względem oferty czy standardu. Jeśli to się uda, ale właściciel nie chce dokładać zbytnio do tego, to naszym zadaniem jest, aby te pieniądze znaleźć. Kolejnym krokiem jest współpraca z urzędnikami miejskimi i lokalną społecznością, co jest procesem delikatnym i długotrwałym. Za te umiejętności jesteśmy cenieni na rynku.

Czy w najbliższym czasie możemy się spodziewać nowych transakcji z udziałem Acteeum Group?

Pracujemy nad tym. Zawsze współpracujemy z uznanymi międzynarodowymi bądź lokalnymi inwestorami, jak np. z panem Dariuszem Miłkiem i jego Librą Project, CBRE Global Investors, Immofinanz, Rockcastle. Naszym zadaniem jest znalezienie właśnie takich partnerów biznesowych. Nasz udział w projektach zasadniczo wynosi od 10 do 20 proc. ich wartości. Jeśli znajdziemy odpowiedni produkt, wtedy wykonujemy szereg analiz, rozpoznajemy rynek i rozmawiamy z najemcami. Bywa i tak, że po wykonaniu tej pracy musimy z różnych względów zrezygnować z inwestycji. To jest ta część naszego działania, której nie widać. Może 2-3 na dziesięć projektów ma szansę na kontynuację. Pod tym względem rynek jest znacznie bardziej dojrzały niż kiedyś i bardziej zdyscyplinowany. Na rynku, z korzyścią dla wszystkich, pozostają tylko ci najbardziej profesjonalni – słuchający najemców i biorący pod uwagę analizy rynkowe.

Czy właśnie tak było w przypadku Białej Podlaskiej i Białegostoku?

Nie zrealizowaliśmy projektu w Białej Podlaskiej, mimo że podpisaliśmy wstępną umowę kupna działki, na której miał stanąć sklep Agata Meble i park handlowy. Wierzymy w tę lokalizację i żałujemy, że nie udało nam się przekonać inwestora do naszej koncepcji. Zakładała ona pozyskanie klientów również z Białorusi. Natomiast w Białymstoku konkurencja handlowa jest silna, a lokalizacja wspomnianego projektu (w pobliżu stacji kolejowej) jest odpowiednia dla budynku wielofunkcyjnego z bardzo ograniczoną częścią handlową. Takie inwestycje nie są w centrum naszego zainteresowania.

Jakie lokalizacje są dla Państwa najbardziej interesujące?

Wybieramy miasta o wielkości między 50-100 tys. mieszkańców. Zasięg oddziaływania powinien wynosić między 200 tys. a 350 tys. osób. To nas pozycjonuje jako dewelopera projektów średniej skali. Jeśli chodzi o ten segment, to na rynku zostało zaledwie 10 lokalizacji, które mają szansę na nowoczesne obiekty handlowe. Będziemy zadowoleni, jeśli zrealizujemy 2-3 z nich. Branża zdaje sobie sprawę z tego, że możliwości budowy nowych obiektów kończą się i przez następne lata będziemy skupieni głownie na rozbudowach.

Ile pieniędzy do tej pory Acteeum Group zainwestowała w Polsce?

Jesteśmy prywatną firmą i nie ujawniamy takich danych. Jednak łatwo może Pani policzyć to sama. Posiadamy udziały w: Galerii Solnej, Vivo! Stalowa Wola, Vivo! Krosno, Galerii Tomaszów, Galerii Wołomin. Zwykle wynoszą one od 10 do 20 proc. w każdym z projektów. Wartość każdego z nich wynosi natomiast średnio około 40 mln euro, z czego 2/3 tej kwoty zapewniają banki. Nasz zysk osiągamy w momencie wyjścia z projektów, ale do tej pory nic jeszcze nie sprzedaliśmy.

To może w przyszłości?

Obecnie warto rozważyć sprzedaż centrum handlowego. Wzrasta apetyt inwestycyjny na aktywa, które posiadamy. W ciągu najbliższych 12 miesięcy powinniśmy sprzedać nasze pierwsze centrum handlowe – Galerię Solną. Oczywiście, to czy tak się stanie zależy od poziomu ofert, które rozważamy wspólnie z naszym partnerem biznesowym.

Czy planujecie Państwo budowę nowych obiektów handlowych?

Oprócz wspomnianych już dwóch projektów – w Wołominie i Tomaszowie Mazowieckim – jesteśmy w trakcie procesu akwizycji, który zajmie kolejne trzy miesiące. Z pewnością skupimy się na modernizacjach i przebudowach. Natomiast rozważamy wejście w segment mieszkaniowy w Warszawie. Chodzi nam o budowę mieszkań na wynajem. Widzimy potencjał w tym zakresie. Obecnie współpracujemy z holenderskim inwestorem zainteresowanym wejściem na polski rynek mieszkaniowy. W ciągu następnych sześciu miesięcy będziemy prowadzić analizy i badania opłacalności takich inwestycji. Ostateczną decyzję o tym, czy zaangażujemy się w projekty mieszkaniowe, podejmiemy w połowie przyszłego roku.

Tyle o Polsce, a co z innymi krajami Europy Środkowo-Wschodniej?

Analizowaliśmy możliwości biznesowe na terenie Białorusi. Sytuacja polityczna odstrasza zagranicznych inwestorów, mimo wszystko chcielibyśmy podjąć współpracę z lokalnymi firmami. Największym problemem białoruskiego rynku handlowego jest brak najemców. Ponadto istniejące tam obiekty są niedopasowane do lokalizacji, często zbyt duże, a przez to z wysokim poziomem pustostanów. Mamy jednak nadzieję, że sytuacja na Białorusi wkrótce ulegnie zmianie.

Jak widzi Pan swoją firmę za 10 lat?

To jest dobre pytanie. Dziś pracujemy w perspektywie pięcioletniej. Zapewne będziemy chcieli rozwinąć swoją działalność na rynku mieszkaniowym oraz na rynku usług zarządzania obiektami. Chciałbym, abyśmy ciągle byli współwłaścicielami większości obiektów. Może będziemy powiększać własne projekty? Nasz zespół zarządza Galerią Solną i chcielibyśmy zaoferować swoje usługi w tym zakresie innym deweloperom. To przynosi mniejsze przychody, ale daje równocześnie stabilny zarobek. Połączenie wszystkich tych aktywności powinno wyznaczać rozwój firmy w kolejnych latach.