Przyśpieszając ekspansję

Rafał Ostrowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Jakie są Państwa plany rozwoju na ten rok? Gdzie powstaną kolejne parki logistyczne?

Radosław T. Krochta, dyrektor generalny i wiceprezes zarządu MLP Group: Plany są dość klarowne. Mamy cztery nowe, duże inwestycje. W grudniu kupiliśmy dwie nowe działki: we Wrocławiu na Psim Polu i w miejscowości Szałsza pod Gliwicami. Priorytetem będzie komercjalizacja tych projektów. Do tego mamy podpisane dwie umowy rezerwacyjne i dokonamy zakupu jeszcze w tym roku. Chodzi o działki w Czeladzi na Śląsku i na łódzkim Widzewie. Negocjujemy zakup kolejnej działki w Poznaniu.

Czy wykup tych rezerwacji zależy od tego, czy pojawi się klient?

To już nie jest etap analiz, kiedy zastanawiamy się czy inwestować. Klamka już zapadła.

Ile przeznaczycie na inwestycje w tym roku?

Około 200-300 mln zł na samym rynku polskim.

Jakie są założenia co do wynajmu powierzchni?

My nie przedstawiamy założeń, ale analitycy, którzy zajmują się oceną naszej spółki, oczekują, że wynajmiemy około 100 tys. mkw. i tak naprawdę będziemy starali się wynająć co najmniej tyle – to plan minimum. W tej chwili finalizujemy już bardzo dużą cześć tego.

W zeszłym roku MLP zapowiedziało spekulacyjną budowę magazynów o powierzchni 10 tys. mkw. w swoich parkach? Jak wyglądają dziś te plany?

Budynek spekulacyjny w Poznaniu jest w tej chwili już ukończony. Zaraz rozpoczniemy budowę dwóch kolejnych budynków w Gliwicach i we Wrocławiu. W tej chwili czekamy na pozwolenia na budowę.

Czy coś się zmieniło, jeśli chodzi o ocenę ryzyka tego przedsięwzięcia?

W Polsce jest bardzo niski stopień pustostanów. Oczywiście jest różny zależnie od regionu, ale średnio na poziomie 5-6 proc. Dlatego uważamy, że jest to dobry moment, aby budować spekulacyjnie. Nie budujemy jednak spekulacyjnie budynków wielkości kilkudziesięciu tys. mkw. tylko są to budynki po 10 tys. mkw.

W Państwa portfelu wskaźnik pustostanów jest obecnie niższy niż średnia krajowa – wynosi tylko 2,6 proc. Z czego to wynika?

To kwestia zarządzania. My zawsze mieliśmy niski poziom pustostanów. Historycznie mieliśmy wynajęte między 97 a 99 proc. To dla nas sytuacja normalna.

Sięgając po przykład z trochę innej branży, założyciel sieci hotelowej Hilton, Conrad Hilton, mówił, że jeśli wszystkie pokoje są wynajęte, to znaczy, że ceny są za niskie. Nie macie przypadkiem zbyt niskich cen?

Dziś rynek jest na tyle agresywny, że nie oczekujemy dużego wzrostu cen. Raczej liczymy, że ugryziemy jeszcze większy kawałek tortu dzięki cenom, które mamy. Przyśpieszymy ekspansję, utrzymując zwroty na podobnym poziomie co teraz, a te są dla nas atrakcyjne. W zeszłym roku mieliśmy ponad 70 mln zł zysku netto. Nie widzimy więc potrzeby zwiększania stawek, ale widzimy szansę na przyśpieszenie ekspansji.

Czy plan wejścia na rynek niemiecki jest aktualny?

Tak oczywiście jest aktualny, ale przesunął się o dwa kwartały. W tej chwili jesteśmy bardzo mocno zaawansowani w trzech inwestycjach, których zakupu pewnie dokonamy. Dla nas celem narzuconym przez radę nadzorczą jest, abyśmy w tym roku dokonali co najmniej dwóch czy trzech akwizycji na rynku niemieckim. To pewnie nastąpi w trzecim kwartale tego roku.

Dlaczego się to przeciąga?

Podchodzimy do tej inwestycji bardzo ostrożnie i musimy przeanalizować wszystko bardzo dokładne. Wychodzę z założenia, że lepiej poświęcić więcej czasu i zminimalizować ryzyko niż zrobić to pochopnie.

Czyli plan jest taki, aby jeszcze w tym roku…

Na pewno być na rynku niemieckim. Jest także w planach rynek rumuński, do którego podchodzimy bardzo oportunistycznie. Jeżeli pojawi się bardzo dobrze położona działka do kupienia, na bardzo dobrych warunkach, to ją kupimy. Jednak to rynek niemiecki, a nie rumuński, jest priorytetem.

Na koniec marca tego roku MLP Group wynajmowała łącznie 324,8 tys. mkw. powierzchni komercyjnej. Czy zamierzacie część tego sprzedać?

Sprzedaliśmy już niedawno dwa parki. Staramy się zawsze zachować pod swoim zarządem 300-400 tys. mkw. Chodzi nam o zapewnienie stabilności spółce. Pewnie w tym roku też dokonamy sprzedaży jednego czy dwóch obiektów w zależności od atrakcyjności popytu na gotowe obiekty magazynowe.

Sprzedacie Pruszków?

Nie. Pruszków nigdy nie był i nie będzie na sprzedaż. W tym roku rozważymy sprzedaż dwóch projektów, ale na razie jest to etap wstępnej analizy.

A jak wygląda komercjalizacja pionierskiego parku w Lublinie?

Lublin jest rynkiem regionalnym, którym inwestorzy interesują się w mniejszym stopniu. Potencjał inwestycyjny rynku lubelskiego na pewno jest mniejszy niż we Wrocławiu, Poznaniu czy Warszawie .

To Pana dziwi?

Z jednej strony każdy mówi, że w Polsce już brakuje siły roboczej i trzeba o nią walczyć, a w Lublinie z siłą roboczą nie ma problemu. Jeden z naszych klientów, mówił, że o ile we Wrocławiu dostał 30-40 aplikacji na 200 stanowisk, których potrzebował, to w Lublinie dostał na to samo ogłoszenie 2 tys. aplikacji, czyli dziesięć razy więcej. I wybrał Lublin. Widzę jednak, że inwestorzy podchodzą nadal do Polski wschodniej z rezerwą.

W maju MLP wypłaciło dywidendę. Jaka jest Wasza strategia w tym względzie?

Co roku chcemy wypłacać dywidendę na poziomie 4-5 proc. Z jednej strony będziemy pokazywać akcjonariuszom, że dzisiaj działamy w bardzo atrakcyjnej branży, w której popyt na powierzchnię magazynową rośnie i w której zamierzamy rozwijać firmę. Z drugiej chcemy, aby nasze akcje stały się alternatywą dla lokaty bankowej, bo dzisiaj 4-5 proc. to jest trochę więcej niż na lokacie bankowej. Chodzi więc o godzenie dystrybucji pieniędzy między akcjonariuszy z rozwojem firmy.