O inwestowaniu w nieruchomości

Trwa dobra passa polskiego rynku inwestycyjnego. Według agencji doradczej Colliers całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w pierwszym półroczu 2019 roku wyniosła 2,58 mld euro. Jest to drugi najlepszy wynik po znakomitej pierwszej połowie 2018 roku. Na rynku utrzymała się wysoka płynność – w 57 transakcjach sprzedano 75 aktywów. Rekordu z 2018 roku, kiedy całkowita wartość transakcji wyniosła 7,2 mld euro zapewne nie uda się pobić, ale czy realistyczny jest wynik na poziomie 6 mld euro? Wśród uczestników debaty zdania były podzielone. Według Pawła Nowakowskiego, dyrektora działu rynków kapitałowych w firmie Cresa Polska kwota taka jest jak najbardziej realna. – Wśród inwestorów instytucjonalnych utrzymuje się duży popyt na polskie biurowce, kwitnący e-commerce stymuluje rozwój rynku magazynowego. Duże możliwości rozwoju ma również segment inwestycji alternatywnych: mieszkania na wynajem, hotele, akademiki czy nieruchomości senioralne – wyliczał. – Gospodarka się rozwija, rodzime inwestycje mają wciąż znacznie wyższe stopy zwrotu niż na Zachodzie przy jednocześnie dużym poziomie bezpieczeństwa.

Z kolei według Emila Domerackiego, dyrektora działu doradztwa inwestycyjnego w Colliers Polska rynek inwestycyjny będzie się wychładzał ze względu na słabnącą podaż produktów, kurczącą się wskutek niskiej dostępności odpowiednich działek pod zabudowę. – Gruntów po prostu brakuje. Wszelkie możliwe przestrzenie postindustrialne adaptowane są pod zabudowę mieszkaniową lub komercyjną. Są ogromne kolejki chętnych nawet do działek z ewidentnymi wadami prawnymi. Transakcje są zawierane, ale wymagają ekwilibrystyki i podejmowania dużego ryzyka przez inwestorów. Problemem jest również utrzymujący się brak w rodzimym systemie prawnym przepisów dotyczących struktur typu REIT – uważa Emil Domeracki. – Na naszym rynku brakuje kapitału polskiego. Inwestorzy indywidualni nie mogą inwestować np. w centra handlowe, choć teraz jest na to dobry moment – ceny retailu są niskie, utrzymują się korzystne warunki gospodarcze. Tę lukę popytową wypełniają właśnie inwestorzy z Czech, Słowacji i Węgier, którzy masowo kupują nieruchomości handlowe w Polsce – mówił Przemysław Łachmaniuk, dyrektor działu rynków kapitałowych agencji doradczej CBRE.

Sporo miejsca podczas debaty poświecono rozgrzanemu do czerwoności rynkowi mieszkaniowemu. Choć podaż delikatnie spada – deweloperzy mieszkaniowi także mają kłopoty z pozyskiwaniem nowych działek – popyt utrzymuje się na wysokim poziomie. Według najnowszych badań JLL/REAS, w trzecim kwartale sprzedało się aż o 6 proc. więcej mieszkań niż w drugim kwartale 2019 roku, a średnia cena ofertowa w Warszawie osiągnęła aż 10,4 tys. zł za 1 mkw. W niektórych lokalizacjach inwestorzy indywidualni, kupujący mieszkania na wynajem odpowiadają aż za 60-70 proc. Czy przy tak wysokich cenach takie inwestycje wciąż mają sens? Według Artura Pietraszewskiego, dyrektora sprzedaży i marketingu firmy deweloperskiej Polnord, mieszkania na wynajem się wciąż kalkulują. – Inwestowanie w mieszkania na wynajem przy obecnych stopach procentowych i oprocentowaniu lokat bankowych to pewnie zainwestowane pieniądze. Po drugie – kupowanie mieszkań cechuje ogromna łatwość zrozumienia produktu, po trzecie – mimo wysokich cen dostępność nieruchomości mieszkaniowych pozostaje wciąż wysoka. Po czwarte – utrzymuje się swobodny dostęp do taniego finansowania w postaci nisko oprocentowanych kredytów hipotecznych. Często nie jest to nawet inwestycja ale zabezpieczenie, zamrożenie kapitału – wyliczał Pietraszewski.

– Jeśli traktujemy kupno mieszkania jako ochronę kapitału, a nie jako inwestycję, to jest to idealne rozwiązanie – wtórował mu Michał Sapota, wiceprezes zarządu HRE Investments. – Mieszkania są aktywem bardzo defensywnym. Najbardziej ofensywna, dająca największe stopy zwrotu, jest logistyka, w dalszej kolejności retail, biura, a na końcu mieszkania. Ale z drugiej strony – nieruchomości mieszkaniowe najmniej tracą na wartości w czasie kryzysu. Są w miarę płynnym aktywem, można je sprzedać bez straty mniej więcej w kwartał. A skoro tak, to ceny będą dalej rosły. Ceny mieszkań będą się zwiększać nie tylko wskutek rosnącego popytu, ale również malejącej podaży. Deweloperzy narzekają nie tylko na rosnące ceny działek i materiałów budowlanych, ale również na przeciągające się w nieskończoność procedury administracyjne. – Od kilkunastu miesięcy widzimy duży problem na poziomie wydawania podstawowych uzgodnień – mówił Marcin Michalec, dyrektor sprzedaży i marketingu w firmie deweloperskiej Okam Capital. – Mamy przy ul. Domaniewskiej na Służewcu Przemysłowym działkę z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale na pozwolenie na budowę czekamy od dwóch lat. To jest niewytłumaczalne – podkreślił Marcin Michalec.