Rekordy na europejskim rynku

Jest to kwota tym bardziej imponująca, że największy historycznie rynek, tzn. Wielka Brytania, już drugi rok z rzędu doświadczył wyhamowania (-18 proc.), wynikającego z wątpliwości co do jego dalszej współpracy z krajami Unii Europejskiej. Holandia (czwarty rynek europejski) również odnotowała spadek (-28 proc.). Jednak wyniki dwóch pozostałych głównych rynków, a mianowicie Niemiec (+19 proc.) oraz Francji (+19 proc.), a także pozostałych rynków wiodących, takich jak Szwecja (+44 proc.), Włochy (+41 proc.) oraz Irlandia (+84 proc.), przeważyły nad spadkami i w efekcie wynik za 2019 rok przekroczył wartość osiągniętą rok wcześniej.

Powierzchnie biurowe pozostają najważniejszą kategorią aktywów na poziomie europejskim, stanowiąc 47 proc. wszystkich inwestycji (+6 proc.). Około 20 zawartych transakcji osiągnęło w sumie całkowitą wartość 20 mld euro. W skali europejskiej nieruchomości handlowe ucierpiały z powodu utraty zaufania inwestorów, kontynuując w ten sposób trend spadkowy, który rozpoczął się w 2016 roku i będzie trwał w najbliższej przyszłości. Wydaje się, że po nagłym wzroście w 2017 roku sektor logistyczny ustabilizował się, przyciągając od tego czasu inwestycje w wysokości około 38 mld euro rocznie. W 2019 roku odnotowano 17 transakcji o jednostkowej wartości ponad 200 mln euro.
W porównaniu z 2018 roku inwestycje zagraniczne na rynku europejskim w roku 2019 nabrały tempa (+10 proc.). Napływ kapitału zagranicznego stanowiły połowę inwestycji dokonanych w ciągu całego roku, tj. 141 mld euro. Wartość inwestycji po stronie inwestorów europejskich (+13 proc.) to również nowy rekord (61,7 mld euro), stanowiący 44 proc. wartości wszystkich transakcji. Kraje, które w największym stopniu skorzystały na tym wzroście to Niemcy (14 mld euro), Holandia (6 mld euro) oraz Włochy (4 mld euro).

– Inwestorzy koreańscy odegrali ważną rolę w 2019 roku na rynku europejskim. Na przykład we Francji zainwestowali oni bezprecedensową kwotę 4,3 mld euro. Pomimo dużego zaangażowania kapitału z Korei Południowej, w ujęciu ogólnym poziom inwestycji azjatyckich na szczeblu europejskim znacznie spadł w porównaniu z 2018 rokiem, głównie ze względu na sytuację w Wielkiej Brytanii. W 2017 i 2018 roku wartość inwestycji azjatyckich była ogromna, a ich przedmiotem były głównie prestiżowe aktywa w Londynie. W 2019 roku inwestorzy z Azji byli już mniej aktywni (-50 proc. w porównaniu z 2018 rokiem), co doprowadziło do niedoboru na poziomie ponad 6 mld euro. Wartość inwestycji dokonanych przez nich w Niemczech też spadła (-30 proc.) – mówi Larry Young, dyrektor Międzynarodowej Grupy Inwestycyjnej (International Investment Group) BNP Paribas Real Estate.

Po dramatycznym spadku w 2016 roku, poziom kapitału zainwestowanego na rynku europejskim przez podmioty z USA obecnie stopniowo wzrasta. W 2019 roku nabrał on rozpędu (+38 proc.), co było drugim najwyższym wynikiem od 2015 roku, w którym odnotowano 43,5 mld euro. Inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych poszli pod prąd ogólnego trendu, więcej niż podwajając wartość swoich inwestycji w Wielkiej Brytanii i prawie ją podwajając w Niemczech. Inwestycje z Bliskiego Wschodu nieznacznie wzrosły w porównaniu z 2018 rokiem (+14 proc.). Od 2016 roku mieszczą się one w przedziale od 6,5 mld do 8 mld euro. W 2019 roku gracze z Bliskiego Wschodu zwiększyli poziom swoich inwestycji w Niemczech i we Włoszech, a utrzymali je na stabilnym poziomie w Wielkiej Brytanii. W 2019 roku na 15 głównych rynkach europejskich odnotowano niewielki spadek liczby transakcji najmu powierzchni biurowych. Poziom najmu osiągnął wielkość 9,6 mln mkw., co stanowiło spadek o 4 proc. w porównaniu z rokiem 2018. To jednak nadal wysokie wyniki pozostające znacznie powyżej średniej długoterminowej.

Średni wskaźnik pustostanów liczony dla 15 głównych rynków w Europie spadł do 5,2 proc., przy czym znacznie niższy poziom wakatów odnotowano w Berlinie (1,5 proc.) i Monachium (2,4 proc.). Największe spadki wskaźnika powierzchni niewynajętej odnotowano w Madrycie (-140 pb), Warszawie (-120 pb), Amsterdamie oraz Lizbonie (-100 pb). Równocześnie czynsze dla najatrakcyjniejszych nieruchomości na wszystkich rynkach europejskich utrzymały się na stabilnym poziomie lub wzrosły. Największy wzrost czynszów odnotowano w Lizbonie (+19 proc., 300 euro za 1 mkw. rocznie). Poza tym znaczące wzrosty odnotowano w Berlinie (+11 proc.), Amsterdamie (+8 proc.), Hamburgu oraz Warszawie (+7 proc.).

Chociaż poziom wzrostu gospodarczego w Europie w 2019 roku nie spełnił wszystkich oczekiwań, co było spowodowane napięciami handlowymi pomiędzy USA a Chinami oraz Brexitem, najnowsze analizy gospodarcze sugerują pozytywne nastroje na 2020 rok. – Podpisanie pierwszego porozumienia handlowego pomiędzy USA a Chinami oraz rozpoczęcie negocjacji między Unią Europejską a Wielką Brytanią, w połączeniu z pozytywnymi nastrojami rynkowymi sugerują, że poziom wzrostu gospodarczego powinien ustabilizować się lub nawet poprawić w 2020 roku – mówi Richard Malle, global head of Research w BNP Paribas Real Estate.

Inflacja w strefie euro jest nadal niska, a polityka pieniężna prawdopodobnie pozostanie niezmieniona. Zgodnie z ostatnimi deklaracjami EBC nie przewiduje się podwyżki kluczowych stóp procentowych do 2022 roku. – W ciągu najbliższych trzech lat spodziewany jest w Europie napływ kapitału, co wynika z bliskich terminów zapadalności obligacji skarbowych o ogromnej wartości, a także kontynuacji ekspansywnej polityki pieniężnej przez niektóre z banków centralnych. W kontekście utrzymujących się niskich stóp procentowych, sektor nieruchomości może stanowić atrakcyjną alternatywę dla inwestorów poszukujących zwrotów przy stosunkowo umiarkowanym ryzyku – dodaje Richard Malle.