Polska Rekordu nie będzie

Ostatnie miesiące pokazały jednak pozytywne tendencje stopniowego powrotu firm do normalnej działalności gospodarczej wraz z dalszym łagodzeniem obostrzeń. Niektóre firmy negocjują lub finalizują już nowe projekty, a cały sektor będzie lepiej przygotowany na potencjalne ryzyko wystąpienia drugiej fali epidemii.

Deweloperzy nie narzekają na brak popytu, o czym świadczy około 1,3 mln mkw. powierzchni magazynowej wynajętej w drugim kwartale 2020 roku oraz prawie 2,3 mln mkw. w pierwszych sześciu miesiącach roku (+26 proc. rok do roku). Warto również zwrócić uwagę na fakt, że 74 proc. całkowitego popytu w pierwszej połowie 2020 roku stanowiły nowe umowy i ekspansje, a tylko 26 proc. przypadło na renegocjacje umów. W ujęciu regionalnym największą aktywność najemców odnotowano na trzech największych rynkach, którymi są: Warszawa i okolice (411 tys. mkw.), Górny Śląsk (387 tys. mkw.) oraz Polska Centralna (377 tys. mkw.). Powyższe statystyki wskazywałyby na rekordowy poziom popytu w normalnych warunkach rynkowych, jednakże należy zwrócić uwagę na fakt, że część popytu generowana była przez umowy zawarte na preferencyjnych warunkach w związku z pandemią Covid-19. Moglibyśmy oczekiwać, że niektóre transakcje zostaną sfinalizowane w późniejszych latach, jednakże ze względu na wyjątkową sytuację zaistniały przesłanki do wcześniejszej renegocjacji warunków najmu. Firmy, które najbardziej odczuły negatywne konsekwencje pandemii zwróciły się do wynajmujących o wsparcie polegające na odroczeniu lub tymczasowym obniżeniu kosztów w zamian za przedłużenie umowy najmu.

Czynsze bazowe utrzymują się na stabilnym poziomie i wynoszą od 2,50-3,80 euro za mkw. miesięcznie w przypadku większych modułów magazynowych typu big-box do około 4,00-5,25 euro za mkw. miesięcznie w przypadku miejskich projektów, tzw. small business units (SBU), zlokalizowanych w największych aglomeracjach. Konkurencja na rynku deweloperskim jest nadal wysoka, co powoduje, że skala zachęt finansowych oferowanych najemcom pozostanie atrakcyjna, szczególnie w przypadku dużych powierzchni zabezpieczonych długoterminowymi umowami najmu. Stawki czynszów efektywnych wynoszą obecnie 2,00-3,20 euro dla big-boxów oraz 3,00-4,50 euro za mkw. miesięcznie za moduły typu SBU.

W drugim kwartale deweloperzy oddali do użytku 600 tys. mkw. powierzchni magazynowej i już ponad 1 mln mkw. od początku 2020 roku. Około 70 proc. nowej podaży w pierwszym półroczu odnotowano na trzech rynkach regionalnych: Warszawa i okolice (353 tys. mkw.), Wrocław (195 tys. mkw.) i Górny Śląsk (180 tys. mkw.).

Już wkrótce łączne zasoby rynku magazynowego w Polsce przekroczą 20 mln mkw. W czerwcu 2020 roku w budowie znajdowało się około 1,9 mln mkw. powierzchni przemysłowej, co świadczy o wciąż wysokiej aktywności deweloperskiej. Jest to jednak wynik nieco słabszy w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, kiedy w realizacji było ponad 2,2 mln mkw. powierzchni magazynowej. Około 60 proc. bieżącego wolumenu inwestycji zostało już zabezpieczone umowami najmu. Obecnie obserwujemy ograniczenie podaży o charakterze spekulacyjnym, co wiąże się ze wzrostem ryzyka rynkowego w rezultacie pandemii. W wybranych lokalizacjach deweloperzy nie zrezygnują z tego typu projektów, choć spodziewamy się, że skala ich realizacji będzie mniejsza niż w 2019 roku. Najwięcej powierzchni magazynowej powstaje obecnie w regionie Górnego Śląska (435 tys. mkw.), w okolicach Warszawy (324 tys. mkw.) oraz w Zachodniej Polsce (256 tys. mkw.), gdzie około 80 proc. wolumenu inwestycji powstaje w ramach jednego projektu typu BTS (Build To Suit), zlokalizowanego w rejonie Świebodzina, w pobliżu granicy polsko-niemieckiej. Znacząca ilość powierzchni realizowana jest również w Trójmieście (237 tys. mkw.) oraz we Wrocławiu (158 tys. mkw.).

Na koniec czerwca 2020 roku niewynajętych pozostawało prawie 1,4 mln mkw., co stanowi 7 proc. całkowitych zasobów rynku magazynowego w Polsce. Stopa pustostanów spadła nieznacznie o 0,4 pkt. proc. w ujęciu kwartalnym, ale nadal jest wyraźnie wyższa niż 5,6 proc. odnotowane na koniec czerwca 2019 roku. W drugim kwartale znacząco spadła dostępność powierzchni magazynowej w regionie Polski Centralnej, gdzie wskaźnik pustostanów uległ obniżeniu (z 10,1 do 6,8 proc.) oraz w Krakowie (z 7,5 do 5,2 proc.). Niewielki wzrost wskaźnika odnotowano na rynku Warszawa - okolice (z 5,3 do 6,8 proc.), a na pozostałych rynkach regionalnych jego poziom nie uległ znaczącym zmianom w porównaniu do stanu na koniec pierwszego kwartału 2020 roku.

Sektor e-commerce pozostaje głównym motorem dynamicznego rozwoju rynku magazynowego w Polsce. W okresie pandemii obserwowaliśmy jego przyspieszony wzrost, o czym świadczy dwucyfrowy udział sprzedaży internetowej w całkowitych obrotach detalicznych. Obecnie jednak wskaźnik ten stopniowo powraca do poziomów sprzed pandemii, choć jego organiczny, długofalowy wzrost będzie korzystny dla sektora logistycznego, a docelowo dla całego sektora magazynowego w Polsce, który z powodzeniem funkcjonuje zarówno w dystrybucji krajowej, jak i transgranicznej.