Polska Elastyczność także w hotelach

Moment ponownego otwarcia hoteli w lutym sprawił, że w sam weekend walentynkowy w panowało w nich prawdziwe oblężenie. Dotyczyło to przede wszystkim miejscowości wypoczynkowych, ale też niektórych miast. Tygodnie po 14 lutego to powrót do stanu, który obserwowaliśmy już podczas wakacji. W hotelach miejskich bardzo trudno o gościa, natomiast hotele w miejscowościach turystycznych nie mają problemu z obłożeniem. Popyt turystyczny w Polsce ponownie okazuje się dużo bardziej odporny na pandemię - komentuje Agata Janda, dyrektor ds. Doradztwa Hotelowego, JLL.

Wiele hoteli turystycznych sprzedaje wszystkie możliwe pokoje, czyli 50 proc. ogólnego stanu przy obecnie (do 20 marca - przyp. red.) obowiązujących obostrzeniach. Już teraz spływają tam również rezerwacje na majówkę oraz wakacje, pojawiają się też rezerwacje na kwiecień, ponieważ goście chcą skorzystać z niższej ceny.

Hotele zlokalizowane w największych polskich aglomeracjach znajdują się w najtrudniejszej sytuacji, ponieważ opierają się głównie na gościach biznesowych, a tych od wielu miesięcy brakuje. Z szeregiem wyzwań mierzą się również te miasta, które mocno polegają na gościach międzynarodowych. Przykładem jest Kraków, najchętniej odwiedzana przez międzynarodowych turystów destynacja w Polsce.

Niestety prognozy Credit Suisse studzą nastroje wśród właścicieli hoteli miejskich - w 2021 roku możemy spodziewać się spadku liczby międzynarodowych podróżnych służbowych o około 65 proc. w stosunku do roku 2019. Niektóre podmioty aktywne na rynku szeroko rozumianych podróży przewidują, że pandemia na trwale zredukuje popyt podróży służbowych nawet o 25-50 proc.

Jednak kurczący się rynek podróży służbowych nie musi oznaczać proporcjonalnych spadków dla branży hotelowej. Warto zwrócić uwagę na to, że przed pandemią wiele podróży biznesowych było realizowanych w obrębie jednego dnia, bez noclegu. To właśnie one w największym stopniu będą zastąpione przez telekonferencje. Wyjazdy, które wymagały pobytów w hotelach, czyli wyjazdy kilkudniowe, trudniej będzie zastąpić przez wideospotkania i jest wysoce prawdopodobne, że będą one wydłużać się w porównaniu do sytuacji sprzed pandemii, tak aby zminimalizować liczbę podróży - tłumaczy Agata Janda.

Paradoksalnie zatem, zmiana trendu w liczbie odbywanych podróży służbowych może wygenerować więcej rezerwacji w hotelach.

Aktualnie jednak sytuacja wielu polskich hotelarzy jest bardzo trudna. Tylko około 25 proc. wszystkich hoteli w Polsce to obiekty zlokalizowane w miejscowościach typowo turystycznych, czyli tam, gdzie o gości hotelowych dzisiaj najłatwiej. Reszta tego typu nieruchomości już prawie od roku funkcjonuje w rzeczywistości minimalnych przychodów i skrajnej niepewności rynkowej.

Od maja właściciele hoteli wykorzystywali rezerwy gotówki, przesuwali fundusze remontowe na bieżące operacje, korzystali z dostępnych narzędzi pomocowych z państwa i z sektora bankowego, w tym moratoriów na spłaty kredytów. Ale przy zerowym przychodzie trudno z pakietów pomocowych pokryć chociażby koszty stałe. Nawet przy zamkniętym hotelu, te tylko w około 16 proc. są pokryte przez szeroko rozumianą pomoc państwa - wskazuje Agata Janda.

Dodatkowo, koszty restrukturyzacji zadłużenia wzrastają, a banki mało przychylnie podchodzą do udzielania kredytów dla branży. Trudną sytuację właścicieli hoteli w Polsce potęguje też fakt, że w większości są to indywidualni przedsiębiorcy, a nie instytucjonalny kapitał, który jest obecny na bardziej dojrzałych rynkach hotelowych Europy. Prywatnym właścicielom szybciej kurczą rezerwy gotówki i mocniej dotyka ich niepewność panująca na rynku.

Ten negatywny sentyment powoli zaczyna przekładać się na decyzje właścicieli odnośnie sprzedaży hoteli. Póki co, widzimy przede wszystkim zmianę na poziomie mentalnym. Przedsiębiorcy, którzy przed pandemią nie rozważali sprzedaży swoich obiektów w ogóle, zaczynają teraz tę opcję brać pod uwagę. Na razie nie ma jednak po stronie właścicieli dużej elastyczności na poziomie ceny, a właśnie elastyczności poszukują inwestorzy zainteresowani obecnie rynkiem hotelowym - tłumaczy Agata Janda.

Okresy dużej niepewności rynkowej generują wzmożone zainteresowanie kapitału oportunistycznego, który akceptuje zakupy na wyższym poziomie ryzyka, czyli po odpowiednio niższej cenie i przy wyższych stopach kapitalizacji. Celuje on zatem głównie w nieruchomości znajdujące się albo w trudnej sytuacji finansowej lub prawnej. Inną grupą funduszy są te, poszukujące obiektów z potencjałem do zmiany funkcji, zwłaszcza w ramach szeroko rozumianego sektora living, a także rebrandingu, czy modernizacji, co przełoży się na podniesienie jego wartości i pozwoli sprzedać dany produkt w wyższej cenie - tłumaczy Jakub Kleban, dyrektor w Dziale Wycen Nieruchomości, JLL.

Na razie jednak rynek nie wygenerował znaczących transakcji hotelowych, które byłyby pokłosiem pandemii, chociaż JLL obserwuje coraz więcej zakulisowych rozmów w sprawie potencjalnych sprzedaży. Na początku lutego tego roku została sfinalizowana sprzedaż Hotelu Regent (były Hyatt) przy ulicy Belwederskiej w Warszawie. Syndyk przejął masę upadłości już w 2018 roku, ale dopiero w kwietniu ubiegłego roku zostały przedstawione warunki przetargu i aukcji. Hotel został kupiony przez PHN Property Management, spółkę zależną PHN i PHH za kwotę 130,5 mln zł.

Pojawienie się Covid-19 wzmocniło globalne trendy hotelowe – począwszy od zmian dotyczących aranżacji części wspólnych i pokoju, a kończąc na coraz bardziej rozbudowanych rozwiązaniach technologicznych. Wiele grup hotelowych zgłasza chęć rozbudowywania marek hotelowych o pokoje z aneksami kuchennymi, bo od kilku lat takie właśnie pokoje coraz chętniej wybierają goście, a pandemia tylko przyśpieszyła ten trend. Grupa Accor z kolei wprowadza cyfrowy klucz do otwierania pokoi, czy uruchamiania windy, który będzie dostępny w formie aplikacji na telefon.

Mocnym impulsem do zmian było też wejście na giełdę Airbnb. Sukces spółki, której kapitalizacja obecnie przekracza kapitalizację Marriotta, Hiltona i Hyatta razem wziętych, pokazuje, że podróżni szukają lokalnych i autentycznych doświadczeń i w oparciu o to kryterium dokonują rezerwacji pokoi - wskazuje Agata Janda.

Hotele będą dostosowane do nowych wymagań podróżujących, ponieważ na skutek pandemii granica pomiędzy podróżowaniem, pracą i życiem zaczęła się zacierać. Hotele powoli będą stawać się „one stop shop”, czyli miejscem gdzie wszystkie te elementy będzie można ze sobą połączyć.

Już teraz globalnie obserwujemy, że sale konferencyjne i lobby hotelowe są konwertowane i adaptowane pod przestrzenie coworkingowe, które szturmem wchodzą też do biur, a nawet centrów handlowych. Podobnych zmian z czasem możemy spodziewać się również w polskich hotelach. Wcześniej wspomniana elastyczność i umiejętność dostosowywania się do zmieniających się nastrojów konsumentów to warunek odbicia się rynków hotelowych na całym świecie - podsumowuje Agata Janda.