Polska Sektor IT napędza popyt

Ponowne wprowadzenie restrykcji dotyczących Covid-19 wpłynęło na procesy decyzyjne firm. W efekcie, w pierwszych trzech miesiącach 2021 roku odnotowano spowolnienie aktywności na rynku biurowym.

W I kwartale 2021 roku zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w Polsce sięgnęło 208 tys. mkw. To wynik niższy o 41 proc. w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego.

Na największych rynkach biurowych poza Warszawą, popyt w I kwartale wyniósł 98,3 tys. mkw., a najemcy byli najbardziej aktywni w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu. Co ciekawe, 45 proc. całkowitej aktywności na rynkach regionalnych stanowiły renegocjacje umów, popyt w pierwszym kwartale wyniósł 98,3 tys. mkw., a najemcy byli najbardziej aktywni w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu. 45 proc. całkowitej aktywności na rynkach regionalnych stanowiły renegocjacje umów - wylicza Karol Patynowski, dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL.

Zapotrzebowanie na biura na rynkach regionalnych generowały firmy technologiczne, które odpowiadały za 36 proc. wolumenu transakcji poza Warszawą. Na kolejnych miejscach znalazł się sektor usług dla biznesu (17 proc.) i finansowy (11 proc.). Włączając Warszawę, pod względem skali najmu nadal prym wiedzie sektor IT (21 proc. całkowitego popytu). Do największych transakcji najmu w Polsce należały kontrakty zawarte przez poufnego najemcę z sektora IT w Krakowie (11,4 tys. mkw., kompleks Korona), Intel w Gdańsku (9,8 tys. mkw., Tryton Business House) oraz Zarząd Transportu Miejskiego w Warszawie (9,8 tys. mkw., Fabryka PZO).

Mimo że wiele firm w Polsce wstrzymuje ostateczne decyzje dotyczące zmian w swoim portfolio biurowym z uwagi na pandemię, widzimy pewne ożywienie w tym obszarze i układanie strategii w nowej normalności. Przykładowo, w ostatnich kilku miesiącach jako JLL pozyskaliśmy nowe projekty z obszaru reprezentacji najemcy na około 70 tys. mkw., z czego około 25-30 proc. to zapytania od firm jeszcze w Polsce nieobecnych, głównie z sektora usług dla biznesu, IT czy branży medycznej lub organizacji rozszerzających zakres działania i usług - dodaje Karol Patynowski.

Jednym z ważniejszych „pandemicznych” trendów w Polsce są podnajmy, wykorzystywane przez firmy w celu optymalizacji swojego portfela nieruchomości. W Warszawie w ofercie jest około 120 tys. mkw. na podnajem, a poza nią 167 tys. mkw., głównie we Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście.

Od stycznia do marca do użytku oddano łącznie 213 tys. mkw. (ponad 167 tys. w Warszawie i jedyne 46 tys. mkw. poza nią). Wśród miast regionalnych najwięcej powierzchni ukończono w Trójmieście (25 tys. mkw. w takich obiektach jak m.in. Palio A) i Krakowie (21 tys. mkw., m.in. w Equal Business Park D). W efekcie, na koniec I kwartału 2021 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Polsce wyniosły 11,9 mln mkw., z czego 5,8 mln mkw. przypadło na największe rynki regionalne.

Obecnie w Polsce buduje się około 1,2 mln mkw. – najmniej od 2013 roku. W Warszawie jest to 420 tys. mkw., co jest z kolei najniższym wynikiem od 2010. Co ciekawe jednak, aktywność deweloperów na rynkach regionalnych utrzymuje się na mocnym poziomie – 800 tys. mkw. na koniec I kwartału 2021 roku, z czego imponujące 200 tys. mkw. przypada na Katowice - wylicza Ewa Grudzień, starszy analityk rynku, JLL.

Do największych realizowanych obecnie inwestycji poza Warszawą należą: Global Office Park (Cavatina) oraz .Ktw II (TDJ Estate) w Katowicach, MidPoint 71 (Echo Investment) we Wrocławiu, Nowy Rynek D & E (Skanska Property Poland) oraz Andersia Silver (Von der Heyden Group) w Poznaniu, a także 3T Office Park (SGPM) w Trójmieście.

Aktywność inwestorów w sektorze biurowym utrzymuje się na wysokim poziomie, pomimo pandemii. W I kwartale 2021 roku wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła około 605 mln euro, z czego prawie 360 mln przypadło na główne rynki biurowe poza Warszawą. To najlepsze w historii otwarcie roku w miastach regionalnych. Tak spektakularny wynik został osiągnięty dzięki sprzedaży portfolio budynków w Krakowie i Wrocławiu przez Grupę Buma do Partners Group za ponad 200 mln euro. Inne znaczące transakcje to sprzedaż przez Torus biurowca Alchemia Neon w Gdańsku do funduszu DWS za ponad 80 mln euro, a także przejęcie Bramy Portowej w Szczecinie przez FLE od Vastint - wymienia Tomasz Puch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL.

Ze względu na umiarkowany poziom nowej podaży w pierwszych trzech miesiącach 2021 roku, średni wskaźnik pustostanów dla ośmiu rynków regionalnych pozostał na relatywnie stabilnym poziomie i wyniósł 12,6 proc., w porównaniu do 12,7 proc. w IV kwartale 2020 roku. Łącznie, w całej Polsce wakat sięga 12 proc.Na koniec I kwartale 2021 roku najwyższe czynsze poza Warszawą odnotowano w Krakowie (14-15,5 euro za mkw. miesięcznie), a najniższe w Lublinie (10,5-11,5 euro za mkw. miesięcznie). W nadchodzących kwartałach czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe utrzymają się na stabilnym poziomie, natomiast wzrost nowej podaży oraz przyspieszający trend relokacji najemców do budynków lepszej jakości będą wywierać presję na obniżenie stawek czynszowych za powierzchnie biurowe klasy B.