POLSKA Więcej pustostanów, mniej biurowców w budowie

Na koniec I kwartału 2021 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynosiły już 11,87 mln mkw., z czego 5,83 mln mkw. znajdowało się w miastach regionalnych, a 6,04 mln mkw. w stolicy.

W pierwszych trzech miesiącach tego roku w Warszawie oddano do użytku osiem projektów, których budowa rozpoczęła się jeszcze w czasach dobrej koniunktury, przed wybuchem pandemii. Dostarczyły one łącznie 167,1 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, czyli najwięcej od czasu górki podażowej w II kwartale 2016 roku, gdy na rynku pojawiło się aż 226,4 tys. mkw. Popyt ze strony najemców okazał się jednak niewystarczający, aby umożliwić absorpcję nowej podaży. Znalazło to swoje odzwierciedlenie we wskaźniku pustostanów, który wzrósł w stolicy do poziomu 11,4 proc. Rynek zareagował w ten sam sposób, co we wspomnianym 2016 roku, gdy wskaźnik ten osiągnął wartość 15 proc.

Na ośmiu głównych rynkach biurowych miast regionalnych dynamika nowej podaży wyraźnie spowolniła. W I kwartale 2021 r. deweloperzy wybudowali tam zaledwie 46,4 tys. mkw. biur – to najniższy wynik od III kwartału 2015 roku, w którym powstało 43,9 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Jednocześnie wskaźnik pustostanów dla miast regionalnych wzrósł do 12,9 proc., czyli najwyższego poziomu od 10 lat – mówi Iga Kraśniewska, research manager w firmie Cresa Polska.

Pogarszająca się koniunktura gospodarcza skłoniła deweloperów do weryfikacji swoich planów dotyczących uruchamiania nowych projektów biurowych. Znalazło to odzwierciedlenie w spowolnieniu aktywności budowlanej. W ubiegłym roku rozpoczęto realizację tylko 14 nowych inwestycji w całej Polsce, z czego najwięcej w Warszawie (4) oraz w Krakowie (3).
Na koniec I kwartału 2021 roku w budowie znajdowało się 1,2 mln mkw. powierzchni biurowej w Polsce, podczas gdy w tym samym okresie poprzedniego roku było jej 1,7 mln mkw., czyli o 33 proc. więcej. Spośród wszystkich miast Warszawa odnotowała największy spadek wolumenu powierzchni w trakcie realizacji, bo aż o 52 proc. do około 400 tys. mkw. W miastach regionalnych w budowie pozostawało prawie 800 tys. mkw., czyli o 16 proc. mniej niż rok wcześniej.

Eksperci firmy Cresa przewidują, że w najbliższych kwartałach miasta regionalne będą stopniowo zwiększały swoją przewagę nad stolicą pod względem całkowitych zasobów powierzchni biurowej. Na tym tle najbardziej wyróżniają się Katowice – obecnie powstaje tam prawie 200 tys. mkw. biur – oraz Poznań, gdzie w pandemicznym roku rozpoczęto budowę dwóch biurowców, które zaoferują łącznie 106 tys. mkw.

Ze względu na fakt, że budowa 50 spośród wszystkich powstających biurowców w Polsce (o łącznej powierzchni 965 tys. mkw.) rozpoczęła się przed pandemią, ich skomercjalizowanie może stanowić spore wyzwanie. Średni wskaźnik powierzchni zabezpieczonej umowami typu pre-let wynosi 40 proc. w Warszawie i 26 proc. w miastach regionalnych. W każdym z ośmiu miast regionalnych komercjalizacja biurowców będących w budowie nie przekroczyła 50 proc. Można jednak wskazać pojedyncze projekty, które zostały wynajęte w 70 proc., a nawet w 100 proc.

Największy od co najmniej dekady spadek aktywności deweloperskiej na rynku biurowym w Polsce może doprowadzić do wystąpienia luki podażowej w latach 2023-2024. Warto zauważyć, że duże międzynarodowe firmy takie jak Google czy JPMorgan zapowiadają wprowadzenie modelu hybrydowego, łączącego w różnych proporcjach pracę z biura z pracą zdalną, co oznacza, że pracownicy będą powracać do biur. Praca w systemie hybrydowym spotkała się z bardzo dobrym przyjęciem ze strony pracowników i większość firm nie planuje odebrania im tej możliwości. Firmy nadal będą potrzebowały fizycznego biura, ponieważ nie tylko zapewnia ono miejsce do pracy, lecz także sprzyja wymianie wiedzy, pomysłów i rozwiązań oraz umożliwia budowanie relacji. Znajdzie to swoje odzwierciedlenie w oczekiwaniach najemców, którzy przy wyborze powierzchni będą uwzględniali nowe czynniki.

Przewidujemy, że w drugiej połowie 2021 roku rynek biurowy zacznie wracać na właściwe tory i wzrosną wskaźniki wynajęcia realizowanych obecnie inwestycji. Warto pamiętać, że deweloperzy posiadają zabezpieczone działki, na których gotowi są wybudować nowoczesne i atrakcyjne architektonicznie obiekty wielofunkcyjne. Inwestycje tego typu, poprzez swój miastotwórczy charakter, mogą przyczyniać się do tworzenia zróżnicowanej przestrzeni miejskiej – podsumowuje Iga Kraśniewska.

Cresa jest firmą doradczą na rynku nieruchomości komercyjnych świadczącą usługi agencyjne wyłącznie na rzecz najemców.