Europa Środkowo-Wschodnia Inwestorzy wracają do hoteli

Jak wynika z raportu opracowanego przez CMS i Cushman & Wakefield, w 2020 roku w regionie CEE-6, obejmującym Bułgarię, Czechy, Węgry, Polskę, Rumunię i Słowację, wiele transakcji wstrzymano lub zrezygnowano z ich sfinalizowania, a aktywność transakcyjna początkowo niemal całkowicie zamarła. Większość ubiegłorocznego wolumenu (87,6 proc.) stanowiły transakcje, których realizację rozpoczęto jeszcze przed wybuchem pandemii.

Wolumen transakcji zawartych w ubiegłym roku w regionie CEE-6 był niższy o 74,2 proc. w porównaniu z rokiem 2019, w którym zainwestowano rekordową kwotę 1,4 mld euro. Skala spadku aktywności transakcyjnej w tej części Europy była większa niż dla całego rynku europejskiego, na którym wartość transakcji inwestycyjnych zmniejszyła się o 62,8 proc. Ze względu na niepewność spowodowaną przez pandemię wielu inwestorów preferowało bardziej dojrzałe zachodnie rynki inwestycyjne, koncentrując się na znanych im obszarach.

Na szerszych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej zaobserwowano zbliżony trend – niemal wszystkie transakcje sfinalizowane w regionie w 2020 roku zostały zawarte w stolicach (98,6 proc.). To istotna zmiana w porównaniu z rokiem 2019, w którym na stolice przypadło tylko 72,2 proc. transakcji.

Pomimo spadku wolumenu transakcji, aktywność transakcyjna w 2020 roku utrzymała się na poziomie znacznie wyższym od odnotowanego w czasie ostatniego spowolnienia gospodarczego związanego z kryzysem finansowym w 2009 roku, w którym zainwestowano zaledwie 209 mln euro. To pokazuje, że niezależnie od etapu cyklu gospodarczego rynek regionu Europy Środkowo-Wschodniej jest bardziej atrakcyjny i aktywny niż dawniej.

Niektórzy właściciele mogą wkrótce stanąć w obliczu wyzwań finansowych, zwłaszcza że zapomogi rządowe stopniowo się zmniejszają lub zbliżają się terminy spłaty zaciągniętych kredytów. Z kolei inwestorzy zgromadzili znaczne ilości kapitału, który powinien już zostać zainwestowany, aby przyniósł oczekiwane zyski. Powyższe czynniki w połączeniu z poprawą przepływów pieniężnych wynikającą z ożywienia rynku powinny przyczynić się do wzrostu aktywności transakcyjnej. Dlatego być może nie będzie konieczności sprzedaży obiektów znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej – powiedział Frederic Le Fichoux, dyrektor sekcji rynku hotelowego w regionie Europy kontynentalnej, Cushman & Wakefield.

Pomimo stosunkowo niewielkiego wolumenu transakcji inwestycyjnych w ubiegłym roku (po wybuchu pandemii przeznaczono na inwestycje zaledwie 46 mln euro), inwestorzy w regionie znów zaczynają działać aktywnie – od początku 2021 roku już sfinalizowali transakcje o wartości blisko 140 mln euro, a według prognoz bieżący rok może zakończyć się wynikiem na poziomie około 320 mln euro.

W perspektywie długofalowej rynek hotelowy w regionie nadal ma duży potencjał – średnioroczny wolumen transakcji inwestycyjnych w ostatnich pięciu latach (2016-2020) wyniósł 791 mln euro, czyli 2,7 razy więcej niż wynik osiągnięty w czasie szczytu poprzedniego cyklu (296 mln euro w latach 2002-2006). To potwierdzenie, że rynek inwestycyjny w Europie Środkowo-Wschodniej umocnił swoje fundamenty, co znajduje odzwierciedlenie we wzroście zainteresowania i aktywności inwestorów w tym regionie.

Przed pandemią sektor hotelowy notował solidne tempo wzrostu, a w 2019 roku zainteresowanie inwestorów osiągnęło rekordowy poziom. Nie można ignorować wyzwań krótkofalowych stojących przed tą branżą, ale perspektywy napawają optymizmem. Banki nadal są zainteresowane finansowaniem inwestycji hotelowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, a biorąc pod uwagę ograniczoną liczbę alternatyw i niesłabnącą atrakcyjność hoteli wśród konsumentów, przewidujemy powrót silnego popytu wraz z ponownym otwieraniem się światowej gospodarki – komentuje Lukáš Hejduk, partner CMS kierujący praktyką kancelarii w sektorze hotelarskim i rekreacyjnym na terenie Europy Środkowo-Wschodniej.

Wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku hotelowym w regionie CEE-6 ma potencjał, by jeszcze znacząco wzrosnąć. Obecnie stanowi zaledwie 3,4 proc. całkowitego wolumenu w Europie, mimo że region ten generuje około 5,8 proc. PKB kontynentu i skupia 6,2 proc. podaży hoteli (2015-2019). Dla porównania, w Austrii, która blisko sąsiaduje z rynkami CEE-6, wolumen transakcji w sektorze hotelowych (udział w ogólnoeuropejskim wolumenie wyniósł 3,1 proc.) był nieznacznie wyższy od udziału tego kraju w PKB Europy (1,9 proc.) i podaży hoteli (2,3 proc.).

Aby region CEE-6 miał należny mu udział w rynku, wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze hotelowym powinien przekraczać 1,5 mld euro rocznie, czyli być niemal dwukrotnie wyższy od obecnej średniej wynoszącej 0,8 mld euro. Region ten prawie osiągnął tę wartość w 2019 roku i według wstępnych przewidywań miał poprawić swój wynik w 2020 roku. Dość jasno widać, że osiągnięcie średniorocznego wolumenu transakcji na poziomie 1,5 mld euro nie jest nierealne – powiedział Borivoj Vokrinek, dział doradztwa strategicznego i dyrektor ds. badań rynku hotelowego w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.