Polska Sektor handlowy z perspektywą

Firma JLL podsumowała sytuację na rynku nieruchomości handlowych w Polsce na koniec pierwszego półrocza 2021 roku. Chociaż rynek handlowy wciąż boryka się z konsekwencjami Covid-19, prognozy dla Polski na tle Europy wyglądają korzystnie. Według Oxford Economics, sprzedaż detaliczna w Polsce ma rosnąć o 4,9 proc. rocznie do 2023 roku, co plasuje nas w czołówce krajów europejskich.
Dane Polskiej Rady Centrów Handlowych wskazują na szybki powrót klientów do stacjonarnych zakupów po okresie obostrzeń związanych z ostatnim lockdownem. Odwiedzalność w pierwszym tygodniu po ponownym otwarciu centrów handlowych sięgnęła 97 proc. wyniku z 2019 roku, następnie ustabilizowała się na poziomie 87 proc. na koniec maja. Obroty w centrach handlowych w maju wyniosły 96 proc. wartości z 2019 roku, co wskazuje na wysoki współczynnik konwersji.

Wyniki odwiedzalności mogą napawać ostrożnym optymizmem. Widać, że konsumenci są spragnieni możliwości dokonania zakupów w przestrzeni fizycznej i chcą zrekompensować sobie miesiące odkładania wizyt w obiektach handlowych. To zjawisko sfrustrowanych zakupów, czyli tzw. revenge shopping - komentuje Anna Wysocka, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL..

W porównaniu z analogicznym okresem 2020 roku, I półrocze 2021 roku charakteryzowało się zwiększoną aktywnością budowlaną. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2021 roku deweloperzy ukończyli 242 tys. mkw. GLA w ramach wszystkich formatów, a w budowie jest kolejne 447 tys. mkw.

Z naszych analiz wynika, że na koniec 2021 roku nowa podaż może łącznie osiągnąć poziom około 540 tys. mkw. To wynik podobny do rezultatu z 2019 roku, czyli sprzed pandemii. 40 proc. nowo oddanej powierzchni będą stanowiły parki handlowe - wyjaśnia Joanna Tomczyk, starszy analityk rynku, JLL.

Utrzymuje się trend lokalności oraz wygodnych i szybkich zakupów. 43 proc. podaży oddanej do użytku w I półroczu tego roku przypadło na parki handlowe oraz centra codziennych zakupów. W wyniku przetasowań na rynku operatorów hipermarketów, 47 proc. nowej powierzchni dostarczono w ramach wolnostojących magazynów handlowych.

Pozostałe 10 proc. nowej powierzchni ukończono w centrach handlowych. W II kwartale 2021 roku otwarto pierwsze w tym roku centra handlowe: Galerię Sekunda w Jędrzejowie (13 tys. mkw. GLA) oraz Galerię Odyseja w Brzesku (9,3 tys. mkw. GLA).

Rozwija się segment projektów mixed-use, w ramach których na rynek trafia dodatkowa powierzchnia handlowa. Łączenie różnych funkcji komercyjnych, ale też nowoczesnych elementów projektowania z historyczną architekturą przekłada się na projekty miastotwórcze i nowe przestrzenie miejskie.

Przykładem są Browary Warszawskie, zrealizowane przez Echo Investment, które integrują funkcje biurowe, mieszkaniowe i handlowe z historycznym dziedzictwem tego miejsca - mówi Joanna Tomczyk.

Nowa rzeczywistość na rynku handlowym, a także doświadczenia sieci podczas pandemii wpłynęły na strategie ekspansji, szczególnie w odniesieniu do uruchamiania sklepów w alternatywnych lokalizacjach.

Najemcy poszukują nowych formatów, dywersyfikują swoje lokalizacje, ale jednocześnie nie rezygnują z rozwoju swoich sklepów w centrach handlowych. Irlandzki gigant modowy Primark zapowiedział kolejne dwie nowe lokalizacje w największych centrach handlowych w Krakowie i Katowicach. Rituals Cosmetics, który zadebiutuje w sierpniu 2021 roku w Westfield Arkadia w Warszawie, planuje uruchomić do 2027 roku sieć 100 sklepów w Polsce. Podobnie polska marka HalfPrice w ciągu zaledwie dwóch miesięcy otworzyła siedemnaście lokalizacji, od centrów handlowych po lokale przy głównych ulicach handlowych - wylicza Joanna Tomczyk.

W I półroczu 2021 roku w Polsce zadebiutowały trzy nowe marki, wszystkie w Warszawie. Lego otworzyło swój pierwszy własny sklep w Westfield Arkadia, a włoska firma odzieżowa Camissima i marka odzieżowa Yargici z Turcji rozpoczęły działalność w Galerii Mokotów.

Przed pandemią udział handlu internetowego w sprzedaży detalicznej w Polsce wynosił 5,6 proc. i zmieniał się w zależności od wprowadzanych ograniczeń w działalności obiektów handlowych. Prognozy dotyczące handlu w Polsce zakładają wzrost sprzedaży detalicznej o 3,3 proc. rocznie do 2025 roku, z czego 90 proc. zakupów będzie wciąż realizowanych w sklepach stacjonarnych.

Aby zobaczyć, jak kształtuje się e-commerce, musimy poczekać na stabilizację rynku. Niezależnie od tego najemcy i wynajmujący zdają sobie sprawę z konieczności budowania modelu sprzedaży wielokanałowej czy obecności na platformach sprzedażowych, takich jak Zalando czy Amazon, oraz poszukują systemów integrujących ich obiekty z platformami internetowymi - wskazuje Anna Wysocka.

Choć jedynie 15 proc. budynków handlowych jest obecnie certyfikowana (według Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego), sektor ten wykazuje zaangażowanie w kwestie zrównoważonego rozwoju. Zarówno najemcy, jak i wynajmujący wdrażają innowacje, które mają na celu ochronę środowiska.

Przykładowo, sieć Carrefour wykorzystuje niskie temperatury wód podziemnych do obniżenia temperatury powietrza w obiektach i używa dwutlenku węgla jako czynnika chłodniczego. Silesia City Center zainstalowała na dachu panele fotowoltaiczne, redukując emisję dwutlenku węgla o tyle, ile jest w stanie wchłonąć w ciągu roku 1 ha lasu sosnowego. Pojawiają się ogrody na dachach, pasieki czy hotele dla owadów jak w bydgoskim Focus Mall. Oświetlenie LED czy ładowarki do samochodów powoli stają się w galeriach handlowych standardem. Także coraz częściej planowane procesy deweloperskie zakładają dostarczenie zrównoważonych obiektów - zwraca uwagę Anna Wysocka.

Pandemia i związane z nią ograniczenia działalności miały wpływ na wyniki rynku handlowego w pierwszym półroczu 2021 roku. Łączna wartość transakcji inwestycyjnych na poziomie około 290 mln euro była najniższym wynikiem za pierwsze sześć miesięcy od 2013 roku.

Należy jednak zauważyć, że liczba transakcji była z kolei jedną z najwyższych w historii rynku, a ich niższa wartość wynika z rodzaju produktów handlowych, które cieszą się obecnie największą popularnością wśród inwestorów. Są to aktywa mniejsze i bardziej rozproszone. W dalszym ciągu na celowniku inwestorów pozostają głównie parki handlowe, centra codziennych zakupów, sklepy spożywcze oraz sklepy typu DIY. W ostatnim czasie obserwujemy również wzrost zainteresowania transakcjami oportunistycznymi w segmencie centrów handlowych - komentuje Adam Kiernicki, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych, JLL.

Atrakcyjność większych centrów handlowych jest bezpośrednio uzależniona od perspektywy wygaszenia pandemii i ograniczenia ryzyka kolejnych obostrzeń.

Obroty odnotowywane po otwarciu centrów handlowych w maju wyraźnie wpływają jednak na poprawę nastrojów wśród inwestorów - dodaje Adam Kiernicki.

Pomimo braku danych transakcyjnych za I połowę 2021 roku, stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe szacuje się na 5,25 proc. Jak na razie, stopy kapitalizacji za najlepsze parki handlowe pozostają stabilne na poziomie około 6,80 proc., jednak wysoki poziom zainteresowania i ograniczona dostępność dobrego produktu może spowodować kompresję w krótkim terminie.