Polska Małe magazyny, wielki potencjał

Firma Colliers opublikowała raport Small Business Units: Małe magazyny z wielkim potencjałem. Opracowanie powstało przy współpracy z firmami 7R, Ideal Idea Formad oraz Segro.

Obiekty typu SBU składają się z małych modułów biznesowych, dających dużą elastyczność. Na polskim rynku magazynowym tego typu projekty pojawiły się w drugiej połowie lat 90., najpierw w Warszawie, a po 2004 roku także w innych lokalizacjach.

Przez długi czas magazyn typu SBU definiowano przez pryzmat powierzchni - jako moduł o wielkości 500-600 mkw., znajdujący się w przeznaczonym na tę formułę budynku lub w ramach większych kompleksów magazynowych. Obecnie SBU jest określany głównie poprzez zestaw cech oraz możliwych funkcji – podkreśla Dominika Jędrak, dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku, Colliers.

SBU to powierzchnia zlokalizowana na obrzeżach lub w pobliżu miast i centrów biznesowych. Oferuje dogodny dostęp do komunikacji miejskiej i głównych arterii drogowych, co ułatwia dojazd pracownikom, a najemcom daje możliwość zapewnienia szybkich dostaw.

Obiekty SBU, w odróżnieniu od standardowych magazynów typu big box, mogą składać się nie tylko z powierzchni magazynowych i biurowych, ale również z lokali o charakterze wystawienniczym czy handlowym – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Podaż magazynów SBU w Polsce wynosi około 1,7 mln mkw., co stanowi 8 proc. całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej w kraju (21,4 mln mkw.). Ponad połowa powierzchni SBU (51 proc.) znajduje się w Warszawie, 24 proc. w Polsce Centralnej, a tylko 25 proc. na pozostałym obszarze Polski. Obecnie najwięcej inwestycji SBU powstaje w Poznaniu i Wrocławiu (blisko połowa) oraz w okolicach Warszawy i Trójmiasta (blisko jedna czwarta).

Nasza firma ma w planach inwestycje zarówno w Warszawie, jak i we Wrocławiu. Stolica już od wielu lat dowodzi swojej atrakcyjności dla inwestorów decydujących się na budowę lub zakup obiektów typu SBU. Z kolei rynek wrocławski dopiero się rozwija w zakresie realizacji inwestycji SBU. Region ten, dzięki swojemu strategicznemu położeniu na mapie Polski oraz znakomitym uczelniom wyższym zapewniającym świetnie wykształconą kadrę pracowniczą, stanowi atrakcyjną lokalizację na siedziby firm zarówno z polskim, jak i zagranicznym kapitałem - przekonuje Aleksander Kobyliński, leasing & property manager, Ideal Idea Formad.

Pandemia wywarła znaczący wpływ na przyspieszenie rozwoju sektora e-commerce, czego odzwierciedleniem na rynku magazynowym w Polsce jest głównie wzrost popytu w segmencie dużych magazynów (big box). W polu zainteresowania firm z tego sektora znajdują się przede wszystkim metraże od kilku do nawet kilkuset tysięcy mkw. Jednak zdaniem ekspertów, dynamiczny rozwój e-handlu przełoży się także na wzrost rynku małych magazynów, gdzie lokują się mniejsze firmy z tej branży.

Pandemia wpłynęła jednocześnie na większe zainteresowanie firm także powierzchniami magazynowymi w granicach aglomeracji miejskich. Jedną z kluczowych kwestii w postpandemicznej rzeczywistości jest konieczność wypracowania przez firmy rozwiązań pozwalających na utrzymanie ciągłości lub skrócenie łańcuchów dostaw. Istotne jest również zaspokojenie rosnących potrzeb konsumentów, np. poprzez wzmocnienie dystrybucji omnichannel czy Q-commerce – komentuje Waldemar Witczak, dyrektor regionalny, Segro.

Magazyny usytuowane blisko klienta docelowego stają się coraz bardziej pożądaną klasą aktywów i wszystko wskazuje na to, że trend ten się utrzyma. Niewielkie formaty logistyki miejskiej w dalszym ciągu będą w przeważającej mierze domeną dużych, ustabilizowanych rynków, ale segment SBU ma szansę osiągnąć także sukces w mniejszych miastach.

Wśród najemców powierzchni SBU wymienić należy przede wszystkim sieci handlowe, poszukujące możliwości dostarczania towarów do klientów w możliwie krótkim czasie, zarówno w module B2B, jak i B2C oraz tworzące na terenie magazynu swoje showroomy. Kolejne, ważne kategorie to operatorzy logistyczni specjalizujący się w logistyce miejskiej oraz firmy kurierskie. Wśród głównych najemców SBu są również małe i średnie przedsiębiorstwa funkcjonujące na terenie miast oraz mniejsze firmy z sektora e-commerce.

Mniej typowymi najemcami SBU są firmy, które lokują tu swoje centra danych. W tym wypadku jednak powierzchnia wymaga dostosowania technicznego, a nie każdy obiekt umożliwia taką adaptację.

Obiekt typu Small Business Units to idealny format powierzchni dla szerokiej gamy branż, ponieważ łączy wysokiej klasy powierzchnię biurową z uniwersalną i łatwą do zaadaptowania powierzchnią magazynową. Powierzchnie te łatwo przystosować do wielu funkcji i niestandardowych rozwiązań. Ze względu na usytuowanie głównie w granicach administracyjnych miast, magazynami SBU zainteresowane są firmy, dla których najważniejsze jest szybkie dotarcie do odbiorcy docelowego. SBU pozwala „zbliżyć się” do klienta i zoptymalizować procesy tzw. logistyki ostatniej mili – tłumaczy Maciej Krawiecki, head of leasing, 7R.

Specyfika najemców ma wpływ na wielkość wynajmowanej przez nich powierzchni. Z analizy umów podpisanych w latach 2016-2021, przeprowadzonej przez ekspertów Colliers, wynika, że prawie połowa dotyczyła najmu modułów o wielkości od 500 do 2 tys. mkw. Blisko 40 proc. to metraże od 2 do 10 tys. mkw. Metraże poniżej 500 mkw. stanowiły zaledwie 12 proc. wynajmowanej powierzchni. Wśród podpisywanych umów przeważają nowe kontrakty (51 proc.). Renegocjacje stanowią 39 proc., a 10 proc. to ekspansje.