Polska Warszawskie biura coraz stabilniej

Wiele firm kontynuuje pracę hybrydową jednocześnie szukając swojego docelowego modelu. Widzimy jednak także zwiększoną aktywność najemców zarówno jeżeli chodzi o nowe umowy, jak i zainteresowanie elastycznymi przestrzeniami do pracy. Nie zmienia to faktu, że deweloperzy utrzymują w Warszawie rekordowo niski poziom powierzchni w budowie i według naszych prognoz w ciągu najbliższych 3 lat nie wrócimy do aktywności sprzed 2020 r. Jednak w perspektywie najbliższych kwartałów wyższy poziom pustostanów będzie skłaniał wynajmujących do przemyślenia strategii leasingowych i intensyfikacji działań - informuje Piotr Kamiński, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, JLL.

Od początku roku do końca września 2021 roku warszawscy najemcy wynajęli 398,1 tys. mkw., co było wynikiem o 10 proc. niższym niż w tym samym okresie 2020 roku. Aż 60 proc. popytu przypadło na Centrum i COB (Centralny Obszar Biznesu).

III kwartał cechował się największą aktywnością najemców w tym roku. W następstwie pandemii firmy nadal ostrożnie podchodzą do wynajmowania powierzchni biurowych, ale widzimy wzrost udziału nowych umów w całkowitym popycie do 54 proc. Dowodzi to, że firmy coraz odważniej podejmują decyzje związane z planowaniem dalszych kroków dla swoich portfeli nieruchomości - mówi Mateusz Polkowski, dyrektor Działu Badań i Doradztwa, JLL.

Aktualny podział popytu pomiędzy nowe umowy a renegocjacje dobrze obrazują największe transakcje tego roku. Należą do nich: renegocjacja umowy poufnego najemcy na 20,6 tys. mkw. w budynku Senator; renegocjacja umowy poufnego najemcy na 13,9 tys. mkw. w Atrium Garden; przednajem Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy na 11,3 tys. mkw. w Widok Towers; umowa przednajmu Zarządu Transportu Miejskiego w Fabryce PZO na 9,8 tys. mkw.; odnowienie umowy Johnson & Johnson na 7,5 tys. mkw. w Wiśniowy Business Park; renegocjacja umowy na 7,5 tys. mkw. przez Credit Suisse w Atrium 2, oraz przednajem CMS w Varso Tower na 7 tys. mkw.

Warto zauważyć, że trwające procesy związane z redefinicją długofalowych strategii biurowych, wraz z rosnącym zainteresowaniem warszawskim rynkiem ze strony firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych, mogą w pozytywny sposób wpłynąć w kolejnych miesiącach na wolumen transakcji najmu - dodaje Mateusz Polkowski.

W I-III kwartałach zauważalne było spowolnienie dynamiki wzrostu liczby ofert podnajmów w Warszawie. Obecnie na stołecznym rynku biurowym dostępne jest 119 tys. mkw. powierzchni na podnajem. Możliwość wystąpienia kolejnej fali pandemii wpływa na decyzje firm związane z utrzymaniem hybrydowego modelu pracy. Dlatego też dużym zainteresowaniem szczególnie ze strony małych i średnich firm cieszą się elastyczne przestrzenie.

Zwiększająca się aktywność najemców na rynku tradycyjnym powoduje, że coraz więcej dużych firm tymczasowo korzysta z "flexów" w oczekiwaniu na docelowe biuro. Jako że dynamika wzrostu podaży powierzchni elastycznych w minionych miesiącach zdecydowanie spadła, średni poziom obłożenia wielu operatorów przekracza już 80 proc. Przekłada się to na względną stabilizację cen, a w konsekwencji najpewniej na ich podwyżki w najbliższych kwartałach - wyjaśnia Adam Lis, doradca ds. Elastycznych Rozwiązań Biurowych, JLL.

W ciągu dziewięciu miesięcy 2021 roku warszawski rynek biurowy powiększył się o 290,2 tys. mkw. w ramach 13 budynków. Te największe to m.in.: Warsaw Unit (59,3 tys. mkw., Ghelamco Poland), Skyliner (44,7 tys. mkw., Karimpol) oraz wieża Generation Park Y (44 tys. mkw., Skanska Property Poland).

Do końca roku nie należy spodziewać się znacznego wzrostu nowej podaży powierzchni biurowych w Warszawie. Z kwartału na kwartał maleje liczba mkw. w budowie, w związku z niewielką aktywnością deweloperów w uruchamianiu projektów. W ciągu ostatnich miesięcy na terenie Warszawy rozpoczęła się budowa tylko jednej nowej inwestycji wieżowej – The Bridge, realizowanej przez Ghelamco Poland - wylicza Piotr Kamiński.

Aktualna aktywność najemców, która nie wróciła w pełni do poziomów sprzed pandemii, w połączeniu z oddaniem do użytku kilku kolejnych inwestycji, przekłada się na najwyższy od października 2017 r. poziom pustostanów w warszawskich biurowcach. Na koniec września 2021 roku sięgnął on 12,5 proc., czyli o 2,9 p.p. więcej rok do roku. Widzimy stabilizację, ale na realnie odczuwalny spadek musimy jeszcze poczekać - komentuje Mateusz Polkowski.

W efekcie niskiej aktywności deweloperskiej i możliwej luki podażowej dopiero w 2023 roku można spodziewać się niższego współczynnika pustostanów. Szczególnie poza centrum miasta, gdzie firmy szukające biura w nowym budynku będą̨ miały bardzo ograniczoną możliwość wyboru.

W dalszym ciągu najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości biurowych kształtują się na poziomie od 18 do 24 euro za mkw. miesięcznie w szerokim centrum i do 16 euro poza nim. Stawki bazowe w budynkach typu „prime” powinny utrzymać się na podobnym poziomie. Natomiast zauważalne jest poszerzanie pakietów zachęt dla najemców, a w szczególności budżetu na fit-out.

Warto zwrócić uwagę na fakt, że właściciele niektórych biurowców w budowie decydują się na zaoferowanie pierwszym najemcom znacznie korzystniejszych warunków co do stawek, zachęt, jak i innych elementów umowy - dodaje Mateusz Polkowski.

Sektor biurowy pozostaje jedną z głównych sił napędowych rynku inwestycyjnego w Polsce. W porównaniu jednak z latami ubiegłymi, aktywność inwestorów jest raczej umiarkowana.

Warszawski rynek biurowy dominuje w tym roku pod kątem aktywności inwestorów. Od początku roku na stołecznym rynku właścicieli zmieniły obiekty o wartości ponad 860 mln euro – to około 70 proc. sfinalizowanych w tym roku transakcji biurowych w Polsce. Uwaga inwestorów skupiona jest na warszawskich projektach typu „prime”, które mają największe szanse na przyciągnięcie i utrzymanie najemców. W ostatnich miesiącach właścicieli zmieniło kilka z najbardziej prestiżowych biurowców, czego przykładem jest sprzedaż przez Echo Investment projektu Biur przy Warzelni do Deka Immobilien za 152,3 mln euro. Ale zainteresowanie inwestorów nie ogranicza się tylko do Centrum. Ostatni kwartał roku otworzył się sprzedażą mokotowskiego projektu Moje Miejsce I za ponad 47,3 mln euro, również przez Echo Investment. Na przełomie roku oczekujemy kolejnych transakcji poza ścisłym Centrum, co będzie dalszym potwierdzeniem atrakcyjności tego obszaru i płynności nieruchomości tam zlokalizowanych - mówi Marcin Sulewski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych, JLL.

Na koniec września stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektów w Warszawie była szacowana na poziomie 4,5 proc.