Polska Coraz więcej projektów spekulacyjnych

Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce po zsumowaniu pierwszych trzech kwartałów 2021 roku wyniósł 3,53 mld euro. Segment nieruchomości magazynowych odpowiada za blisko połowę (około 1,7 mld euro) wypracowanego w tym czasie kapitału, przy czym w samym III kwartale przeprowadzono transakcje na poziomie 800 mln euro.

Wśród największych wybranych transakcji w III kwartale 2021 roku na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym znalazły się sprzedaż portfela Tristar (160 tys. mkw.) z nieruchomościami znajdującymi się w Poznaniu, Wrocławiu, Warszawie, Czeladzi i Gdańsku do funduszu Exeter. Z kolei fundusz Savills IM - ELF3 Fund zdecydował się kupić Panattoni A2 Warsaw Park (103,7 tys. mkw.), znajdujący się w Grodzisku Maz. od Invesco Real Estate. W III kwartale aktywna była również firma 7R, która sprzedała trzy swoje parki magazynowe tj. 7R Park Kowale II (52 tys. mkw.) nabyło Generali Real Estate, a nowym właścicielem 7R Park Poznań East i 7R Park Sosnowiec (łącznie ponad 44,8 tys. mkw.) zostało CBRE IM.

Obserwowany w III kwartale 2021 roku silny apetyt inwestorów spowodował dalszą kompresję stóp kapitalizacji, w której obiekty big box wycenia się na 4,5-5,0 proc., z kolei magazyny miejsce na około 4,25-4,50 proc.

Sektor nieruchomości magazynowych w pełni korzysta na swojej szansie i po latach dominacji nieruchomości biurowych i handlowych teraz on jest na czele zainteresowania zagranicznych podmiotów. Największa uwaga inwestorów skupia się wokół dużych hubów magazynowych typu multi-tenant, które w bieżącym roku stanowią ponad połowę przeprowadzonych transakcji. Szybki rozwój segmentu logistyki miejskiej, a także zwiększona liczba projektów typu BTS sprawia, że również te klasy aktywów są coraz częściej rozpatrywane jako dobra okazji do spieniężenia kapitału – mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.

Od początku lipca do końca września popyt brutto na polskim rynku magazynowym wyniósł 1,44 mln mkw. (+16 proc. rok do roku). W analizowanym okresie najemcy byli najaktywniejsi w Warszawie (365 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (266 tys. mkw.), w regionie kujawsko-pomorskim (171 000 mkw.), Dolnym Śląsku (148 000 mkw.) i Poznaniu (147 000 mkw.). W strukturze popytu w III kw. dominowały transakcje dla operatorów logistycznych i e-commerce, które łącznie odpowiadały za ponad 50 proc. najmów. Wśród pięciu największych transakcji w III kwartale 2021 roku znalazły się wynajęcie (nowa umowa) ponad 104 tys. mkw. przez międzynarodową firmę z branży e-commerce w Hillwood Bydgoszcz, następnie trzech operatorów logistycznych zdecydowało się podpisać nowe umowy kolejno na ponad 53 tys. mkw. w 7R Park Goleniów II, 34 tys. mkw. w Panattoni Park Głogów i 29,7 tys. mkw. w Segro LP Poznań Komorniki. Z kolei firma z branży narzędzi podpisała umowę na 26 tys. mkw. w Segro Business Park Gliwice.

Całkowity wolumen najmu w okresie od stycznia do września 2021 roku na polskim rynku magazynowym wyniósł 4,38 mln mkw., wynik ten przekłada się na wzrost o 25 proc. w ujęciu rok do roku. Największą aktywność najemców w pierwszych trzech kwartałach zarejestrowano w Warszawie (944 tys. mkw.), na Górny Śląsku (816 tys. mkw.), Poznaniu (797 tys. mkw.), Dolnym Śląsku (585 tys. mkw.) i w Polsce Centralnej (487 tys. mkw.). Przy czym w strukturze popytu za aż 75 proc. odpowiadały nowe umowy najmu i ekspansje.

Znajdujemy się na najlepszej drodze do wyrównania bądź pobicia ubiegłorocznego wyniku w popycie na polskim rynku magazynowym. Przebicie granicy 5,2 mln mkw. jest bardzo realne, odzwierciedlają to świetne wyniki za pierwsze trzy kwartały i 25 proc. wzrost w aktywności najemców względem ubiegłorocznych wskaźników wynajmu. Rozwój e-commerce i branż obsługujących ten sektor napędza rynek. Z uwagą należy również śledzić aktywność firm kurierskich, które zapowiedziały, że w wybranych miastach do końca 2021 roku wprowadzą usługę same-day-delivery. Niemniej, spodziewamy się, że większa regionalizacja łańcuchów dostaw zintensyfikuje w następnych miesiącach takie trendy jak nearshoring czy cross-border – mówi Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Axi Immo.

Aktywność deweloperów na polskim rynku magazynowym w III kwartale 2021 roku wyniosła ponad 660 tys. mkw. (+5,6 proc. rok do roku), co przełożyło się na wzrost w liczbie całkowitych zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej do poziomu 22,4 mln mkw. W analizowanym okresie najwięcej nowej podaży dostarczono w regionie Polski Zachodniej (316 tys. mkw.), Poznaniu (88 tys. mkw.) oraz na Dolnym Śląsku (66 tys. mkw.) i Górnym Śląsku (61 tys. mkw.). W przypadku Polski Zachodniej znacząca kumulacja była efektem oddania do użytku projektu Panattoni BTS w Świebodzinie (ponad 200 tys. mkw. powierzchni użytkowej) dla firmy Amazon. W pierwszych trzech kwartałach 2021 roku na rynek magazynowy dostarczono 1,77 mln mkw. nowej powierzchni, co jest rezultatem podobnym do referencyjnego okresu sprzed roku. W analizowanym czasie najwięcej nowej podaży dostarczono w Polsce Zachodniej (337 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (310 tys. mkw.) oraz Warszawie (259 tys. mkw.).

Dobre prognozy dla rozwoju rynku magazynowego, a także wysoki popyt wpływają na zdecydowane ruchy deweloperów. Na koniec września 2021 roku w budowie znajdowało się 3,46 mln mkw., z czego 35 proc. to powierzchnia budowana w modelu spekulacyjnym. Wolumen inwestycji bez zabezpieczonych umów najmu wynosi 1,22 mln mkw. i jest to wzrost o ponad 120 proc. względem ubiegłego roku. Wśród największych w budowie parków magazynowych znajdują się GLP Lędziny (111,5 tys. mkw.), Hillwood Bydgoszcz (104,3 tys. mkw.), Panattoni Park Głogów (73 tys. mkw.) oraz dwa projekty od 7R tj. 7R Mysłowice (50 770 mkw.) i 7R City Flex Katowice II (41,1 tys. mkw.).

Spodziewamy się, że w najbliższych kilku miesiącach rynek deweloperski będzie stał przed pewnego rodzaju wyzwaniem związanym po pierwsze z zabezpieczeniem i dostępnością gruntów inwestycyjnych, po drugie z rosnącymi kosztami pracy i wydłużeniem o około 2-3 miesiące realizacji projektów. Ograniczone alternatywy inwestycyjne utrudniają negocjacje z właścicielami terenów inwestycyjnych, którzy oczekują wyższych stawek wyjściowych.– dodaje Anna Głowacz.

Wysoki poziom aktywności deweloperskiej wraz z niesłabnącym popytem wpływa na obniżenie poziomu pustostanów. Na zakończenie III kwartału 2021 roku w całej Polsce znajdowało się około 1 129 000 mkw. dostępnej od ręki powierzchni tj. około 5,04 proc. (-2,66 pp. rok do roku) całkowitych zasobów rynku magazynowego. Najwyższy współczynnik pustostanów wśród analizowanych rynków pozostaje na Górnym Śląsku (7,6 proc.), Polsce Centralnej (6,6 proc.) i Warszawie (5,2 proc.). W zasadzie brak powierzchni do wynajęcia od zaraz występuje w Szczecinie i Polsce Wschodniej. Relacja popytu do podaży nie wpłynęła znacząco na zmiany stawek czynszów ofertowych w ostatnim kwartale, które utrzymały się na dotychczasowym poziomie.

Spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach wyniki nowej podaży na polskim rynku magazynowym nie będą znacząco odbiegać od dotychczasowej średniej. Niemniej na uwadze należy mieć coraz większe wyzwania związane z dostępnością terenów inwestycyjnych wraz z brakami pracowników. Duży wolumen realizowanych inwestycji w modelu spekulacyjnym powinien w najbliższym czasie wpłynąć na wyregulowanie średnich stawek czynszów, a także zaspokoić skokowe zapotrzebowanie na powierzchnię dwóch najaktywniejszych grup najemców, czyli e-commerce oraz operatorów logistycznych. Z kolei u progu działań związanych z ograniczaniem wpływu sektora na zmiany klimatyczne prognozujemy pogłębianie się trendu związanego z wprowadzaniem zielonych rozwiązań do magazynów, w którym to certyfikacja będzie jednym ze standardów – podsumowuje Renata Osiecka.