Polska Niewiele powierzchni w budowie

Wzrost inflacji pozostanie jednym z głównych czynników wpływających na rynek powierzchni biurowych w 2022 roku. Według danych GUS, PKB Polski w 2021 roku osiągnął poziom 5,7 proc. względem 2020 roku. Jednocześnie, w 2021 roku znacząco przyspieszyła inflacja, a jej poziom w grudniu wyniósł 8,6 proc., co jest najwyższą wartością notowaną od 2000 roku. Na rynku biurowym wysoki poziom inflacji oznacza przede wszystkim wyższe koszty budowy i wykończenia powierzchni oraz wzrost kosztów eksploatacyjnych, których główną składową są rosnące ceny energii, usług komunalnych i koszty pracy.

W 2021 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ponad 6,15 mln mkw., a do użytku oddano ponad 324 tys. mkw. powierzchni biurowej. Do największych projektów, które uzyskały pozwolenie na użytkowanie, możemy zaliczyć: Warsaw Unit (Ghelamco – 56,4 tys. mkw.), Skyliner (Karimpol – 48,5 tys. mkw.), Generation Park Y (Skanska Property Poland – 44,2 tys. mkw.). Na koniec 2021 roku w Warszawie w budowie znajdowało się około 308 tys. mkw. powierzchni biurowej planowanej do oddania w latach 2022-2024, co jest najniższą wartością od 2009 roku.

Według szacunków Cushman & Wakefield w 2022 roku oddanych do użytku zostanie około 220 tys. mkw., z czego znaczna część to projekty, których budowa rozpoczęła się jeszcze przed wybuchem pandemii Covid-19. Ograniczenie liczby nowych budynków wprowadzanych na warszawski rynek biurowy, obserwowane od marca 2020, doprowadzi to do znaczącego spadku podaży nowej powierzchni biurowej, a oczekiwana luka podażowa może potrwać nawet do 2025 roku. Niemniej, część deweloperów intensyfikuje swoją aktywność związaną z przygotowaniem inwestycji, chcąc wykorzystać moment mniejszej konkurencji. W ciągu najbliższych dwunastu miesięcy możemy spodziewać się ogłoszenia nowych projektów, które będą realizowane na zasadach spekulacyjnych wraz z poprawą sentymentu na rynku. Znaczna część tych inwestycji będzie zlokalizowana w największych strefach biurowych, takich jak: Centralny Obszar Biznesu, Centrum Zachód czy Mokotów – mówi Jan Szulborski, senior consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Począwszy od II kwartału 2020 roku, wskaźnik powierzchni niewynajętej był na ścieżce wzrostu, na co w dużym stopniu wpłynęła niepewna sytuacja gospodarcza wywołana przez wybuch pandemii Covid-19. W wyniku ograniczonej aktywności najemców w ostatnich kwartałach i kumulacji nowej podaży, stopa powierzchni niewynajętej wyniosła 12,7 proc., co oznacza wzrost o 2,8 pkt. proc. rok do roku.

Relatywnie wysoki współczynnik pustostanów przekłada się na 778,4 tys. mkw. powierzchni biurowej dostępnej na wynajem od zaraz. Oczekujemy, że w najbliższych 12 miesiącach będziemy obserwować stopniową kompresję dostępnej powierzchni biurowej, dzięki rosnącej aktywności najemców, zwłaszcza dużych podmiotów. Dodatkowo, warto odnotować, że poziom wynajęcia projektów oddanych do użytku w 2021 roku wyniósł ponad 94 proc., co potwierdza zdrowe fundamenty rynku w czasie podwyższonej niepewności ekonomicznej - mówi Katarzyna Lipka, head of Consulting & Research w Cushman & Wakefield.

Popyt na powierzchnie biurowe w okresie miedzy I kwartałem 2020 roku a II kwartałem 2021 roku był na niższym poziomie w porównaniu do analogicznego okresu 12 miesięcy wcześniej. W III kwartale 2021 roku, po raz pierwszy od 18 miesięcy aktywność najemców przełamała trend spadkowy, a w IV kwartale 2021 roku, popyt brutto osiągnął poziom 250,8 tys. mkw., co jest wartością porównywalną do okresu sprzed wybuchu pandemii Covid-19. Całkowita aktywność transakcyjna w 2021 roku wyniosła 646,5 tys. mkw. i była wyższa względem 2020 roku o ponad 7 proc.

Według wstępnych szacunków popyt na powierzchnie biurowe w 2022 roku będzie kontynuował stopniowy trend wzrostowy, który rozpoczął się w II połowie 2021 roku.

Po korekcie stawek czynszu w 2020 roku, stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe wyniosły 23-25 euro za mkw. miesięcznie w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 euro w lokalizacjach poza centralnych. W kolejnych kwartałach spodziewamy się dalszej stabilizacji czynszów bazowych przy jednoczesnym ograniczaniu pakietu zachęt wynikającym ze wzrostu kosztów budowy i aranżacji powierzchni biurowych.