EMEA Cushman bada DNA rynku

Analiza rynków nieruchomości biurowych, handlowych i logistycznych w 23 krajach wskazuje na pierwszy od dwóch lat wzrost czynszów kwartał do kwartału. Już siódmy kwartał z rzędu wzrosły czynsze w sektorze logistycznym – o 2,7 proc. w ujęciu kwartalnym, co jest najwyższym wskaźnikiem wśród wszystkich segmentów rynku, natomiast wzrosty w sektorze nieruchomości biurowych i handlowych wyniosły odpowiednio 1,1 proc. i 0,1 proc.

Po raz pierwszy od wybuchu pandemii czynsze wzrosły w ujęciu kwartalnym we wszystkich trzech sektorach, natomiast stopy kapitalizacji w skali ogólnoeuropejskiej uległy dalszej kompresji drugi kwartał z rzędu. W sektorze handlowym odnotowano najmniejszy wzrost czynszów spośród trzech sektorów, ale jest on zapewne bardziej istotny niż w przypadku rynku logistycznego notującego kolejne wzrosty, ponieważ świadczy o końcu okresu spadków obejmującego osiem kolejnych kwartałów oraz o poprawie nastawienia inwestorów do nieruchomości handlowych – ocenia Nigel Almond, dyrektor działu analiz danych w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

Nadal utrzymują się wyraźne różnice pomiędzy poszczególnymi sektorami i zasadniczo odzwierciedlają one trendy zaobserwowane w trakcie pandemii. Wzrost czynszów zaobserwowano wówczas na niemal wszystkich rynkach nieruchomości logistycznych w Europie – na 43 monitorowanych rynkach wzrosły od IV kwartału 2019 aż o 11,3 proc. W porównaniu z IV kwartałem 2019, stawki czynszu wzrosły na większości analizowanych rynków (38 spośród 43), a na czterech pozostały na niezmienionym poziomie. Najbardziej wzrosły w Wielkiej Brytanii (o 23,1 proc.) oraz w Niemczech (+12,7 proc.) i Europie Środkowo-Wschodniej (+9,8 proc.). Spadły jedynie w Budapeszcie (-2,1 proc.), co związane jest z nadpodażą powierzchni, zaczynają już jednak z powrotem wzrastać.

Czynsze za wynajem powierzchni logistycznych w pierwszym kwartale 2022 wzrosły o 7,7 proc. rok do roku, co jest najwyższym wskaźnikiem wzrostu rok do roku od IV kwartału 2000 (8,0 proc.). Wzrosty rok do roku odnotowano we wszystkich regionach, przy czym największe w Wielkiej Brytanii (+15 proc.), Europie Środkowo-Wschodniej (+7,7 proc.) i Niemczech (+7,6 proc.) – świadczy to o utrzymującym się silnym popycie wśród najemców i niewystarczającej podaży najlepszych w swojej klasie obiektów.

Inwestorzy w dalszym ciągu polują na najbardziej atrakcyjne aktywa, co powoduje postępującą kompresję stóp kapitalizacji – w przypadku najlepszych nieruchomości na 43 rynkach europejskich wynoszą one średnio 4,12 proc. (spadek o 8 punktów bazowych w ciągu kwartału i o 63 punkty bazowe na przestrzeni roku). Średnie stopy kapitalizacji w Niemczech i Francji wynoszą odpowiednio 3 i 3,03 proc. Oznacza to, że stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych są obecnie niższe niż w sektorze handlowym na wielu rynkach oraz w ponad połowie monitorowanych miast (19 spośród 37). W siedmiu miastach spadły poniżej poziomu odnotowanego dla budynków biurowych. Stopy kapitalizacji w sektorze nieruchomości logistycznych w Wielkiej Brytanii i Francji, wynoszące odpowiednio 3,75 i 3,03 proc., są znacząco niższe niż w segmencie biurowym (odpowiednio 4,56 i 3,59 proc.) w przypadku porównywalnych lokalizacji.

Sektor biurowy, który odczuł skutki mniejszego popytu ze strony najemców w szczycie pandemii i z tego powodu odnotował spadek czynszów o 0,9 proc., w dużym stopniu odrobił straty. Czynsze bazowe w najlepszych biurowcach są obecnie wyższe o 2,6 proc. niż przed pandemią, tj. w IV kwartale 2019. Jednak w Europie Środkowo-Wschodniej oraz innych peryferyjnych krajach europejskich nadal utrzymują się na poziomie niższym niż w czwartym kwartale 2019 – odpowiednio o 1,3 i 5,6 proc.

W porównaniu z IV kwartałem 2019, czynsze obniżyły się na dziewięciu spośród 46 monitorowanych rynków biurowych. Największy spadek (o 28 proc.) odnotowano w Turcji, która zmaga się z szerszymi wyzwaniami gospodarczymi, a wahania kursowe wpływają na czynsze denominowane w dolarze amerykańskim. Znaczące spadki miały miejsce także w Barcelonie (-4 proc.) i Dublinie (-4 proc.). Czynsze utrzymały się na niezmienionym poziomie na siedmiu rynkach, natomiast na większości (30) zwiększyły się, przy czym dwucyfrowe wzrosty zaobserwowano na regionalnych rynkach biurowych w Wielkiej Brytanii: w Birmingham, Bristolu, Edynburgu i Leeds.

W I kwartale 2022 czynsze za powierzchnie biurowe w Europie wzrosły o 1,1 proc. kwartał do kwartału w porównaniu ze wzrostem o 0,8 proc. w IV kwartale 2021 i ich stabilnym poziomem (0,0 proc.) w pierwszych trzech miesiącach 2021. Oznacza to wzrost w skali roku o 2,9 proc. Trend wzrostowy w ujęciu rocznym odnotowano we wszystkich głównych regionach.

Stopy kapitalizacji w sektorze biurowym utrzymały się na zasadniczo niezmienionym poziomie – obniżyły się zaledwie o 1 punkt bazowy do 3,95 proc., przy średniej dla Europy kontynentalnej wynoszącej 3,70 proc. W Niemczech wynoszą one średnio 2,65 proc. w porównaniu z 4,56 proc. w centrach w Wielkiej Brytanii i 3,59 proc. we Francji. Od UV kwartału 2019 obserwuje się nieznaczną kompresję stóp kapitalizacji na wszystkich kluczowych rynkach, przy czym największe spadki wystąpiły w krajach nordyckich (-35 pb) i Beneluksu (-31 pb). W najmniejszym stopniu obniżyły się w Wielkiej Brytanii (-17 pb), Francji (-13 pb) i Europie Środkowo-Wschodniej (-12 pb).

Napięcia w sektorze handlowym sukcesywnie maleją, a czynsze wzrosły kwartał do kwartału pierwszy raz od IV kwartału 2019, aczkolwiek zaledwie o 0,1 proc. W I kwartale 2022 odnotowano spadki tylko na trzech rynkach, a wzrosty na czterech. W 41 monitorowanych lokalizacjach czynsze są średnio o 14 proc. niższe niż przed pandemią, której skutki najbardziej odczuła w tym czasie właśnie branża handlowa. Obecnie czynsze na 37 z 41 analizowanych rynków handlowych nadal są niższe niż w czwartym kwartale 2019. W tym okresie wzrosły tylko w trzech miastach: w Mediolanie (+5,8 proc.), Rzymie (+2,4 proc.) i Wiedniu (+3,7 proc.) dzięki poprawie sytuacji na rynku pracy i powrotowi międzynarodowych turystów, co wpływa na wzrost czynszów we Włoszech.

Ożywienie aktywności najemców przekłada się rosnące zainteresowanie inwestorów sektorem handlowym, czemu towarzyszy spadek stóp kapitalizacji, które obniżyły się w ciągu kwartału o 4 punkty bazowe i wynoszą obecnie 4,18 proc. Jednocześnie, są one niższe o 10 punktów bazowych niż przed rokiem. Największe spadki w ujęciu kwartalnym miały miejsce w Wielkiej Brytanii (-25 pb) i krajach nordyckich (-10 pb). Na żadnym rynku nie odnotowano wzrostu w ciągu kwartału. Stopy kapitalizacji utrzymują się na poziomie wyższym niż przed pandemią na wszystkich rynkach, z wyjątkiem krajów nordyckich (-1 pb) oraz bardziej peryferyjnych takich jak Bułgaria i Szwajcaria (-59 pb).