Polska Rekordy w magazynach

Jak podaje NBP, PKB w Polsce w okresie styczeń-marzec 2022 wzrósł o ponad 8 proc. względem analogicznego okresu ubiegłego roku. Zarówno pandemia, jak i wojna w Ukrainie są czynnikami powodującymi nierównowagi rynkowe i destabilizujące globalne łańcuchy dostaw. Gospodarki wielu krajów mierzą się obecnie z niedostateczną podażą surowców i elementów produkcji, a także wysoką inflacją. Wszystko to może przyczynić się do osłabienia koniunktury.

Wskaźnik inflacji w Polsce utrzymuje tendencję rosnącą i w kwietniu 2022 roku osiągnął 12,4 proc. Oczekuje się, że w całym 2022 roku średnioroczny wskaźnik cen pozostanie również dwucyfrowy (10,9 proc. według wstępnych prognoz). Dane GUS wskazują na wysoką dynamikę produkcji przemysłowej, która wzrosła o 16,7 proc. w porównaniu z I kwartałem 2021, kiedy notowano wzrost o 7,8 proc. We wszystkich głównych grupowaniach przemysłowych w marcu br. odnotowano wzrost produkcji w skali roku, przy czym najbardziej zwiększyła się produkcja dóbr związanych z energią – o 57,3 proc.

W okresie styczeń-marzec 2022 całkowity popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce osiągnął poziom 1,56 mln mkw. Stanowi to wynik o 5 proc. niższy od tego z analogicznego okresu ubiegłego roku, lecz jest jednocześnie wynikiem wyższym o ponad połowę od średniej dla tego samego okresu z lat 2018-2020. W kwestii popytu nie odnotowano znaczących zmian – nadal przeważa udział nowych umów i ekspansji na poziomie 74 proc. wolumenu transakcji najmu, a pozostałe 26 proc. stanowią renegocjacje kontraktów.

W I kwartale 2022 roku, w ramach 45 projektów ukończono rekordowe 1,27 mln mkw. powierzchni magazynowej, a w okresie ostatnich 12 miesięcy były to 3,6 mln mkw., co stanowi wzrost o 57 proc. rok do roku. Rosnąca podaż nie była jednak w stanie nadążyć za popytem, co dobrze obrazuje dalsza kompresja wskaźnika pustostanów o 0,5 pp. w ujęciu kwartalnym oraz o 3,3 pp. w ujęciu rocznym. Na koniec I kwartału 2022 roku wskaźnik pustostanów osiągnął 3,3 proc. – najniższy wynik od początku pomiarów. Absorpcja netto, czyli poziom powierzchni magazynowej wchłoniętej przez rynek w analizowanym okresie, wyniosła rekordowe 1,41 mln mkw., notując wzrost o 85 proc. w ujęciu rocznym. W porównaniu do stanu sprzed roku największe zmiany wskaźnika pustostanów odnotowano w województwach: pomorskim (1,6 proc.; -5,0 pp.), wielkopolskim (0,5 proc.; -4,5 pp.), łódzkim (2,5 proc.; -3,8 pp.), dolnośląskim (3,2 proc.; -3,5 pp.), śląskim (5,7 proc.; -3,6 pp.). małopolskim (0,5 proc., -3,1 pp.) oraz mazowieckim (4,8 proc.; -2,7 pp.).

W I kwartale 2022 deweloperzy rozpoczęli realizację prawie 1,5 mln mkw., a całkowity wolumen powierzchni magazynowej w budowie wyniósł 4,8 mln mkw. Około 50 proc. inwestycji zostało zabezpieczonych umowami najmu. Prognozy mówią, że przy założeniu braku znaczących opóźnień w realizacji inwestycji deweloperskich zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej, już teraz przekraczające 25 mln mkw., wzrosną o ponad 20 proc. w okresie kolejnych 12 miesięcy.

Zarówno rosnące koszty budowy, jak i malejąca dostępność powierzchni magazynowej wpłynęły na wzrost czynszów obserwowany na większości rynków regionalnych w Polsce. Stawki bazowe za najlepsze nieruchomości magazynowe wzrosły najsilniej w Krakowie i Trójmieście, o 16 proc. w porównaniu do stanu sprzed roku. W obecnych warunkach rynkowych zakres zachęt finansowych oferowanych najemcom zawęża się, co prowadzi do wzrostu efektywnych stawek czynszów. Mając na względzie wciąż wysoką presję inflacyjną, możliwa jest dalsza korekta czynszów w kolejnych miesiącach bieżącego roku.