Polska Między wojną a pandemią

Firmy przystosowały się do nowych warunków pracy, a w wyniku luzowania obostrzeń związanych z pandemią rozpoczęły kampanię zachęcającą do powrotu do biur. Z drugiej strony, Warszawę oraz osiem największych rynków regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin i Lublin) może w najbliższych miesiącach czekać wyhamowanie w nowej podaży. Na koniec marca 2022 roku deweloperzy biurowi w Polsce dostarczyli 22 projekty o łącznej powierzchni 336,9 tys. mkw., które powiększyły całkowite zasoby rynkowe do ponad 12,5 mln mkw.

Najwięcej, bo aż 16 projektów oddano w miastach regionalnych, wśród których wartymi odnotowania inwestycjami były .KTW II (39,9 tys. mkw., TDJ Estate) oraz Global Office Park A1 i A2 (27,3 tys. mkw. i 29,9 tys. mkw., Cavatina) w Katowicach i biurowiec Midpoint71 (36,2 tys. mkw., Echo Investment) we Wrocławiu. W stolicy w analogicznym okresie pozwolenie na użytkowanie otrzymały m.in. budynek Forest Tower (51,5 tys. mkw., HB Reavis) oraz kolejny etap kompleksu Lixa (19,4 tys. mkw., Yareal). Pod względem całkowitych zasobów, Warszawa (około 6,23 mln mkw.) tradycyjnie wyprzedza osiem regionalnych rynków biurowych.

Rynek powierzchni biurowych w Polsce w ostatnich dwóch latach musiał mocno zaciągnąć hamulec ręczny. W perspektywie kolejnych miesięcy będziemy więc obserwować tzw. lukę podażową, która jest następstwem pandemii, niższego popytu przekładającego się na zmniejszenie aktywności deweloperskiej i podwyższającego się poziomu pustostanów. Dodatkowym czynnikiem wpływającym negatywnie na rozpoczęcie nowych inwestycji jest inflacja, która przekłada się na wzrost cen materiałów, a następnie kosztów wykonawstwa. Po oddaniu do użytku Varso Tower od HB Reavis czy P180 od Skanskiej w najbliższym czasie nie pojawi się żaden spektakularny projekt wieżowy. Przerwanie impasu luki podażowej szacuje się na przełom 2023/2024 r. kiedy Skanska planuje zakończyć budowę biurowca Studio, a Ghelamco – The Bridge. Spodziewanym impulsem do rozpoczęcia nowych inwestycji byłaby z pewnością kontynuacja i utrzymanie się wysokiego popytu obserwowanego w I kwartale 2022 roku – ocenia Jakub Potocki, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych w Axi Immo.

W okresie od stycznia do marca 2022 popyt nowoczesne powierzchnie biurowe wyniósł 433,7 tys. mkw., na które złożyły się 273,2 tys. mkw. wynajęte w Warszawie i około 160,5 tys. mkw. w regionach. Najczęściej w wolumenie transakcji pojawiał się nowe umowy, a następnie renegocjacje i przedłużenia oraz ekspansje. Na rynku obserwuje się powrót do pospisywania kontraktów na trzy lub pięć lat, przy czym w bardziej prestiżowych budynkach najem zaczyna się od siedmiu lat wzwyż. Ożywienie w popycie przekłada się na decyzje deweloperów i właścicieli, którzy z większą ostrożnością decydują się na ponadstandardowe zachęty w postaci większej liczby zwolnień z czynszu czy partycypacji w kosztach aranżacji biura.

Po stronie popytu nie sposób nie wspomnieć o najemcach czasowo migrujących ze wschodu. Agresja Rosji w Ukrainie przyczyniła się do większej liczby zapytań o powierzchnię tymczasową, która w szybki sposób jest absorbowana przez biura coworkingowe. Klienci najczęściej proszą o oferty na rok lub dwa lata. Spodziewamy się, że kulminacja tego trendu będzie jeszcze bardziej widoczna po zsumowaniu aktywności najemców z pierwszych sześciu czy dziewięciu miesięcy roku. Z kolei przy wydłużającej się wojnie w Ukrainie część z tych firm może zdecydować się na wariant w postaci wynajęcia tradycyjnej powierzchni biurowej, co w dłuższej perspektywie powinno wpłynąć na ograniczenie wskaźnika pustostanów – dodaje Bartosz Oleksak, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych w Axi Immo.