Polska Podaż powoli nie nadąża za popytem

Nowa podaż w I półroczu bieżącego roku przekroczyła 2,4 mln mkw., z czego prawie 53 proc. oddano do użytku w pierwszych trzech miesiącach – był to jednocześnie najwyższy kwartalny wynik w historii polskiego rynku.

W II kwartale bieżącego roku ponownie odnotowano znaczący wzrost aktywności najemców na rynku magazynowo-przemysłowym, natomiast po stronie podażowej widzimy pierwsze symptomy świadczące o spowolnieniu działalności deweloperskiej i zmniejszaniu się liczby rozpoczynanych nowych projektów. Wskaźnik pustostanów utrzymał się na poziomie zbliżonym do zaobserwowanego w poprzednim kwartale – mówi Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Na koniec czerwca 2022 roku w budowie znajdowało się ponad 4,35 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej, tj. o 8 proc. mniej niż w I kwartale 2022, ale prawie 30 proc. więcej niż pod koniec II kwartału 2021. Największe spadki wolumenu powierzchni w budowie zaobserwowano w Polsce Centralnej (prawie 241 tys. mkw. i 31 proc. mniej niż kwartał temu), Zachodniopomorskiem (117 tys. mkw. i 53 proc. mniej) oraz na Dolnym Śląsku (108,4 tys. mkw. i 17 proc. mniej). Najwięcej projektów rozpoczętych w II kwartale 2022 odnotowano w woj. lubuskim (153,2 tys. mkw. – to o 43,6 proc. więcej powierzchni w budowie niż w pierwszym kwartale 2022).

Warto podkreślić, że spadek aktywności deweloperskiej wynika z problemów związanych z dostępem do materiałów budowlanych, których ceny nadal utrzymują się na wysokim poziomie pomimo zaobserwowanej w ostatnim czasie ich względnej stabilizacji. Z kolei zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową ze strony najemców cały czas wzrasta. Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w I połowie 2022 wyniósł ponad 3,8 mln mkw., co oznacza wzrost o 12,7 proc. rdr. W II kwartale 2022 najemcy podpisali umowy najmu na blisko 2,24 mln mkw., a to prawie 41 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Popyt netto na powierzchnię magazynową i przemysłową wzrósł do 2,83 mln mkw. i stanowił niemal 74 proc. popytu brutto – dodaje Agnieszka Giermakowska, dyrektorka działu badań rynkowych i doradztwa w Newmark Polska.

W I połowie 2022 największy udział procentowy w wolumenie transakcji miały nowe umowy najmu (66 proc.), a w dalszej kolejności renegocjacje (26,2 proc.) oraz ekspansje (7,8 proc.). Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 165,9 tys. mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).

Wśród największych transakcji zawartych w I połowie 2022 znalazły się między innymi: budowa magazynu typu BTS o powierzchni 103 tys. mkw. w Trójmieście dla poufnego klienta z branży e-commerce realizowana przez Panattoni, realizacja przez firmę Exeter obiektu BTS o powierzchni 100 tys. mkw. dla poufnego najemcy z sektora handlowego w Świebodzinie, wynajęcie 90 tys. mkw. w Panattoni Park Sulechów III przez BestSecret czy renegocjacja połączona z ekspansją poufnego najemcy z sektora handlowego w Segro Logistics Park Gliwice (66,3 tys. mkw.).

Udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach nieznacznie wzrósł na koniec czerwca bieżącego roku do 3,1 proc., co oznacza wzrost o 0,1 p.p. kwartał do kwartału, ale spadek o 2,2 p.p. rok do roku. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 822,7 tys. mkw. w porównaniu z 2 100 600 mkw. w obiektach będących w budowie. Utrzymujące się na dość wysokim poziomie koszty budowy i funkcjonowania obiektów magazynowo-przemysłowych wpłynęły na stopniowy wzrost czynszów w większości lokalizacji magazynowych na terenie Polski. Szacuje się, że od początku bieżącego roku wzrosły one o około 15-20 proc., w zależności od lokalizacji. Na koniec II kwartału 2022 najwyższe czynsze za wynajem powierzchni magazynowych nadal utrzymywały się w Warszawie (strefa I).